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1、商業(yè)裙樓定位策劃與分析商業(yè)裙樓定位策劃與分析一、裙樓物業(yè)的現(xiàn)狀近期，有關(guān)大型超市、餐飲等行業(yè)進(jìn)駐高層物業(yè)裙樓的消息頻見報端，很多商家都把目光對準(zhǔn)了裙樓商鋪市場。不過，這些商家一番考察后發(fā)現(xiàn)，很多裙樓商業(yè)物業(yè)由于社區(qū)規(guī)模、場地過小等因素很難符合經(jīng)營要求。廣州市裙樓商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)兩極化分布的態(tài)勢。很多區(qū)域尤其是新興區(qū)域諸如珠江新城、東圃、白云區(qū)一帶裙樓的空置率達(dá)到以上，三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應(yīng)緊俏。具體在裙樓商鋪方面，盡管供應(yīng)量比較大，例如協(xié)和新世界芳草園 2 層共 6200 平方米;華標(biāo)廣場 3 層共 15000 平方米;都市華庭也有 2 萬平方米左右;帝景苑有 4000 2、平方米，但都已找到買(租)家，而且售價和租金比原來的有所提高。據(jù)悉，芳草園首層商鋪大面積售價超過 3 萬元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價也近 3 萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育東交界，位置優(yōu)越，部分商鋪甚至開出 6 萬余元/平方米的單價，但仍有保險、電訊類等實力雄厚的公司準(zhǔn)備進(jìn)駐。另外，天河北的很多樓盤都把裙樓部分用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場地，相對零散的買賣就不是很好，其中平方米左右的地塊成交比較多。二、裙樓物業(yè)的特點-商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別首先，體現(xiàn)在價格上。由于商業(yè)裙樓中附3、含的土地價值被塔樓部分分?jǐn)偭?，所以價格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢。其次，體現(xiàn)在經(jīng)營方式上。由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營的業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。第三、體現(xiàn)在外立面上。單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢。裙樓是不獨立的，所以在外觀設(shè)計上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機。并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。三、 裙樓物業(yè)的運作方式目前，裙樓商業(yè)運作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專業(yè)市場的道路。目前運作比較成功的是走專業(yè)市場這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來運作自己的項目。另外政府對一個區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相應(yīng)的專業(yè)市場。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專業(yè)化市場道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿(mào)中心，