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1、房地產(chǎn)前期策劃流程投資環(huán)第一部分綱要編制步驟 1：項目所在地初步市場情況調(diào)查階段 A：宏觀環(huán)境分析第一、宏觀經(jīng)濟形勢對項目發(fā)展的影響；第二、境對項目發(fā)展的影響；第三、住宅需求對項目的影響。階段 B：項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應(yīng)量與需求量、價格趨勢進行客觀、到位的描。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近 23 年的成交量、供應(yīng)量及成交價格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測。階段 C：項目所在板塊市場分析第一、2、板塊總體規(guī)劃。第二、板塊功能定位。第三、板塊開發(fā)動態(tài)。第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進行歸類、分析第五、板塊環(huán)境分析。區(qū)域街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能。步驟 2：確定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)研階段 A：確定可類比項目并做出深入的調(diào)查與分析階段 B：可類比項目進行全面分析步驟 3：項目的 SWOT 分析及總體策劃思路擬訂階段 A：項目的 SWOT 分析階段 B：項目的總體策劃思路擬訂步驟 4：項目核心價值體系的建立第一、挖掘項目先天的最大價值。從市場時機、自身條件及區(qū)域價值等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價值。步驟3、 5：項目的目標(biāo)客戶群鎖定及分析第一、哪些人是買家？第二、買家要買什么樣的房子？第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購買行動？第五、買家以什么樣的方式買房？第六、買家什么時候買房？第七、買家在哪里買房？步驟 6：項目開發(fā)主題定位及形象定位階段 A：項目開發(fā)主題定位為項目建立領(lǐng)導(dǎo)先的、策略型的市場主題概念體系：1、該體系不僅是一個主題概念的提出；2、該體系緊扣項目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機會點；3、立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；4、具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包容項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；5、該體系能夠為項目及開發(fā)公司積累領(lǐng)導(dǎo)先的市場聲望；6、該體系的深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆；7、該體系能夠與項目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。階段 B