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1、平安證券股份有限公司平安證券股份有限公司證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告鄭茜文一般從業(yè)資格編號(hào)S1060118080013ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN楊侃投資咨詢資格編號(hào)S10605140800020755-22621493YANGKAN034PINGAN.COM.CN養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)全景圖養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)全景圖“需求升級(jí)“需求升級(jí)+政策紅利”雙輪驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)有望開啟新時(shí)代政策紅利”雙輪驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)有望開啟新時(shí)代20192019年年9 9月月2323日日請(qǐng)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款2投資要點(diǎn)需求升級(jí)疊加需求升級(jí)疊加政策驅(qū)動(dòng)政策驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)迎發(fā)展新契機(jī)：養(yǎng)老地產(chǎn)2、迎發(fā)展新契機(jī)：目前我國(guó)老齡化問題日益突顯，2018年底60周歲及以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.9%，65周歲及以上人口占比達(dá)11.9%，已超過聯(lián)合國(guó)老齡化標(biāo)準(zhǔn)（10%、7%）。隨著養(yǎng)老需求總量增長(zhǎng)，加之第一批中產(chǎn)階級(jí)退休在即，有望推高中高端養(yǎng)老消費(fèi)需求，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模可觀。根據(jù)中國(guó)社科院2016年預(yù)計(jì)，至2030年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)13萬億。面對(duì)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)缺口較大（2017年末國(guó)內(nèi)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.9張，遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)50張）以及老年醫(yī)護(hù)資源緊張等現(xiàn)狀，2015年以來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)支持政策不斷加碼，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來發(fā)展新契機(jī)。國(guó)外多層次養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展國(guó)外多層次養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展，3、完善服務(wù)體系是核心：完善服務(wù)體系是核心：從海外情況看，主要發(fā)達(dá)國(guó)家均建立了適合自身國(guó)情的多層次協(xié)同發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系。其中美國(guó)憑借發(fā)達(dá)金融體系，建立高度資本化多元養(yǎng)老體系，并依據(jù)不同需求開發(fā)出了覆蓋各年齡層的老年產(chǎn)品服務(wù)體系（如活躍長(zhǎng)者住宅、獨(dú)立生活系列、輔助生活系列、專業(yè)護(hù)理系列、持續(xù)照料社區(qū)等）。對(duì)比之下，日本良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系（介護(hù)保險(xiǎn)制度）則極大地促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。日本養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)普遍實(shí)行多元化戰(zhàn)略（涵蓋醫(yī)療、介護(hù)、保育、教育等），產(chǎn)品趨于精細(xì)化、多元化。從項(xiàng)目特點(diǎn)看，日本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于成熟居住區(qū)，且單體規(guī)模普遍較小，主要通過連鎖化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期，商業(yè)模式尚未清晰：商業(yè)模式尚未清晰：受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”文化及老年人資產(chǎn)不足等因素影響，我國(guó)老年人口養(yǎng)老模式仍以居家養(yǎng)老為主。然而“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)使家庭養(yǎng)老功能日漸衰弱