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1、1 20072007年年1212月月1919日日 海爾集團海爾集團 房地產(chǎn)投資項目決策流程房地產(chǎn)投資項目決策流程（討論稿）（討論稿） 2 目錄目錄 1、房地產(chǎn)項目投資立項決策的定義與現(xiàn)狀、房地產(chǎn)項目投資立項決策的定義與現(xiàn)狀 3、海爾地產(chǎn)項目的三級評審決策體系、海爾地產(chǎn)項目的三級評審決策體系 6、主要制度及其附件、主要制度及其附件 2、房地產(chǎn)項目投資決策的主要工作模式、房地產(chǎn)項目投資決策的主要工作模式 5 、項目投資審批、項目投資審批/決策委員會組成決策委員會組成 4 、海爾地產(chǎn)項目投資決策流程、海爾地產(chǎn)項目投資決策流程 3 房地產(chǎn)項目投資立項決策的定義與現(xiàn)狀房地產(chǎn)項目投資立項決策的定義與現(xiàn)狀 2、定義定義 本制度適用于海爾地產(chǎn)的房地產(chǎn)項目的立項投資決策。 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 1、海爾地產(chǎn)在新的地產(chǎn)戰(zhàn)略目標要求下，房地產(chǎn)項目數(shù)量將增多，涉 及金額將增大，涉及的無邊界協(xié)作也將增多，建立一套完整科學流 程的需求非常必要； 2、房地產(chǎn)投資項目強調(diào)時效性，市場機會稍縱即逝，采用科學的流程， 將大大提高投資項目的決策效率。 4 房地產(chǎn)項目投資決策的主要工作模式房地產(chǎn)項目投資決策的主要工作模式 組建項目發(fā)展組建項目發(fā)展 工作小組工作小組 一般項目一般項目 服務外包服務外包 特殊項目特殊項目 編寫項目建議書編寫項目建議書 項目投資初步評審項目投資初步評審 編寫可行性研究報告編寫可行性研究報告 立項評審立項評審決3、策決策 開發(fā)流程開發(fā)流程 項目發(fā)展工作小組項目發(fā)展工作小組 小組人員組成：小組人員組成： 集團：財務管理部、法務內(nèi)控 部、戰(zhàn)略技術部、海爾Capital 。 地產(chǎn)：投資發(fā)展部、市場營銷 部、資金運營部、規(guī)劃設計部、 工程管理部、下屬公司代表 工作小組職責：工作小組職責： 可行性研究、項目建議書 項目發(fā)展工作小組項目發(fā)展工作小組 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 負責部門負責部門 海爾地產(chǎn)投資預審委海爾地產(chǎn)投資預審委 員會員會 項目發(fā)展工作小組項目發(fā)展工作小組 海爾地產(chǎn)投資預審委海爾地產(chǎn)投資預審委 員會員會預審預審 海爾集團投資決策委海爾集團投資決策委 員會員會初審初審 海爾集團董事局海爾集團董事局審批審批 項4、目立項決策的標準項目立項決策的標準 項目符合戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和年項目符合戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和年 度預算要求度預算要求 銷售利潤率：銷售利潤率： 項目銷售利潤率不低于10% 內(nèi)部收益率：內(nèi)部收益率： 項目內(nèi)部收益率不低于12% 項目發(fā)展工作小組項目發(fā)展工作小組 備注備注 5 房地產(chǎn)項目投資決策的主要工作模式房地產(chǎn)項目投資決策的主要工作模式 參與單位參與單位 參與部門參與部門 責任分配責任分配 海爾集團 集團財務管理部 財務分析評價與審核 法務內(nèi)控部 法務研究與審核 戰(zhàn)略技術部 戰(zhàn)略方向與投資分析 海爾Capital 資金分析與審核 海爾地產(chǎn) 投資發(fā)展部 具體組織與投資分析 市場營銷部 市場調(diào)研與分析 資金5、運營部 財務與資金分析 工程管理部 工程建設方案 規(guī)劃設計部 規(guī)劃設計方案 下屬公司 實地調(diào)查與業(yè)務支持 項目發(fā)展工作小組責任分配表項目發(fā)展工作小組責任分配表 6 海爾地產(chǎn)項目三級評審決策體系海爾地產(chǎn)項目三級評審決策體系 海爾地產(chǎn)內(nèi)部評審海爾地產(chǎn)內(nèi)部評審 外部專家團隊評審外部專家團隊評審（必要時）（必要時） 海爾地產(chǎn)投資預審委員會海爾地產(chǎn)投資預審委員會 職責職責 審批項目建議書 預審可行性研究報告 對項目進行預審 外部專家范圍外部專家范圍 營銷、策劃或運營等專業(yè)公司 外部專家職責外部專家職責 對項目建議書和可行性研究提出專業(yè)意 見或者負責編寫 海爾地產(chǎn)投資預審委員會：海爾地產(chǎn)投資預審委員會： 6、項目預審項目預審 海爾集團投資海爾集團投資 決策委員會：決策委員會： 項目初審項目初審 1 2 目標：使房地產(chǎn)投資項目能更加科學、快速、安全的決策，以抓住市場機會，產(chǎn)生效益。目標：使房地產(chǎn)投資項目能更加科學、快速、安全的決策，以抓住市場機會，產(chǎn)生效益。 集 團 董 事 局 審 批 后 的 集 團 董 事 局 審 批 后 的 年 度 土 地 儲 備 計 劃 和 預 算 年 度 土 地 儲 備 計 劃 和 預 算 尋 找 項 目 信 息 海爾集團海爾集團 董事董事 局：局：項目審批項目審批 3 7 海爾地產(chǎn)項目投資決策流程海爾地產(chǎn)項目投資決策流程 項目投資決策流程 項目初審階段項目立項階段 海爾集7、團海爾集團 董事局董事局 海爾集團海爾集團 相關部門相關部門 海爾集團海爾集團 投資決策委員會投資決策委員會 海爾地產(chǎn)海爾地產(chǎn) 投資預審委員會投資預審委員會 海爾地產(chǎn)海爾地產(chǎn) 項目發(fā)展工作小組和投項目發(fā)展工作小組和投 資發(fā)展部資發(fā)展部 投資發(fā)展部 02 信息收集 投資發(fā)展部 03 篩選重點地塊 項目發(fā)展工作小組 04 項目初選評估 06 項目評審項目評審通過 項目發(fā)展工作小組 07 項目評審意見備 案，并開展項目立 項工作 項目建議書 項目發(fā)展工作小組 09 編制項目可行性 研究報告 13 立項審批 項目立項評審報告 項目發(fā)展工作小組 14 項目立項評審意 見備案 16 項目開發(fā)相關 流程 海8、爾集團相關部門 05 指派專業(yè)人員加 入工作小組。指派 專業(yè)人員或外部專 家及時提出書面專 業(yè)意見 集團董事局 01 審批海爾地產(chǎn)戰(zhàn) 略和年度土地儲備 計劃、預算 海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略、一 階段土地儲備計劃 和預算 項目評審意見 項目建議書 否決 流程結 束 否決 流程結 束 新項目發(fā)展信息表 12 立項初審11 立項預審通過通過 通過 海爾集團相關部門 15 項目立項報告意 見備案 不通過 可行性研究報告 海爾集團相關部門 10 指派專業(yè)人員或 外部專家及時提出 書面專業(yè)意見 海爾集團相關部門 08 指派專業(yè)人員或 外部專家及時提出 書面專業(yè)意見 8 項目投資審批項目投資審批/決策委員會組成決策委員9、會組成 審批審批/決策機構決策機構 組成人員組成人員 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 海爾地產(chǎn) 投資預審委員會 海爾地產(chǎn)：海爾地產(chǎn)：董事長、總經(jīng)理、投資發(fā)展部負責 人 外部人員：外部人員：必要時，可以邀請其他人員參加， 同時可以邀請外部專家參加 預審 海爾集團 投資決策委員會 海爾集團：海爾集團：財務管理部FIN、法務內(nèi)控部 LEGAL、戰(zhàn)略技術部CSP、海爾Capital CAP及 其他相關部門 海爾地產(chǎn)海爾地產(chǎn) ：董事長、總經(jīng)理、投資發(fā)展部負責 人 初審 海爾集團董事局 海爾集團：海爾集團：集團領導 審批 9 主要制度及其附件主要制度及其附件 制度制度 流程流程 表單表單 項目投資決策管理制度項目投資決策管理制度 項目發(fā)展工作小組管理辦法項目發(fā)展工作小組管理辦法 項目發(fā)展工作外包管理辦法項目發(fā)展工作外包管理辦法 項目可行性研究報告格式項目可行性研究報告格式 項目建議書格式項目建議書格式 項目評審意見表項目評審意見表 項目評審專家組名單項目評審專家組名單 保密協(xié)議保密協(xié)議 項目發(fā)展工作小組人員資歷要求項目發(fā)展工作小組人員資歷要求 成立項目發(fā)展工作小組的請示成立項目發(fā)展工作小組的請示 新項目發(fā)展信息表新項目發(fā)展信息表 對外投資有關事項的規(guī)定對外投資有關事項的規(guī)定 項目投資決策流程圖項目投資決策流程圖