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1、 請務請務必必閱讀正閱讀正文之文之后的信息披露和重要聲明后的信息披露和重要聲明 行行業業 研研 究究 行行業業深深度度研研究究報報告告 證券研究報告證券研究報告 保險保險 推薦推薦 ( ( 維持維持 ） 相關報告相關報告 分析師： 王塵 S0190520060001 投資要點投資要點 目前大多龍頭險企均已布局商業養老產業鏈， “養老年金+養老地產+長期護理”產業鏈雛形初現，但整體還處于初期階段。本篇報告重點討論險企養老社區的現狀以及美國養老社區的經營情況。 我國險企的養老社區布局處于初期階段我國險企的養老社區布局處于初期階段，各家險企養老社區的投資模式和定位有所不各家險企養老社區的投資模式和定2、位有所不同同，目前大多目前大多還處于運營虧損的階段還處于運營虧損的階段。我國保險公司在 2010 年后陸續開始布局養老社區，目前部分社區已進入運營階段。投資模式上，部分險企采用重資產模式，使用自有資金建立養老社區，部分險企則采用純輕資產或輕重資產結合的模式；定位上，目前龍頭險企的養老社區整體上以高端養老社區為主，但具體定位上（例如以度假型活力養老社區為主或采用 CCRC 模式）有所區別。我國險企養老社區的收入來源包括入門費、會員卡、月費和其他服務費用等，并通過給予滿足條件的保險客戶入住養老社區的資格、優先入住的權限和部分折扣優惠的形式來實現和保險業務的聯動。由于我國險企養老社區仍處于初期階段，3、 “只租不售”的監管要求也使險企養老社區的投資回報周期較長，目前大多數養老社區還處于運營虧損的階段。 在在需求加大和政策支持下，需求加大和政策支持下，我國我國險企養老社區發展空間險企養老社區發展空間較大較大。我國處于人口老齡化加劇的背景，同時“421”家庭數量逐漸增加，造成了子女贍養壓力和家庭養老難度加大，給予了養老社區更大的需求空間，并且目前險企主要以高端養老社區為主，在一定程度上能夠減少傳統家庭觀念對于機構養老的排斥。政策對于機構養老的發展處于支持態度，主要體現在提出發展目標、稅收優惠（提供社區養老服務的收入以及用于社區養老的土地等）和補貼等，對養老社區的發展帶來正面作用。 美國養老社區產業鏈明確美國養老社區產業鏈明確，目前投資方大多能實現盈利目前投資方大多能實現盈利，運營機構，運營機構由于折舊等問題由于折舊等問題出出現現虧損虧損狀態狀態。在政策支持和人口老齡化加劇的背景下，美國養老社