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1、3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵;2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)線組織合理性;3）成本與融資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金保障;4）運(yùn)營(yíng)與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值;首要一步：從定位到招商首要一步：從定位到招商4第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)5核心要點(diǎn)核心要點(diǎn)內(nèi)容內(nèi)容項(xiàng)目項(xiàng)目時(shí)間時(shí)間4）商業(yè)主題概念定位是項(xiàng)目繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)；商業(yè)主題概念定位二、商業(yè)主題定位1）城市宏觀經(jīng)濟(jì)水平將決定商業(yè)發(fā)展的層級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì)影響品牌對(duì)城市的認(rèn)可度以及確定客群的消費(fèi)水平；2）零售市場(chǎng)及商圈特征分析，幫助確定商業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)空2、間，以及如何獲得市場(chǎng)的支撐；3）未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群體，比如：日常消費(fèi)半徑、不同消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)的消費(fèi)特征、購(gòu)物頻率和平均花費(fèi)、以及對(duì)不同零售業(yè)態(tài)的消費(fèi)選擇等；城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究零售市場(chǎng)調(diào)研及分析主力消費(fèi)群體特征研究一、商業(yè)定位之市場(chǎng)研究60mins商業(yè)定位之市場(chǎng)研究商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈2.商業(yè)定位商業(yè)定位3.商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)4.招商運(yùn)營(yíng)招商運(yùn)營(yíng)1.金融問(wèn)題金融問(wèn)題 發(fā)展階段認(rèn)知 區(qū)位屬性 經(jīng)營(yíng)模式 目標(biāo)市場(chǎng)定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)布局定位 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 動(dòng)線設(shè)計(jì) 空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì) 招商執(zhí)行 運(yùn)營(yíng)管理 營(yíng)銷(xiāo)推廣 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 3、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 產(chǎn)品模式 經(jīng)營(yíng)策略 風(fēng)險(xiǎn)控制 商業(yè)模式8宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：是項(xiàng)目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均GDP及可支配收入等決定市場(chǎng)基本需求，為項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入社會(huì)零售品銷(xiāo)售總額社會(huì)零售品銷(xiāo)售總額常住人口總量常住人口總量旅游人數(shù)及旅游收入（/年）旅游人數(shù)及旅游收入（/年）實(shí)際外商投資總額實(shí)際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)05001,0001,5002,0002,5001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009單位：億元0%10%20%30%40%50%60%固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率西安市西安市GDP及各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)