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1、寫在前面關(guān)于本次提案：項(xiàng)目屬于雙限地塊，為實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化，確保項(xiàng)目平穩(wěn)完成集團(tuán)的營(yíng)銷目標(biāo)，中原將針對(duì)項(xiàng)目如何提升開發(fā)利潤(rùn)做出專題研究。01中原對(duì)于項(xiàng)目地塊的剖析雙限地u該宗地住宅精裝修價(jià)格要求由住建委按規(guī)定確定u該宗地住宅最高售價(jià)為9970元/，（不含精裝修價(jià)格）本項(xiàng)目折合樓面地價(jià)6152元/，毛坯銷售限價(jià)9970元/，利潤(rùn)空間較小，精裝修可以提升項(xiàng)目部分溢價(jià)。精裝修政策規(guī)定長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，細(xì)則對(duì)保障性住房、剛需房源和中高檔房源的裝修價(jià)格分類管理。所有商品住宅均需通過(guò)第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，并必須遵循造價(jià)核算規(guī)定，以保證價(jià)格和價(jià)值基本相符。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求分類確定不同裝修2、的風(fēng)格和檔次，此外，還對(duì)限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊的裝修價(jià)格設(shè)定了指導(dǎo)上限（現(xiàn)階段不超過(guò)2500元/平方米，可以根據(jù)市場(chǎng)成本情況適時(shí)調(diào)整），并明確了由購(gòu)房者發(fā)起的個(gè)性化裝修需求，允許買賣雙方協(xié)商并簽訂協(xié)議。2018年6月7日，長(zhǎng)沙出臺(tái)長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則的通知，要求“雙限地”全裝修價(jià)格每平米不超 2500 元，對(duì)精裝修申報(bào)需通過(guò)第三方造價(jià)機(jī)構(gòu)核算。地塊指標(biāo)項(xiàng)目地塊指標(biāo)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)占地面積47545.48容積率5.1商住比2：8，商業(yè)40年，住宅70年建筑面積242481.95其中住宅建面193985.56商業(yè)建面48496.39限高180米，局部可突破至200米高容積率，全超高層設(shè)計(jì)，3、商業(yè)占比20%，且涵蓋公寓、商業(yè)、商墅多業(yè)態(tài)，項(xiàng)目后期整體定位可以往綜合體方向打造。Property Type多業(yè)態(tài)商辦類產(chǎn)品平層公寓平層公寓復(fù)式公寓復(fù)式公寓商業(yè)商業(yè)LoftBusinessSohoOffice01商墅商墅02030411“限毛坯、限精裝”2“高容積率、超高層”3“商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)豐富”4“天生自帶綜合體基因”意味著商業(yè)將成為項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的唯一出口5“中國(guó)南山首進(jìn)梅溪湖”&平價(jià)走量，保證現(xiàn)金流住宅保量溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化整盤運(yùn)營(yíng)商業(yè)住宅住宅實(shí)現(xiàn)高速去化實(shí)現(xiàn)高速去化雙限地塊住宅開發(fā)利潤(rùn)空間很小雙限地塊住宅開發(fā)利潤(rùn)空間很小商業(yè)商業(yè)溢價(jià)出售溢價(jià)出售商業(yè)作為項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的重要保障商業(yè)作為項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的重要保障0102報(bào)告整體分為兩個(gè)部分02中原對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的剖析長(zhǎng)沙未來(lái)看新區(qū)，新區(qū)未來(lái)長(zhǎng)沙未來(lái)看新區(qū)，新區(qū)未來(lái)梅溪湖長(zhǎng)沙城市樣本湘江新區(qū)發(fā)展領(lǐng)頭羊201220112013年2014年