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1、 項目開發(fā)建議 ? 本項目總占地面積 420 萬平方米（按容積率 0.5 左右估算） ，總建面約210 萬平方米，開發(fā)周期約 8 年左右 ? 我們建議本項目老年公寓實施滾動開發(fā)，組團(tuán)排列，可按照 4 期來開發(fā)（從開發(fā)到售完） ，每期兩年，每期開發(fā)老年公寓建筑面積 11.5 萬平方米上。 ? 配套可以根據(jù)我們項目進(jìn)程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時老年公寓、服務(wù)中心、敬老院、康復(fù)中心、活動中心必須同步建設(shè)。 ? 根據(jù)上述計劃，本項目老年公寓全部建成后，總建面約 52.3 萬平米，約占地塊開發(fā)計劃的 31左右。按老年公寓容積率 0.6 左右估算，占地面積約 87 萬平米，約占總占地面積的 20.75。 - 2、1 - 1 第一部分 對象市場分析 對象市場分析 - 2 - 2 本項目開發(fā)必要性三大市場支撐： 本項目開發(fā)必要性三大市場支撐： 壹壹：全國全國“老齡化老齡化”已成為重要的社會問題已成為重要的社會問題 ? 人口老齡化提前達(dá)到高峰。 ? 在社會經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。 ? 在多重壓力下渡過人口老齡化階段 ? 上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過程 貳：目標(biāo)客戶自身需求改變貳：目標(biāo)客戶自身需求改變 ? 老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會問題 ? 老年人的消費觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 ? 隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視 ? 上海 250 萬老年人中有 74.43、較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 ? 社會上“空巢家庭”的逐漸增多 ? 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 ? 上海與太倉由史以來的地域情感逐漸加深 ? 老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同 叁：目前上海叁：目前上海“老年公寓老年公寓”情況不佳情況不佳 ? 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 ? 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理 ? 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡陋老化 ? 缺乏政策扶持，開發(fā)成本是太倉的倍 - 3 - 3一、上海市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ? 老年人比重逐年增加，上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時期 老年人比重逐年增加，上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時期 ? 未來 3 年內(nèi)老年人將增加至少 22.5 萬人 未來 3 年內(nèi)老年人將增加至少 22.5 萬人 ? 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好，購買力有所加強(qiáng) 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好，購買力有所加強(qiáng) （一）上海市老年人口逐年遞增，（一）上海市老年人口逐年遞增，06 年達(dá)到年達(dá)到 275.62 萬