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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南全（非常感謝這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對(duì)我太有用了。雖然不知道你是誰(shuí)，可我覺(jué)得你是最可愛(ài)的人。謝謝）中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1 月 1 日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門(mén)的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門(mén)之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣2、東西的發(fā)出時(shí)間， 基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)， 包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才3、能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度， 才能計(jì)算出土地出讓金， 才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從 1990 年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾皇菑?1997 年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)， 國(guó)際上也沒(méi)有