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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程詳解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程詳解高繼紅高繼紅今天給大家分享的主題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程詳解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大的流程可能有不少同學(xué)都了解， 但是要具體深入到內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)管理， 會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比其它行業(yè)我認(rèn)為更為復(fù)雜和精密。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)， 咨詢需求更多的應(yīng)該是內(nèi)部具體運(yùn)營(yíng)的細(xì)節(jié)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)千百家，水平差異很大，而每一個(gè)環(huán)節(jié)每一個(gè)細(xì)節(jié)都對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)果具有重要關(guān)鍵的作用。下面開(kāi)始詳解。大家有問(wèn)題可以隨時(shí)提出討論。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大的環(huán)節(jié)分為以下：投資拓展、設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工、營(yíng)銷、客戶服務(wù)、運(yùn)營(yíng)， 而運(yùn)營(yíng)管理是貫穿以上各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合管理?xiàng)l線， 地產(chǎn)公司的部門設(shè)置往往是按照這樣的環(huán)節(jié)劃分部門。但在各個(gè)環(huán)2、節(jié)中，各個(gè)部門有又相當(dāng)多的配合，首先，從投資拓展說(shuō)起。投資拓展只是公司獲取土地、獲取項(xiàng)目，指的是。其中有兩種方式，一種是在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招拍掛拿地， 一種是通過(guò)收購(gòu)或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。 這個(gè)環(huán)節(jié)的主責(zé)部門叫投資拓展部或戰(zhàn)略投資部，在投資拓展階段，又可分為幾個(gè)步驟，以拿地為例。信息收集、市場(chǎng)調(diào)研、初步研判、可行性研究、投資決策、土地交易。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，投資拓展部組織之外，需要設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、成本部都參與調(diào)研，根據(jù)初步研判是否需要立項(xiàng)，開(kāi)展可行性研究。可行性研究中，各個(gè)部門分別負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容形成可行性研究報(bào)告。好，下面進(jìn)入拿地以后階段，拿地之后，由營(yíng)銷部進(jìn)行項(xiàng)目定位和產(chǎn)品策劃，給出項(xiàng)目的客戶定位、大體3、的產(chǎn)品策劃。然后由設(shè)計(jì)部根據(jù)這一成果進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，之后，由成本和財(cái)務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的測(cè)算，綜合以上的項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)成果，形成項(xiàng)目定位報(bào)告，供領(lǐng)導(dǎo)決策。以后便進(jìn)入正式的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)又細(xì)分為方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)幾個(gè)階段。在設(shè)計(jì)的三個(gè)過(guò)程中，穿插著報(bào)批報(bào)建的工作（也就是前期部的工作） ，報(bào)批報(bào)建的核心工作就是拿五證。國(guó)有土地使用權(quán)證 ：在項(xiàng)目土地獲取工作完成后，前期部進(jìn)行土地登記申請(qǐng)；戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)出具土地出讓合同， 財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)出具土地出讓金及契稅繳納憑證； 前期部持土地登記申請(qǐng)審批表、土地出讓合同、土地出讓金及契稅繳納憑證向土地局申請(qǐng)核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證 ，土地局管理部門依據(jù)相應(yīng)資料，組織實(shí)地測(cè)繪，出定界圖。建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：項(xiàng)目公司前期部向政府主管部門申請(qǐng)紅線圖，持土地出讓合同及紅線圖向規(guī)劃局申請(qǐng)核發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 ， 規(guī)劃局出具 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 ；公司招采管