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1、學習改變人生學習改變人生做成功物業管理人做成功物業管理人！ 第 1頁，共 5頁中國物業服務教育網房房地產項目全程策劃流程地產項目全程策劃流程一、市場調研一、市場調研：1、前言：本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析：（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢4、競爭個案項目調查與分析5、消費者分析：（1） 購買者地域分布；（2） 購買者動機；（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式） ；（4） 購買時機、季節性；（5） 購買反應（價格、規劃、地點等） ；（62、） 購買頻度；6、 結論二、二、 項目環境調研項目環境調研1、地塊狀況：（1） 位置（2） 面積（3） 地形（4） 地貌（5） 性質2、地塊本身的優劣勢3、地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT 坐標圖、綜合分析）三、三、 項目投資分析項目投資分析1、投資環境分析（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策）（2） 房地產的政策法規（33、） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2、土地建筑功能選擇（見下圖表）3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4、土地延展價值分析判斷（十種因素）5、成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6、投入產出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7、同類項目成敗的市場因素分析四、營銷策劃四、營銷策劃（一） 市場調查1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）2、建筑規模與風格學習改變人生學習改變人生做成功物業管理人做成功物業管理人！ 第 2頁，共 5頁中國物業服務教育網3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、