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1、龍光玖譽(yù)府營(yíng)銷執(zhí)行策略報(bào)告匯報(bào)龍光玖譽(yù)府團(tuán)隊(duì)2019年10月10日目錄contents01壹目標(biāo)及難點(diǎn)解讀02貳市場(chǎng)情況分析03叁核心價(jià)值梳理04肆客戶分析定位05伍營(yíng)銷執(zhí)行策略目標(biāo)及難點(diǎn)解讀 銷售目標(biāo)分析 項(xiàng)目難點(diǎn)分析PART 1壹銷售目標(biāo)11月2日巡展拓客預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷階段營(yíng)銷籌備期開(kāi)盤(pán)熱銷期強(qiáng)勢(shì)蓄客期10月12月1日營(yíng)開(kāi)&樣開(kāi)驗(yàn)資12月15日（周日）開(kāi)盤(pán)1.5月強(qiáng)勢(shì)蓄客2周清盤(pán)12月31日清盤(pán)1個(gè)月籌備【價(jià)格目標(biāo)】突破市場(chǎng)價(jià)格天花板，達(dá)到均價(jià)5.5-6萬(wàn)元/（含精裝價(jià)格）【去化目標(biāo)】售開(kāi)即售罄，12月31日前完成去化377套、約18億。12月13日（周五）預(yù)售&認(rèn)籌項(xiàng)目難點(diǎn)梳理一：體量小，2、規(guī)模不占優(yōu)勢(shì) 無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地約1.5萬(wàn)、建面約8.5萬(wàn)，體量較小，不占規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)模氣勢(shì)不強(qiáng)，與品牌往常地王項(xiàng)目在規(guī)模上有所差異。 自身配套不完善：項(xiàng)目無(wú)商業(yè)指標(biāo)，僅菜市場(chǎng)指標(biāo)（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積15324.39總建筑面積84857.9容積率3.98綠化率40%停車位470個(gè)菜市場(chǎng)體量1500圖書(shū)館體量8000項(xiàng)目難點(diǎn)梳理二：城市面貌老舊、周邊配套低端、噪音 合正觀瀾匯項(xiàng)目 合正觀瀾匯二期（目前已建圍擋） 觀瀾大道、茜坑地鐵口北側(cè)東側(cè)南側(cè) 工業(yè)廠房、農(nóng)民房西側(cè) 北側(cè)緊靠合正觀瀾匯一期。 西側(cè)是工業(yè)廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整3、，廠房包圍，生活檔次較低。 東側(cè)緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側(cè)產(chǎn)品將受到噪音影響。 南側(cè)地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來(lái)建成后對(duì)項(xiàng)目南側(cè)產(chǎn)品景觀面有一定遮擋。項(xiàng)目難點(diǎn)梳理三：溢價(jià)難，如何突破市場(chǎng)價(jià)格天花板 一手備案均價(jià)：盤(pán)點(diǎn)觀瀾區(qū)域內(nèi)近3年取得預(yù)售證的項(xiàng)目，備案價(jià)均在4.3-4.6萬(wàn)元/，在售均價(jià)4.7-4.8萬(wàn)/。 二手成交均價(jià)：周邊二手競(jìng)品項(xiàng)目均價(jià)4.1-4.8萬(wàn)元/。 政府限價(jià)嚴(yán)格背景之下，觀瀾區(qū)域隱形限價(jià)天花板5萬(wàn)元/；比同片區(qū)賣高10%的價(jià)格，我們是區(qū)域的摸高者，項(xiàng)目面臨如何突破政府限價(jià)的難題。以及項(xiàng)目周邊配套的價(jià)值不足以支撐這個(gè)價(jià)格的難題。一手競(jìng)品市場(chǎng)分析樓盤(pán)名稱供應(yīng)產(chǎn)品備案均價(jià)（萬(wàn)元/）總套數(shù)在售均價(jià)（萬(wàn)/）陽(yáng)基御龍山64-1102-4房4.47754.7佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)89-1423-4房4.665714.7金洪華盛觀薈名庭61-1403-5房4.648064.8中森公園華府