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1、漁人碼頭漁人碼頭項(xiàng)目招商操作方案項(xiàng)目招商操作方案 南寧橙色主義廣告有限責(zé)任公司南寧橙色主義廣告有限責(zé)任公司 2010年年11月月22日日本方案希望達(dá)成的目標(biāo)本方案希望達(dá)成的目標(biāo)1、通過項(xiàng)目成功招商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，打造沭陽的“城市會(huì)客廳”，保證旺場(chǎng)；2、通過成功招商提升投資者信心，促進(jìn)項(xiàng)目商鋪的銷售；3、如何解決招商政策和銷售政策之間的沖突，實(shí)現(xiàn)更好的結(jié)合。一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（s）我們有什么？劣勢(shì)（劣勢(shì)（w）我們的不足在哪里？機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（o）我們的機(jī)會(huì)在哪里？威脅（威脅（t）我們面臨的威脅是什么？項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析1 1、優(yōu)勢(shì)（、優(yōu)勢(shì)（s s）地段：地段：緊2、鄰縣城老城區(qū)，歸屬老城區(qū)商圈，鏈接老城區(qū)人氣；氛圍氛圍：本案所在區(qū)域已經(jīng)積淀美食餐飲知名度，氛圍濃厚。優(yōu)勢(shì)資源：優(yōu)勢(shì)資源：擁有沭河天然景觀，通過后期的改造，可為餐飲休閑業(yè)態(tài)奠定良好的景觀基礎(chǔ)；建筑特色：建筑特色： “ “1912“海派風(fēng)格的特色建筑形態(tài)以及隨園特色景觀，容易營(yíng)造出個(gè)性品位，為后期宣傳制造強(qiáng)烈的個(gè)性符號(hào)及文化底蘊(yùn)。體量巨大：體量巨大：自身開發(fā)體量足夠，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造新的消費(fèi)形態(tài)及創(chuàng)造有競(jìng)爭(zhēng)力的特色消費(fèi)環(huán)境，吸引到沭陽及周邊縣市的消費(fèi)人流； 2 2、劣勢(shì)（、劣勢(shì)（w w）項(xiàng)目地處城市邊緣地段，區(qū)域形象破舊，經(jīng)營(yíng)檔次不高。項(xiàng)目西區(qū)商業(yè)距沭河有一小段距離，自然景觀優(yōu)勢(shì)不突出。項(xiàng)目商業(yè)地塊與3、老城區(qū)之間有沭河隔斷，加之項(xiàng)目住宅部分尚未開發(fā)，導(dǎo)致初期項(xiàng)目商業(yè)的氛圍難以成型，不容易聚集人氣。 3 3、機(jī)會(huì)（、機(jī)會(huì)（O O）項(xiàng)目周邊如五金市場(chǎng)等幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，也能給項(xiàng)目帶來人氣； 隨著項(xiàng)目周邊景觀環(huán)境的改善，項(xiàng)目休閑娛樂的環(huán)境氛圍將愈來愈強(qiáng)； 西區(qū)碼頭的啟動(dòng)以及孫巷小區(qū)回遷房的建設(shè)能給項(xiàng)目帶來隱性消費(fèi)客源； 沭陽對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，為項(xiàng)目開發(fā)奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。4 4、威脅（、威脅（t t）城南城東的持續(xù)開發(fā)，商業(yè)供應(yīng)量將加大，整體商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將加大；隨著城市的繼續(xù)東進(jìn)南擴(kuò)，城市中心將往東南偏移，城西將持續(xù)被邊緣化，消費(fèi)者的認(rèn)可度將持續(xù)走低。二、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位整體商業(yè)整體商業(yè)定位定位 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目租金項(xiàng)目租金價(jià)格定位價(jià)格定位1 1、整體商業(yè)定位、整體商業(yè)定位 由于項(xiàng)目歸屬與“中城