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1、工程驗收與移交操作指導書工程驗收與移交操作指導書 修訂記錄 日日 期期 修訂修訂 狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 工程驗收與移交操作指導書 項目公司工程部 項目公司其它 配合部門 支持性文件 項目公司 前期部 否 是 否 合格 基礎工程驗收 過程隱蔽驗收、結構驗收 煤氣、電梯、消防、供電、降噪、市政排 水的工程施工完畢 上述單項分別申請初收 核驗合格 上述單項分別申請核驗 初驗合格 規劃驗收 是 主體工程施工完畢 申請初驗 通知各工程供方進行 竣工資料收集 申請復驗 復驗 不合格 合格證書 合格證書合格證書 竣工驗收 向政府主管部門辦 理竣工驗收備案證 明2、 編制住宅使用 說明書 編制住宅質量 保證書 組建驗收小組進行 全面驗收 發現問題并要求承 包方整改 資料移交公司檔案 部門 組織工程移交驗收 物業清潔 工程移交物業 移交驗收及整改 記錄 書面交接 工 程 驗 收 工 程 移 交 為了保障房屋的安全、質量和功能要求，為了規范工程階段性驗收、竣工驗 收、備案及其后移交給物業公司管理的工作方法和驗收標準，特制定本操作指導 書。 交付驗收： 承包商將房屋交付給項目公司的過程。 交付驗收檢查的內容包括： 資料、房屋本體、道路、公建配套、設施設備等。 移交驗收：指項目公司工程部將已完工程交付給物業管理公司時，由物業管 理公司主導的驗收。移交驗收檢查的內3、容包括：資料、房屋本體、道路、公建配 套、設施設備等。 1.1. 職責職責 1.1. 項目公司工程部 1.1.1. 組織勘察、設計、監理、承包商進行分部、分項工程質量驗收； 1.1.2. 工程完工，對符合竣工條件要求的，組織勘察、設計、監理、承包商等 單位和其他有關方面的專家組成驗收組，配合前期部作建設工程竣工 驗收備案表和建設工程竣工驗收報告 。 1.1.3. 組織編制工程竣工圖、竣工檔案，并辦理相關資料的移交。 1.1.4. 組織監理、總包承包商按交付驗收標準進行交付驗收。對不合格項 目督促相應承包商整改并負責消項記錄。 1.1.5. 組織向物業公司移交工程，辦理移交手續。負責組織對物業公4、司相關人 員進行移交后的工作交底，對重要設備的使用進行相關培訓。 1.1.6. 及時通知總部工程管理中心參加竣工驗收和總承包商向項目公司的交 付驗收。 1.2. 總部工程管理中心總部工程管理中心 1.2.1. 參加竣工驗收 1.2.2. 參加總承包商向項目公司的交付驗收 1.3. 物業管理公司、客戶服務部門 1.3.1. 配合工程部進行移交驗收，并辦理移交手續。 1.3.2. 組成細部檢查小組，對工程細部進行檢查并填寫細部檢查質量問題整 改通知單 1.3.3. 工程移交后，安排相關人員進場并對其進行管理和維護。 1.3.4. 對移交的工程檔案資料進行歸檔保管。 1.4. 承包商 1.4.1. 5、做好施工階段備案資料整理、保存工作。 1.4.2. 分部分項工程自檢合格后，報監理、甲方工程部驗收，對不合格項目落 實整改工作。 1.4.3. 保證工程達到竣工驗收標準，參與竣工驗收,做好驗收備案階段備案資 料工作。 1.4.4. 在通過交付驗收后，對工程實體進行清潔、封閉，整理和完善工程竣工 資料，保證工程移交的順利進行。 1.4.5. 參加移交驗收。對細部檢查小組驗收發現的問題，嚴格按照限定日期組 織人員進行整改，并進行復查，確保工程質量達到移交驗收標準，保證 工程按計劃入伙。 1.4.6. 配合工程部將工程實體移交給物業管理公司進行管理。 1.5. 監理 1.5.1. 實施工程項目過程控6、制，出具質量驗收證明書； 1.5.2. 對施工質量和質量文件檢查確認，對工程質量等級核定，出具工程質量 評估報告，協助項目公司工程部審查、完成竣工驗收條件和實施竣工驗 收，做好竣工驗收備案工作。 2.2. 工作程序工作程序 2.1. 隱蔽工程驗收 隱蔽工程，承包商應在自檢合格的基礎上，通知監理驗收。未進行隱蔽驗收 不能進行下一工序的作業。 2.2. 基礎工程驗收 基礎工程完工后，由承包商向監理申請驗收，監理初驗合格后，項目公司工 程部組織質量監督機構、勘察和設計單位、監理、承包商組成的驗收小組進 行驗收，基礎工程驗收合格后方可進行主體工程施工。 2.3. 結構驗收 在主體工程封頂后，承包商應向7、監理及項目公司工程部遞交結構驗收申請， 監理在接到申請后經過初驗，由項目公司工程部組織相關單位進行結構驗 收。 2.4. 專項工程驗收 2.4.1. 規劃驗收 a) 當主體工程形象進度滿足要求時，項目公司工程部組織測繪單位的測 繪人員到現場進行竣工測量工作； b) 室外景觀及消防道路施工完成后， 組織規劃部門到現場進行規劃驗收， 取得政府簽發的相關建設工程規劃驗收合格證明。 2.4.2. 燃氣工程驗收 a) 燃氣監理申請初驗收； b) 工程部負責組織承包商、燃氣監理、燃氣設計單位、燃氣質監單位到 現場進行燃氣工程竣工驗收；并取得政府相關的驗收證明。 2.4.3. 消防工程驗收 a) 承包商配合8、項目公司工程部負責向消防部門申請初驗收； b) 消防部門現場進行消防工程驗收；同時應取得政府相關部門簽發的消 防工程驗收合格意見證明。 2.4.4. 人防工程驗收 a) 當人防工程施工完畢后， 先由監理組織對本項目人防工程進行自驗收， 合格后項目公司向人防辦申請初驗收； b) 人防辦安排時間到現場進行人防工程竣工驗收； c) 如核驗不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由 公司前期部辦理相關人防工程驗收證書。 2.4.5. 電梯工程驗收 a) 當電梯工程施工完畢后，向質量技術監督局申請初驗收； b) 質量技術監督局現場進行電梯工程竣工驗收； c) 如核驗不合格，則需由承包商整改后9、再申報驗收；如驗收合格，則由 公司前期部辦理政府相關電梯驗收結果證明文件。 2.4.6. 環保工程驗收 a) 工程施工完畢后，承包商和監理協助項目公司工程部向環保部門申請 驗收； b) 環保部門現場進行環保工程驗收； c) 如驗收不合格，則需由承包商整改后再申報驗收；如驗收合格，則由 前期部辦理相關排水許可和建設工程環保驗收合格方面的證明文件。 2.4.7. 檔案驗收 a) 當工程主體施工完畢后，項目公司工程部應通知各承包商和監理進行 竣工資料收集； b) 在竣工資料基本收集完畢后，項目公司工程部負責組織進行自驗，提 出整改意見，當整改完畢后，前期部向檔案管理部門申請竣工資料初 驗收； c) 10、項目公司工程部根據檔案館時間安排到現場進行竣工資料復驗，包括 各項專項驗收證明書、工程質量保修書、工程款支付證明、墻體材料 使用核定手續證明、散裝水泥辦公室付款證明等。若這些證件都已取 得，則由前期部到檔案管理部門辦理相關檔案移交證明文件，并移交 所有資料。 2.5. 竣工驗收與竣工驗收備案 2.5.1. 當各個專項驗收證明書全部取得并通過室內環境檢測后，總承包商向監 理申請竣工初驗，由監理組織并主持竣工初驗收； 2.5.2. 當初驗收合格后，由承包商向項目公司工程部申請竣工驗收； 2.5.3. 由項目公司工程部配合前期部報請政府質量檢查監督部門進行竣工驗 收； 2.5.4. 如工程未通過竣工11、驗收，則總承包商根據整改意見進行整改后，再申請 竣工復驗；如工程通過竣工驗收，則由前期部到建設部門辦理政府相關 建設工程竣工驗收備案證明文件，并向政府部門存檔備案. 2.6. 承包商向項目公司的交付驗收 2.6.1. 承包商按交付驗收標準做好交付驗收準備。 2.6.2. 承包商于約定的時間配合工程部按照計劃開始按新建房屋驗收表和 小區公共設施及道路設施驗收單所列項目進行逐項驗收。工程部提 前通知總部工程管理中心參加交付驗收。 2.6.3. 如驗收有不合格的項目，承包商對所列返修項目進行整改直至合格。返 修復驗由承包商提出，工程部和監理進行復驗。 2.6.4. 工程部將交付驗收結果及時反饋給物業12、公司或客戶服務中心，對于不能 及時整改或多次整改仍不合格的質量問題要及時與物業公司或客戶服務 中心取得溝通，并制定統一解決方案。 2.7. 項目公司工程部向物業管理公司的工程移交 2.7.1. 工程移交準備 2.7.1.1 細部檢查驗收 A. 在工程臨近收尾時，由物業管理公司組織細部檢查小組。 B. 項目公司工程部及時通知細部檢查小組可以進行細部檢查的部位。 C. 細部檢查小組根據國家規范和細部檢查驗收方案對工程進行細部檢 查驗收，對驗收過程發現的問題進行分類匯總，填寫細部檢查質量問 題整改通知單 ，并提交給工程部。全部問題整改完成后，必須由工程部 工程師進行抽查復驗確認。 D. 細部檢查驗收13、過程中，由工程部每周組織一次例會，對工程中存在 的問題及時予以協調解決。 2.7.1.2 根據節點計劃安排，項目公司在工程臨近收尾時，成立由工程部、客 戶服務部門、物業管理公司、承包商組成的工程移交小組。工程移交 小組制定工程移交計劃。 2.7.1.3 按照工程移交計劃，工程部書面向物業管理公司提供以下資料： A. 工程中存在的無法由施工解決的問題，及對小業主的說辭。 B. 物業管理公司接收工程時應注意的問題。 C. 接收工程設備的物業管理人員的培訓計劃。 D. 要求物業管理公司派駐保安進場的時間。 2.7.2. 移交驗收 2.7.1.1 物業管理公司對工程是否滿足物業管理要求和業主使用要求進14、行驗 收，并將驗收意見書面反饋工程部。驗收可根據交付驗收標準進 行 2.7.1.2 工程部應協調承包商和開發商有關部門對物業管理公司的驗收意見進 行整改并書面回復。 2.7.3. 組織工程實體移交 2.7.3.1 在移交驗收及整改完成后，項目公司確定移交日期，并組織召開工 程移交專題會議。 2.7.3.2 物業管理公司應當辦理書面移交手續，在簽收后，全面接收和開始 管理所接收的工程 2.7.4. 組織工程竣工資料移交 2.7.4.1 工程部應將以下的資料移交給物業管理公司： A. 工程所有的承包商和供應商的工作范圍和保修聯系電話清單。 B. 工程所有的承包商和供應商的合同復印件。 C. 工程竣工資料和竣工圖。 D. 工程驗收通過文件及工程的前期資料。 E. 工程交房標準。 F. 所有的設備清單和使用說明。 G. 工程質量保修卡。 2.7.4.2 物業管理公司在收到資料后，應負責組織進行驗收并辦理書面移交 手續，以及資料存檔。 3. 支持性文件支持性文件 3.1 項目施工過程管理規程 4.4. 相關記錄相關記錄 4.1. 新建房屋驗收表 4.2. 小區公共設施及道路設施驗收單 4.3. 交付驗收標準 4.4. 細部檢查質量問題整改通知單