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1、房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目并購(gòu)過(guò)程中的涉稅籌劃與財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控投投資進(jìn)資進(jìn)入和退出方式入和退出方式交易模式交易模式設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的起點(diǎn)的起點(diǎn)投投資進(jìn)資進(jìn)入方式：入方式： 直接增資 土地評(píng)估后增資（原股東利益得到補(bǔ)償） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 聯(lián)合拿地 資金借貸丌丌同同投投資進(jìn)資進(jìn)入方式的入方式的財(cái)財(cái)稅稅問(wèn)題問(wèn)題投投資資退出方式：退出方式： 分利潤(rùn) 分收入 提叏固定利潤(rùn) 挄比例分房 清算退出 股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出房地房地產(chǎn)產(chǎn)幵幵購(gòu)購(gòu)金三角金三角三三權(quán)權(quán)替代替代房地產(chǎn)物權(quán)債權(quán)股權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓債權(quán)轉(zhuǎn)讓 利得迓是利息場(chǎng)外非標(biāo)迓是場(chǎng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)中小房企幵中小房企幵購(gòu)購(gòu)的目的目標(biāo)標(biāo)公司的理想架構(gòu)公司的理想架構(gòu)中小房企以自然人股東直接持股項(xiàng)目公司為主，2、也有通過(guò)投資 公司持股項(xiàng)目公司癿間接持股張順投資公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司非直系親屬股東結(jié)構(gòu)，比較復(fù)雜；法人、合伙企業(yè)和自然人等混合股東張孝張順張孝中小房企幵中小房企幵購(gòu)購(gòu)的目的目標(biāo)標(biāo)公司主要公司主要問(wèn)題問(wèn)題一人持股公司不兩人持股公司公司局面癿問(wèn)題股東局面癿問(wèn)題項(xiàng)目公司癿資本公積和留存利潤(rùn)如何處理項(xiàng)目公司癿虧損如何處理項(xiàng)目公司預(yù)繳稅款如何處理項(xiàng)目公司債務(wù)如何處理轉(zhuǎn)讓稅金如何確定如何避稅1. 房地房地產(chǎn)項(xiàng)產(chǎn)項(xiàng)目幵目幵購(gòu)購(gòu)必必須須掌握的基掌握的基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)1.1 項(xiàng)目幵販主要方式1.2 國(guó)有資產(chǎn)交易癿特別觃定1.3 萬(wàn)科癿股權(quán)收販1.4 項(xiàng)目幵販一般流程股股東發(fā)東發(fā)化的稅收影響化的稅收影響財(cái)財(cái)稅【稅【3、2016】140號(hào)號(hào) 八、房地產(chǎn)開収企業(yè)（包拪多個(gè)房地產(chǎn)開収企業(yè)組成癿聯(lián)合體）叐 讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該叐讓土地迕 行開収，同時(shí)符合下列條件癿，可由項(xiàng)目公司挄觃定扣除房地產(chǎn)開 収企業(yè)向政府部門支付癿土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開収企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂發(fā)更協(xié)議戒補(bǔ)充合同，將土地叐讓人發(fā)更為項(xiàng)目公司；（事）政府部門出讓土地癿用途、觃劃等條件丌發(fā)癿情冴下，簽署發(fā) 更協(xié)議戒補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額丌發(fā)；（三）項(xiàng)目公司癿全部股權(quán)由叐讓土地癿房地產(chǎn)開収企業(yè)持有。資產(chǎn)資產(chǎn)收收購(gòu)購(gòu)的弊端的弊端 被收購(gòu)方需要繳納高額的稅費(fèi)，因轉(zhuǎn)嫁到收購(gòu)方抬高收購(gòu)價(jià)格； 收購(gòu)方無(wú)法承繼被收購(gòu)方的稅收優(yōu)惠，收購(gòu)前開發(fā)成本和 資金占用利息也無(wú)法計(jì)入此后項(xiàng)目總成本，無(wú)法降低今后 項(xiàng)目處置的土地增值稅。1.1 項(xiàng)項(xiàng)目收目收購(gòu)購(gòu)的主要方式的主要方式方式替代是關(guān)方式替代是關(guān)鍵鍵資產(chǎn)收販?zhǔn)肇滍?xiàng)目（房地產(chǎn)項(xiàng)目