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1、責任成本管理制度責任成本管理制度 編制人 編制日期 審核人 簽發人 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 簽發人簽發人 1. 1. 目的目的 為提高海爾地產集團成本管理水平，形成分工負責、有機協調的成本管理體系， 特制定本制度。 2. 2. 范圍范圍 適用于海爾地產集團及各下屬開發企業。 3. 3. 職責職責 3.1 海爾地產集團成本管理中心負責本制度的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實。 3.2 海爾地產集團下屬各公司負責貫徹實施本制度。 4. 4. 方法與過程控制方法與過程控制 4.1 體系釋義體系釋義 4.1.1 房地產業務操作過程是2、程序性很強的專業合作過程，各個專業過程所確定、形 成的經濟支出的迭加構成了房地產成本。 4.1.2 房地產成本管理的效果依賴于各環節自身的良好運作,依賴于各環節之間有機 協調與配合。 4.1.3 責任成本體系旨在明確專業職能部門和各下屬開發企業的成本管理職責， 并借 助技術經濟指標來反饋、考核評價其職責履行情況。 4.1.4 責任成本體系旨在加強不同專業、 不同流程之間的合作和溝通， 形成分工負責、 有機協調的責任成本體系。 4.2 組成要素組成要素 海爾地產集團成本管理中心對項目開發成本負總責。 4.2.1 責任主體責任主體：以集團投資發展、研發設計、工程管理、成本管理、區域公司、企 劃營銷3、等職能部門及各下屬開發企業為責任主體， 在各業務環節區分責任部門 和配合部門。 4.2.2 責任范圍責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分 責任范圍。 4.2.3 責任目標責任目標： 按集團成本管理宗旨： 以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力， 并形成行業成本優勢。各個責任范圍內成本管理目標應以經濟合理性、產品競 爭力、行業成本優勢為追求目標。 4.2.4 反饋指標反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數值反映項目成本特性，單一反 饋指標高低并不能如實反映成本合理性。 4.2.5 評價部門評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發表自我評價的基礎上， 就各責4、任成本管理結果是否經濟合理， 是否符合成本管理宗旨， 發表評價意見， 并形成系統的項目責任成本分析報告。 4.2.6 責任成本體系之要素概括表責任成本體系之要素概括表 責任范圍責任范圍 責任主體責任主體 配合部門配合部門 評價部門評價部門 土地、報批報建費土地、報批報建費 投資發展中 心 財務管理中心/成本 管理中心 建造成本建造成本 責責 任任 目目 標標 1、建造內容、建筑形式 合理化 研發設計中 心 企劃營銷中心 成本管理中心 2、結構指標合理化及施 工圖質量 研發設計中 心工程管理 中心 區域公司 成本管理中心 3、獲取競爭性的合理低 價 成本管理中 心 區域公司/工程管理中 心/成本5、管理中心 招標領導小組 4、現場成本管理、施工 質量與效率 區域公司 工程管理中心 成本管理中心 銷售費用銷售費用 企劃營銷中 心 財務管理中心/成本 管理中心 管理費用管理費用 各職能部門 財務管理中心 4.3 責任成本體系的范例責任成本體系的范例 海爾地產海爾地產集團房地產開發責任成本體系表集團房地產開發責任成本體系表 成本科目成本科目 責任部門責任部門 配合部門配合部門 反饋指標反饋指標 考核部門考核部門 土地獲得成本土地獲得成本 土地費 投資發展中心 每平米地價 財務管理中心 土地獲得時間 三通一平費 區域公司 工程管理中心 成本管理中心 開發前期準備費開發前期準備費 -報批報建費 區6、域公司 工程管理中心 報建費用節減率 財務管理中心 -勘察設計費 研發設計中心 工程管理中心/區域公司 每平米設計費 成本管理中心 -臨時設施費 區域公司 工程管理中心 成本管理中心 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費) 社區建造成本社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）: 方案規劃 研發設計中心 企劃營銷中心 設計周期 成本管理中心 擴初設計及 施工圖設計 研發設計中心 區域公司 每平米鋼筋含量 成本管理中心 每平米含砼量 招標及簽約 成本管理中心 區域公司/工程管理 中心 招標結果符合目 標成本率 成本管理中心 設計變更 研發設計中心/區域公司 變更7、比率 成本管理中心 成本科目成本科目 責任部門責任部門 配合部門配合部門 反饋指標反饋指標 考核部門考核部門 工程管理中心 工程簽證 區域公司 工程管理中心 簽證比率 成本管理中心 配套設施費用 區域公司 成本管理中心/工程 管理中心 成本管理中心 工程結算 區域公司 工程管理中心 結算錯漏率 成本管理中心 開發間接費開發間接費 -工程管理費 區域公司 工程管理中心 每平米管理費 成本管理中心/ 財務管理中心 -資本化利息 財務管理中心 每平米費用 銷售費用銷售費用 企劃營銷中心 每平米營銷費 成本管理中心/ 財務管理中心 每平米銷售費用 每平米廣告費用 人均銷售員面積 稅金稅金 財務管理中心8、 實際交納稅率 物業經營損益物業經營損益 物業管理公司 物業實際盈虧額 財務管理中心 上表供各區域公司建立責任成本體系參考用，其中：責任成本范圍至少應包括 上述劃分范圍，但可作更明細的劃分。 4.4 建立程序建立程序 4.4.1 由集團企業管理中心牽頭，成本管理中心具體組織，按本指引劃分責任成本 范圍，確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責； 4.4.2 各區域公司可根據本指引選擇、調整具體反饋指標，可自行協商確定反饋指 標的合理區間。 4.4.3 經各部門討論、總裁批準，整理形成適用于本公司的“責任成本管理辦法” ， 報總部企業管理中心備案； 4.4.4 考核指標： （示例） 招標金額定價9、比例 85%以上 設計變更占造價的比例 5%以下 鋼筋含量的合理控制比率 90%以上 每平米質量維修成本 1 元/平米 銷售費用占銷售收入比率 2.50% 集團成本管理中心會同財務管理中心按項目定期公布“責任成本考核報告” ， 并抄報海爾地產集團相關領導。 5.5. 支持性文件支持性文件 成本指標明細表 反饋指標反饋指標 單位單位 計算公式計算公式 備注備注 土地獲得成本土地獲得成本 每平米地價 元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積 與聽證會通過時的指標相比較 土地獲得時間 天 從購地簽約到土地按約定使 用功能落實到名下時為止。 與聽證會通過時的指標相比較 開發前期準備費開發前期準備費 -報批10、報建費 報建費用節減率 % =（按政策應繳納報批報建費- 實際交納報批報建費）/按政策 應交納費用 -設計費 每平米設計費 元/平米 = 設計費總額/總建筑面積 可分類計算每平米規劃設計費、 施工圖設計費、景觀設計費 -臨時設施費 每平米臨時設施費 元/平米 =臨時設施費用總額/總建筑 面積 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費) 社區建造成本社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）: 規劃設計 規劃設計周期 天 自土地協議簽署日（或上一期 動工之日）至施工圖完畢之日 可區分為規劃方案周期和方案實 施周期 結構安裝設計 每平米鋼筋含量 公斤/平 米 =鋼筋總11、用量/總建筑面積 可分類計算基礎、上部結構、屋 面的鋼含量 每平米含砼量 立方/平 米 =砼總用量/總建筑面積 可分類計算基礎、上部結構、屋 面的砼含量，注明砼標號。 招標及簽約 招標比率 % =通過招標定價的合約總額/ 造價總金額 也可按合同次數來統計。 招標結果符合目標成本率 % =符合目標成本的招標合同 總額/招標合同總金額 設計變更 變更比率 % =設計變更造價總額/工程造 價總額 可分類計算設計錯漏、 市場變更、 客戶要求的變更比率 工程簽證 簽證比率 % =現場簽證的成本總額/工程 造價總額 工程結算 結算錯漏率 % =(區域公司審核上報結算價格 集團審核后結算價格)/審核 后結算12、價格 開發間接費開發間接費 -工程管 理費 每平米管理費 元/平米 =項目工程管理費總額/項目 建設總面積 -利息 管理費用管理費用 人均行政費用 元/人 =行政費用總額/當年加權總 人數 每平米管理費用 元/平米 =管理費用總額/當年結算面 積 人均銷售收入 元/人 =銷售收入總額/當年加權總 人數 每平米營銷費 元/平米 =項目營銷費用總額/項目建 設總面積 銷售費用銷售費用 每平米銷售費用 元/平米 =銷售費用總額/當年銷售面 積 每平米廣告費用 元/平米 =廣告費用總額/當年銷售面 積 人均銷售員面積 元/人 =銷售面積總數/當年加權銷 售人員數 稅金稅金 實際交納稅率 % =實際交納的稅額/計稅稅基 分類計算所得稅、契稅、營業稅 率。