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1、一一土地獲取階段土地獲取階段二二規(guī)劃報建階段規(guī)劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段一一土地獲取階段土地獲取階段二二規(guī)劃報建階段規(guī)劃報建階段三三施工報建階段施工報建階段四四施工階段施工階段五五竣工驗收階段竣工驗收階段土地獲取拿地招拍掛舊城改造股權轉(zhuǎn)讓拿地洽談的前提條件國有建設用地 集體建設用地符合土地利用總體規(guī)劃充分準備優(yōu)質(zhì)土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調(diào)研項目定位精準加強風險控制列入政府重點工程市重點工程、綠色通道（保障政府審批進度）等先讓政府了解我們爭取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費減免。 。土地款溢價返還以投資管理中心2、規(guī)定為準；降低預售條件第一步，告知原委（站在 政府角度上）；第二步，打消顧慮（站在 客觀角度上）；第三步，押保證金（站在 信任的角度上）可以押1.31.5倍的建設（達到預售條件前）保證金（500元/平方米）。努力爭取盡量爭取必須爭取優(yōu)質(zhì)土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調(diào)研項目定位精準加強風險控制爭取優(yōu)惠研究競爭對手的產(chǎn)品 特別研究銷售好、去化 快的競品項目研究項目產(chǎn)品核心賣點研究產(chǎn)品去化速度研究產(chǎn)品性價比研究當?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，當?shù)刈钊菀咨L、最便宜的樹【見項目指引第6頁】3.深入市場調(diào)研關注所在城市范圍第三產(chǎn)業(yè)（人的產(chǎn)業(yè)或內(nèi)生產(chǎn)業(yè)）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏樂觀）；3、城市人群存款如何；了解供需比（年銷售面積/已出讓可供應面積）研究產(chǎn)品研究客戶研究市場優(yōu)質(zhì)土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調(diào)研項目定位精準加強風險控制調(diào)研研究市場容量及城市發(fā)展：除了城市人口，城區(qū)人口有多少；城市的發(fā)展方向研究客戶群體 有影響力、有錢人有多 少，在哪里，怎樣的人 才會來購買我們的房子研究市場價格 當?shù)貏e墅/洋房銷售價格 如何；若帶裝修銷售， 客戶接受程度如何；可 以賣多少錢【見項目指引第 5頁】研究土地影響客戶研究客戶需要的產(chǎn)品 研究目標客戶對住房有 什么需求【見項目指引第6頁】7定案審批一一 、成就共享計劃、成就共享計劃成就共享獎勵金額 （億元） 0.237 凈利潤（億元） 1.806 開發(fā)周期（年）2支付地價款時間2014/1/16,2014/2/16,土地款支付額及節(jié)奏88.2%,1.5億元11.8%,2000萬元土地摘牌過戶時間2014-1-17項目總貨量 （億元