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1、房地產項目投資決策與評估房地產項目投資決策與評估1. 1. 發展商在不同發展時期的項目選擇發展商在不同發展時期的項目選擇2. 2. 項目投資決策考慮的主要因素項目投資決策考慮的主要因素3. 3. 項目評判的主要指標項目評判的主要指標4. 4. 項目決策中的成本控制項目決策中的成本控制第一部分第一部分 發展商在不同發展時期的項目選擇發展商在不同發展時期的項目選擇1. 1. 發展商在不同發展時期的項目選擇發展商在不同發展時期的項目選擇1 1、發展商不同發展時期的目標追求、發展商不同發展時期的目標追求2 2、萬科不同發展階段的項目排布、萬科不同發展階段的項目排布3 3、關于公司的核心競爭力、關于公司2、的核心競爭力4 4、土地儲備關系的市場要求、土地儲備關系的市場要求發展商經歷的幾個發展階段發展商經歷的幾個發展階段原始積累階段，求生存，追求利潤最大化原始積累階段，求生存，追求利潤最大化資本突圍階段，求資金，追求項目最優化資本突圍階段，求資金，追求項目最優化品牌塑造階段，求發展，追求產品創新度品牌塑造階段，求發展，追求產品創新度規模擴張階段，求規模，追求客戶滿意度規模擴張階段，求規模，追求客戶滿意度跨地域經營階段，求規范，追求體制與人才最優跨地域經營階段，求規范，追求體制與人才最優五個發展階段下的目標追求五個發展階段下的目標追求你經營或者所在的公司處于哪個階段？你經營或者所在的公司處于哪個階段3、？有沒有告訴你的員工？有沒有告訴你的員工？或者老板有沒有和你探討過類似的話題或者老板有沒有和你探討過類似的話題？萬科的發展歷程萬科的發展歷程原始積累階段原始積累階段天景、威登、荔景周期短周期短利潤厚利潤厚萬科的發展歷程萬科的發展歷程資本突圍階段資本突圍階段萬景、福景、桂苑萬景、福景、桂苑市中心，售價高，回收快市中心，售價高，回收快萬科的發展歷程萬科的發展歷程品牌塑造階段品牌塑造階段萬科城市花園萬科城市花園能實現理念的項目能實現理念的項目萬科的發展歷程萬科的發展歷程規模擴張階段規模擴張階段萬科四季花城萬科四季花城城郊結合部城郊結合部成規模，被大眾認同成規模，被大眾認同萬科的發展歷程萬科的發展歷程跨地域經營階段（跨地域經營階段（13個城市）個城市）第一輪擴張第一輪擴張，拿著“城市花園、花園新城”品牌進入北京、上海、天津、沈陽、大連、成都等城市第二輪擴張第二輪擴張，拿著“四季花城”的品牌進入武漢