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1、1五彩城選址及投資操作指引二零一三年九月二零一三年九月2第二部分：投資測算量化指標修正引言：工作背景與成果框架附：萬達項目選址及投資對標表單第一部分：選址模型第三部分：投資決策邏輯及選址流程3工作背景與成果框架五彩城選址及投資工作背景一、 置地“十二五”戰(zhàn)略“十二五”銷售額千億，利潤百億，凈利潤行業(yè)前三。為長遠實現(xiàn)投資物業(yè)盈利結構占比40%打好基礎。“十二五”末期投資物業(yè)租金收入53億，凈利潤16億。二 、置地“十二五”戰(zhàn)略舉措 堅持公司的“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務”商業(yè)模式和高品質戰(zhàn)略，以戰(zhàn)略導向配置資源。 在十個大區(qū)內(nèi)增加項目并進入更多的二三線城市高效復制成熟產(chǎn)品線。 通過落實“兩級總2、部”管控模式，提高組織能力，為高效開發(fā)住宅和投資物業(yè)提供組織保障。三、置地“十二五”新項目財務指標 對于資源充足、賣得慢（存銷比高、資金占壓大）的大區(qū)，其新增銷售型物業(yè)的項目利潤率和周轉要提高，要求凈利潤率高于15%，IRR大于20%。不考慮銷售物業(yè)利潤沖抵的持有物業(yè)EBITDA回報率要求大于10%。 對近一年銷售好，沒有談地空間，資源獲取渠道少的城市，獲取的項目原則上按原標準（利潤率大于10%，IRR大于15%）。4五彩城選址及投資現(xiàn)狀反思選址層面： 政府捆綁土地出讓, 存在被動獲取五彩城商業(yè)用地現(xiàn)象。 缺少未來進入城市的戰(zhàn)略研究和城市地圖，缺乏完善的選址流程。 執(zhí)行層面，各大區(qū)五彩城選址未3、按照選址分冊進行土地價值分析，投資運營部未參與到五彩城選址分冊的制定。 目前五彩城產(chǎn)品線開業(yè)項目不多，五彩城產(chǎn)品手冊V1.0的選址指標的制定缺少實踐檢驗的步驟。投資層面： 五彩城的財務測算偏重項目整體，缺乏五彩城自身運營成功與否的評價標準。 投資布局層面，機會導向而非戰(zhàn)略導向的拿地策略使得五彩城在三四線城市與一二線城市布局的結構失衡。三四線城市發(fā)展空間有限而商業(yè)商業(yè)供應量急劇上升的現(xiàn)狀，使得五彩城未來在這些城市極可能遇到增長瓶頸，未來收益不可控。同理，撤出風險也非常高。工作背景與成果框架5工作目標與思路工作思路： 五彩城項目實踐運用現(xiàn)有五彩城項目實踐的累積數(shù)據(jù)，檢驗投資決策目標和選址指標的合理性。對五彩城產(chǎn)品手冊V1.0選址分冊進行反思和修正。 萬達對標法目前置地五彩城項目大多在建設或設計階段，缺乏支持五彩城研究的置地內(nèi)部有效數(shù)據(jù)。因此，研究通過借助外部競爭對手的數(shù)據(jù)對標，來對比和驗證各項