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1、土地拍賣前工程部工作土地拍賣前工程部工作 市市 場場 調調 查查 一、土地拍賣前 15 天完成市場調查（時限 3 日歷天） 。 二、參加人員：項目公司經理（林文鈿） 、項目副經理（陳江棟、劉乃燦） 、策劃部 項目經辦人（葉陳）及負責人（魏素珍） 。 三、內容： 1、到目標地塊界線四周及場地內進行調查如：有無高壓線、場地內建筑物、古 樹名木、古建筑、文物、寺廟等。 2、周邊 5 公里以內正在開發的樓盤：落實其住宅、店面、車位起價及均價、戶 型面積、外觀特點、賣點、銷售狀況（開始銷售時間、調查時銷售比例數） 、 交房時間、物業管理等。 3、目標地塊所處城市人均居住面積、年銷售量、在建項目總面積。 2、4、目標地塊周邊市政及公共配套情況如：市政各管網是否已到位，學校、商業、 娛樂、醫院等配套是否齊全，有無不利的周邊環境，如有無帶污染的工廠、火 葬場、煤氣站、有毒倉庫、公墓。 四、結論： 1、有幾種情況不考慮競買的詳見總平說明： 2、除第 1 點情況外，考慮競買目標地塊，通過調查得出以下結論： （1） 樓盤定位：低、中、高檔。 （2） 目標地塊住宅、店面、車位銷售均價，住宅戶型比例。 （3） 社區配套：會所（含活動中心） 、居委會、物業管理站、垃圾中轉站、幼 兒園、小學、中學、超市、醫院、銀行、酒店、茶館、咖啡館、健身房 （游泳池、羽毛球館、網球場） 。 總平、單體方案設計內容及要求總平、單體3、方案設計內容及要求 一、在拍賣土地前 5 天完成設計任務（時限 15 天） 。 二、參加人員：項目部一組，策劃部一組，外聘壹家設計單位進行設計，共 3 個方 案。 三、總平、單體設計依據： 1、根據土地局提供拍賣資料。 （含地理位置、坐標點、經濟指標及公共配套設 施的各項要求） 2、根據市場調查的資料。 四、總平方案設計內容及要求： 1、總平內容包括：用地界線、指北針、圖紙比例、每幢編號、每幢建筑朝向、 建筑退用地紅線或道路紅線距離、建筑間距、每幢進深、每幢長度、每幢層數 及相應功能、配套用房位置及面積、車位配置（位置、數量、面積） 、道路系統、 大門平面尺寸、地下室設置位置及面積、經濟指標。4、 2、總平方案設計過程具體要求如下： 總平方案設計必須布局合理、充分利用每個空間，不能出現死角。建筑間距、 建筑退讓用地紅線距離、建筑退讓道路紅線距離、及山墻間距必須嚴格按國 家及地方的條例規范所規定的最小距離進行設計，充分利用地塊邊角。 建筑朝向必須控制在南偏東或南偏西 5 。-20。以內， 當總平方案中出現正南北 朝向或南偏東（偏西）超過 20 。時，其設計方案需經審批，程序為：項目公 司工程部-項目副經理-項目公司經理-策劃部-董事長審批。 各項經濟指標應按拍賣土地文件的要求進行設計，在滿足密度前提下能達到 容積率時，盡量全部設置不帶電梯多層住宅；當以上情況無法達到容積率又 不設帶電梯住5、宅時需經審批程序為：參加拍賣人-項目公司開發部-項目 公司工程部-項目公司財務部-分管工程副經理-項目公司經理-策劃 部-林董審批； 為了同時滿足密度及容積率的要求， 需要設置帶電梯住宅時， 帶電梯住宅比例應盡量少設，同時最好控制在 10 層以下，以減少人防面積。 總平規劃中地下室建筑面積只需滿足人防要求即可，地下室位置根據總平規 劃設計方案進行設定，布局合理使用方便，且地下室每個車位的建筑面積必 須控制在 30 以內（超過 30 時應調整地下室位置或部份柱網采取梁抬柱 方式處理） ，架空層中的車位面積控制 25 以內，具體車位數量按有關規范 規定設計。設備用房（如：水泵房、配電房）設在架空層6、中采取下沉式處理。 小區道路盡量做到人車分離，寬度要求為：社區內環行消防通道按消防規定 要求的最小寬度考慮，其它車行通道按 3.5 米設計、人行通道按 2 米設計。 五、 建筑單體設計方案要求： 單體設計可以考慮平層、錯層、躍層（兩層）及復式（三層，廳 3.84.8M） 位于中間即挑空的三層設計等。 設計單體時應以幢進行設計，不得以單個梯位戶型進行設計，同時標明每幢 總長度及進深。 根據前期市場調查結果，確定建筑面積大小及戶型比例，設計多樣化，戶型 比例控制、客廳及主臥最小開間如下： 面積 戶型 比例 客廳開間 主臥開間 5070 一房半兩房一衛一廳 10% 3.3 米 3 米 7080 兩房7、一衛一廳 10% 3.6 米 3.3 米 8090 兩房兩房半兩衛兩廳 20% 3.9 米 3.3 米 90100 三房兩衛兩廳 25% 4.0 米 3.3 米 100110 三房兩衛兩廳 15% 4.2 米 3.6 米 110120 三房兩衛兩廳 10% 4.5 米 3.6 米 120130 四房兩衛兩廳（復式） 5% 4.2 米 3.6 米 130150 四房兩衛三廳五房三衛三廳（復式 ） 5% 4.5 米 3.6 米 注：戶型比例可根據具體項目進行調整，以上面積均為建筑面積（含公攤面積） 。 店面開間控制 3.3m4.5m 之間，進深控制在 4.5m10m 之間。商業總面積 原則上按拍賣8、規定執行，當實際設計商業面積少于拍賣規定的商業面積時應 進行審批后方可執行，審批程序為：項目公司工程部項目副經理項目經 理策劃部董事長;當設計實際面積比拍賣規定多出時，多出部份必須與店 面相連且以架空車位形式進行報批。 建筑要求柱網布置合理,嚴禁客廳、臥室、廚房、餐廳內出現明梁。 客廳、臥室、廚房、餐廳通風、采光良好。有兩個（含兩個）以上衛生間時， 必須有一個衛生間明設，當只有一個衛生間時，衛生間必須確保明設（利用 梯間采光的衛生間不計為明衛。 ） 復式樓上層客廳盡量掏空，露臺放在南側且建筑面積控制在 130 150 。 陽臺的造型、顏色要與整體建筑相協調，如需設置防盜應考慮鐵件與陽臺的 預埋9、。 空調位的放置要考慮冷凝管布置的合理性，室外機噪音的影響程度，利于通 風，方便安裝，體現外墻裝飾效果。 立面外觀的設計必須結合周邊環境，突出自我、簡潔明了、高雅大方，具有 時代代表性。 10屋頂考慮平屋及坡屋頂兩類，平屋頂采用裝飾性購筑物搭配。 11當社區內有設置電梯時，每臺電梯服務的建筑面積控制在 2600 以上。 六、六、 總平審批：內容見總平面說明。審批程序為：項目公司工程部項目副經理 項目經理策劃部董事長。經確認后的總平作為參加拍賣土地后總平及 單體優化的依據。 七、成本測算：根據市場調查資料及總平、單體設計方案的各項經濟指標由項目部 在土地拍賣前 5 天完成。 設設 計計 院院 洽10、洽 談談 1、時間要求：參加拍賣土地前 30 天 20 天期間選擇乙級以上（建筑面積在 10 萬以上的要選擇甲級）設計院考察及洽談。 2、考察及洽談內容：設計院曾設計過的優秀樓盤（總平、戶型、外觀立面） 、 設計院人員配備（各專業配備及專業人員設計能力等） ，設計時間安排（買土 地前總平設計、單體方案設計、報批總平設計、管線綜合圖設計、施工圖設 計、配套工程設計） 、設計質量要求、設計費用收取、設計費付款方式等。 3、通過第 2 點洽談由項目工程部、項目副經理、項目經理共同選定 1 家設計院 在土地競買前 20 天 5 天期間進行總平及單體設計， 同時另外考慮兩家， （共 3 家）參加競買土地11、后的競標總平方案設計。準備參加競標設計的 3 家 設計院必須向我司出具承諾函，內容包括：設計時間（競標總平時間、修改 報批時間、報批管綜出圖時間、建筑單體出圖時間、施工圖出圖時間、配套 工程出圖時間） 、設計質量標準、設計人員安排、設計價格，設計費付款方式。 備注：各階段圖紙設計時間規定（以興元星辰為例） 拍賣土地前總平單體方案設計時間：15 天 競標總平設計時間：20 天。 報批總平修改時間：7 天。 施工圖出圖時間：總平報批通過后 40 天（含建筑單體、管綜） 。 大門、傳達室、圍墻、物業管理間施工圖：在第點完成后 20 天。 4、 在拍賣土地前 3 天由項目公司工程部擬定方案設計競標邀請12、函， 并審批完成， 審批程序為：項目公司工程部-項目財務部-項目副經理-項目經理- 策劃部-董辦-董事長審批。 拍賣價格審批及參加拍賣人員拍賣價格審批及參加拍賣人員 一、拍賣價格根據市場調查、成本測算、總平單體方案確定每畝最高競價，由項目 公司副經理及項目公司經理研究決定。以報告形式報董辦轉董事長審批，審批 后由董辦密封于拍賣當天交給項目經理， 項目經理在土地拍賣開始后方可拆封。 如在拍賣過程中超過審批權限時，必須通過電話取得董事長口頭同意，否則一 切責任由項目經理承擔。 二、參加拍賣土地人員：項目經理、副經理。 資資 料料 存存 檔檔 一、存檔資料包括：市場調查報經董事長審批的總平方案成本測算土地拍 賣文件參加土地拍賣的最高競價。 二、如土地競得，以上資料由項目經理存檔。 三、如土地未競得以上資料在土地拍賣后當天由策劃部封存。 內容 董 事 長 董事長辦公室 審 核 審 批 審 計 部 審 核 審 批 策 劃 部 制 表 審 核