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1、城市更新項目投資測算實操手冊 深圳市目錄第一部分 深圳城市更新項目投資測算解析及操作流程一、深圳市城市更新項目的本質與項目投資測算的邏輯二、城市更新項目投資測算的流程三、城市更新測算難點第二部分 深圳市拆除重建類城市更新項目地價表搭建實務一、測算表搭建的前提二、測算過程中改造類型面積占比的測算三、地價表的搭建與地價匯總四、案例測試第一部分 深圳城市更新項目投資測算解析及操作流程一、深圳市城市更新項目的本質與項目投資測算的邏輯（一）三方博弈：空間重塑及歷史遺留問題的解決深圳發跡于廣東惠陽寶安縣，1979 年正式建市，1980 年設置特區后強勢崛起；隨著珠三角城市群的形成，廣深兩核人口及產業吸聚效2、益凸顯。繼 2004 年深圳市城中村（舊村）改造暫行規定發布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重負，環境承載能力、土地及空間難以為繼；產業轉型升級及城市更新亦隨之被提出。城市更新，城中村首當其沖，隨著深圳土地國有化、違建查處及征收補償等系列政策的出臺，深圳市城市更新五類合法用地體系形成，集體土地征轉多樣化狀態呈現。2009 年之后，深圳城市更新政策體系逐漸建立，土地利用、產權關系、歷史遺留問題處置、規劃編制、產業升級、更新方式、利益分配等配套政策出臺，深圳市城市更新亦成為可一攬子解決深圳市土地利用效率低下、城市規劃不盡合理、集體土地關系處理困難等問題的重要方式。同時，對于開發商而言，城3、市更新項目不僅需不斷協調村集體等利益相關各方的關系，還需關注政府審查與批復進度以及可能出現的各類突發或意外事件，綜合而言，深圳城市更新項目的平均投資周期約5-8 年。（二）項目投資的三個時間段：老舊現狀、拆除重建及新建建筑對于城市更新項目而言， 需經歷城市更新單元計劃立項申報、 專項規劃審批、 拆遷安置及實施主體確認、用地審批、工程開發建設、竣工驗收及銷售等多個環節，根據建筑物理形象，也涉及到項目地塊上建筑的前世今生：老舊建筑通過容積率調整、更新規劃及拆除重建等實現實體更新。綜上所述，由于深圳市城市更新本質在于原權利人、政府及開發商三方利益的博弈，以及隨著建筑物理形態與業態業種的動態變化引起的持續性投資過程兩個方面。 基于此， 城市更新投資測算表同樣體現了三方利益的分配情況以及由于項目業態與形態變化引起的各階段各類投入與產出情況。二、城市更新項目投資測算的流程（一）城市更新項目投資測算相關