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1、項目前期估算編制操作指導書 修訂記錄 日日 期期 修訂修訂 狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，對擬開發項目進行 科學論證和決策支持，使工程投資估算具有可追溯性、可持續參考性及對工程成 本的合理可控性，特制定以下工作流程，由此形成的項目前期成本估算文件對以 后三階段設計及目標成本的確定與調整都有指導意義。 本工作程序需要總部成本管理中心對其他職能部門提出要求， 由事業部或其 他職能部門提出規范的前期規劃條件資料 （如已經政府有關部門核批的規劃意見 書等） 、項目地塊初步規劃指標及業態分布或面積配比、產品定位等相2、關數據， 同時總部成本管理中心對以前已實施的工程項目進行資料的分類積累， 并借助造 價咨詢顧問在成本信息方面的廣泛資料， 對擬實施的工程項目成本進行相對準確 的估算。 1.1. 術語和定義術語和定義 1.1. 項目前期估算成本指標：是在項目可研階段，參照以往類似項目的建安造 價指標，根據新項目的產品定位及初步規劃指標，在充分考慮造價水平的 地域差異以及風險費的基礎上確定的該項目的工程投資估算成本。這個指 標是公司成本管理的目標，是公司作為成本控制指標而預先制定的、在一 定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目三階段設計的成本控制 線。 1.2. 估算條件：項目初步規劃經濟指標、產品業態分類3、建筑結構特征、面積 配比、建筑控高、層高、層數、主要材料部品描述及品控標準、大市政配 套條件、地方性收費標準。 2.2. 職責職責 2.1. 事業部 2.1.1. 提供地塊平面圖。 2.1.2. 供初步規劃指標。 2.1.3. 負責編制項目信息表 、 項目可研報告 2.1.4. 編制項目可研投資測算表 。 2.1.5. 充分調動和利用各種渠道資源發掘項目信息。 2.1.6. 負責收集政府對房地產開發過程中的政府行為收費標準及規劃要求。 2.2. 總部成本管理中心 2.2.1. 負責向事業部或總部設計中心提出估算條件的要求。 2.2.2. 依據事業部提供的估算條件編制項目前期成本估算表 ，若估4、算條件 不足的進行條件假設。 2.2.3. 向事業部反饋項目前期成本估算表 ，并征求其他中心意見。 2.2.4. 根據各部門反饋意見匯總調整項目前期成本估算后報公司審批。 2.2.5. 負責收集政府對房地產開發過程中的政府行為收費標準 2.3. 總部設計中心 2.3.1. 提供各項設計指標。 2.3.2. 提供材料部品方案。 3.3. 工作程序工作程序 3.1. 資料準備階段 3.1.1. 事業部負責收集基礎資料，資料包括但不限于： 3.1.1.1 地塊資料 1） 地形圖：現狀圖紙或電子文件，坐標及標高。 2） 項目所在地情況、項目周邊情況、市政配套條件； 3） 現狀照片：地塊內有無保護建筑、5、可利用之建筑及造型、地塊周邊有無 可能受我建筑影響的建筑； 4） 現狀及規劃交通情況：動態及靜態； 5） 現狀及規劃商業項目情況：城市商圈布局及特色，周邊商業布局及人流 特點、潛在競爭項目的情況。 3.1.1.2 政府規劃要求 1) 基本規劃指標：如規劃意見書，需要明確容積率、覆蓋率、綠化率、有無 保護建筑； 2) 地塊的詳細規劃或控制性規劃：建筑風格要求、建筑高度控制、建筑道路 紅線、建筑紅線、建筑退后紅線距離、建筑間距要求；停車數量、地下車 庫出入口等動靜態交通要求； 3) 地塊的基本狀況：地質情況或周邊地塊地質情況； 4) 市政配套條件：初步了解交通、人防、消防、衛生檢疫等要求，水、電、6、 熱力、燃氣、道路等市政配套的條件。 3.1.1.3 開發計劃與業態分布 1) 業態組織：主要業態規劃及分布； 2) 主要業態的基本布局：規模、外形尺寸、層數、控制高度、層高、主入口 位置、停車位置等。 3.1.1.4 項目開發基本指標 1) 總指標：住宅總面積、產品基本定位； 2) 分項指標：戶型面積比例、房型要求、主要房間面積、配套建筑（學校、 幼兒園、會所、人防、停車等）要求； 3) 當地要求與情況：當地的特殊要求及習慣做法、潛在競爭項目的情況。 3.1.1.5 其他參考資料 1) 當地近似項目的資料； 2) 主力店的相關資料。 3) 政府對房地產開發過程中的政府行為收費標準。 3.1.7、2. 可研成本估算是建立在可研階段估算條件之上的，總部成本管理中心向 事業部提出項目的可研估算條件要求， 事業部會同總部設計中心填寫 可 研階段成本估算條件提交給總部成本管理中心，如因客觀原因暫不能 確定的條件可進行假設，可研成本估算條件包括控規及方案設計經濟指 標表和主要建筑部品標準。 3.2. 估算編制階段 3.2.1. 總部成本管理中心負責按照上述認可之可研階段成本估算條件編制 項目可研目標成本估算表 ，編制階段應與總部設計中心對該項目的結 構形式、各系統設置等重點把控內容進行溝通，從成本角度提供專業意 見。 3.2.2. 成本估算項目按系統分類分為一級科目（前期費用、建安工程費用、市 8、政基礎設施費用及公共配套設施費用及基本預備費） ，在此基礎上按不同 的專業或系統分類又分為二級和三級科目，均應有計算數量和核算單價 等計算依據。 3.2.3. 詳細說明數據來源以及部品標準或假設條件。 3.2.4. 若估算條件不充分，則應由事業部組織召開由總部設計中心、總部工程 管理中心、總部采購中心參加的專題討論會，予以確定。 3.3. 審核建議階段 3.3.1. 投資估算編制完成后，由事業部完成可研報告負責分別提交總部各中心 進行審核并提出建議。 3.3.2. 總部成本管理中心負責分析反饋意見并調整可研報告中的投資估算。 3.4. 審批階段 3.4.1. 事業部負責組織向公司投資評審委員會匯報項目可行性研究報告 ； 并根據公司意見修改項目可研投資測算 。 3.4.2. 事業部報公司投資評審委員會審批并經董事會批準后，其經批準的投資 估算成為項目可研目標成本，由總部成本管理中心存檔。 4. 相關記錄相關記錄 4.1. 項目信息表 4.2. 項目立項審批流程表 4.3. 項目目標成本估算表 4.4. 項目目標成本估算條件（規劃指標） 4.5. 項目目標成本估算條件（建筑標準）