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1、項目管理手冊體系說明項目管理手冊體系說明 修訂記錄 日日 期期 修訂修訂 狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 項目管理手冊體系說明 1. 手冊的框架說明手冊的框架說明 1.1. 房地產開發過程包括了項目前期投資分析、市場定位、客戶分析、規劃設 計、工程建造、經營銷售、成本控制、采購、客戶服務、物業管理等等環 節（具體內容詳見萬通開發總流程圖）,也涉及到總部和項目公司許多管理 部門，該項目管理手冊暫時涵蓋了規劃設計、工程管理、成本控制和 采購管理四個業務領域。 （房地產開發過程簡圖詳見附件一） 1.2. 為了使萬通項目管理手冊更合理、規范、易懂、易操作，我們在文2、件 的設計方面參照ISO9001:2000質量管理體系的文件格式和要求編寫， 萬 通項目管理手冊包含了程序文件、作業指導書、質量記錄表格及其它示 范文本。萬通的設計、工程、成本和采購專業的員工在開發過程中必須遵 照執行。 1.3. 本萬通項目管手冊核心目的在于萬通人在共同的工作平臺和工作語言 下更加高效的開展工作，遵守開發流程，確保產品品質，從而滿足或超越 客戶不斷增長的期望，提高股東和顧客滿意度。 2. 文件體系說明文件體系說明 2.1. 文件體系結構 萬通項目管理手冊文件包括： a) 前言 b) 管理手冊體系說明 c) 組織架構和部門職能、目標、權責關系 d) 各崗位職責、任職資格說明 e3、) 管理規程； f) 操作指導書； g) 管理表單和記錄； h) 示范文本。 2.2. 管理規程：是對總部和項目公司在設計、施工、采購、成本控制等有關的 活動的5W1H（WHY、WHO、WHEN、WHAT、WHERE、HOW）的描述。 文件的章節主要包括了以下主要內容 1. 目的和范圍： 敘述編制此文件的作用和目的， 規定此文件應用的場合和 時機，關于此內容的描述，我們在每個管理規程的開始作了說明。 2. 定義：亦即名詞解釋，針對文件中用到的專業術語做出說明，會令文件 內容更清楚明白。 3. 職責： 即在該文件運行中相關部門和人員所擔負的權責， 重點說明和此 文件有關的主導部門和相關部門的權責4、。 4. 作業程序： 即工作執行的方法、 過程和要求， 我們使用了兩種方式說明， （1）流程圖：以流程圖的形式描述工作進行和程序，使使用者更容易 了解文件內容， （但是并非每份文件都需流程圖，完全視乎文件類型） （2）文件內容：在工作過程中，描述活動的5W1H，即由誰（WHO） ， 在何時（WHEN） ，在何地（WHERE） ，做何事（WHAT） ，為什么做 （WHY） ，怎樣做（HOW） ，缺少任何一個W或 H，都有可能使文件的 內容不易理解。 5. 支持性文件：用以索引文件中所提到或引用的文件資料。 6. 記錄：用以對應文件內容中所提及的記錄所使用的表單。 2.3. 操作指導書：是公司有關5、具體活動如何操作、操作的程度和深度如何、如 何進行控制的描述文件。格式與管理規程一致。 2.4. 管理表單：闡明所取得的結果或提供所完成活動的證據的文件。 2.5. 示范文本：不易通過文件描述，在使用中可以直接參考的文件。 2.6. 文件清單和圖示文件清單和圖示 2.6.1. 文件圖示 項目管理手冊文件 部門職 責、目 標和崗 位描述 設計管 理制度 成本管 理制度 施工過 程管理 制度 施工過 程管理 流程圖 操作指 導書 管理 表單 示范 文本 項目策 劃和營 銷管理 制度 與施工過 程管理制 度相同 采購管 理制度 施工過 程管理 規程 2.6.2 設計管理制度文件結構 設計管理制度框架6、圖 操作指導書 表單示范文本設計管理規程 VTSJQP001 設計管理規程 VTSJWI001可行性研究設計 配合及土地投標配合指導書 VTSJQR004事業部、 項目前期部需提供相 關資料內容示范文本 VTSJQR005規劃及建 筑方案設計任務書示 范文本 VTSJQR006建筑施工 圖設計任務書示范文 本 VTSJQR007景觀方 案設計任務書示范文 本 VTSJQR008 景觀施 工圖設計任務書示范 文本 VTSJQR009項目設計 服務邀請函、服務建 議書示范文本 VTSJQR010規劃設計 方案評審要點示范文 本 VTSJQR011初步設計 標準示范文本 VTSJQR012初步設計 7、評審要點示范文本 VTSJQR013施工圖設 計標準示范文本 VTSJWI002編制項目設計策 劃 VTSJWI003甄選設計公司及 確定設計合同指導書 VTSJWI004控制性詳細規劃 設計管理指導書 VTSJWI005方案設計管理指 導書 VTSJWI006初步設計管理指 導書 VTSJWI007施工圖設計管理 指導書 VTSJWI008招標配合指導 書 VTSJWI009專業深化設計管 理指導書 VTSJWI010施工配合及設計 變更洽商指導書 VTSJWI011建成后的項目設 計配合指導書 VTSJWI012公司常用建筑類型 設計標準的編制與更新指導書 VTSJWI013設計顧問調研及8、 其資料庫的建設指導書 VTSJWI014項目調研及其資 料儲備指導書 VTSJWI015建筑新思潮新技 術跟蹤指導書 VTSJWI016各設計階段成本 控制指導書 VTSJWI017 設計合同管理指 導書 VTSJWI018設計會議管理指 導書 VTSJQRA001 設計單位中標通 知單 VTSJQRA002 設計費拔付款申 請表 VTSJQRA003 設計會議記錄單 VTSJQRA004 設計審圖意見表 VTSJQRA005 設計中心工作聯 系單 VTSJQRA006 發件記錄表 VTSJQRA007 甄選設計顧問評 分表 VTSJQRA008 設計單位信息記 錄表 VTSJQRA009 9、項目設計管理聯 絡表 VTSJQRA010 項目基礎資料表 VTSJWI019 設計資料、圖紙 管理指導書 VTSJQR001 項目可 行性研究報告示范文 本 VTSJQR003項目設計 管理策劃示范文本 VTSJQR002項目前期 設計研究示范文本 VTSJQR014施工圖評 審要點示范文本 VTSJWI020 設計中心例會設 計周報及設計月報管理指導書 VTSJQRA015設計中心會議通知 VTSJQRA014非入選設計顧問庫 名錄索引 VTSJQRA013入選設計顧問庫名 錄索引 VTSJQRA012設計顧問公司調研 表 VTSJQRA011 項目調研紀錄表 2.6.3 采購管理制度文件10、結構 采購管理制度框架圖 操作指導書 示范文本管理規程 VT-CG-QP001 工程采購操作規程 VT-CG-WI001 采購計劃編制指導書 VT-CG-WI002 招投標采購指導書 VT-CG-WI003 直接采購指導書 VT-CG-WI004 采購中心內部例會,報告制度 VT-CG-QR001 采購月報(采購中心) VT-CG-QR002 采購月報(項目公司) 2.6.4 成本管理制度文件結構 工程成本管理制度框架圖 VT-CB-QP001工程 成本管理規程 VT-CB-WI002-三階段設計成本控 制操作指導書 VT-CB-WI003-制定合約規劃操 作指導書 VT-CB-WI006-動11、態成本管理操作 指導書 VT-CB-WI008-工程結算編制及 審核操作指導書 VT-CB-WI005-經濟合同管理 操作指導書 VT-CB-QR003目標成本估算表 操作指導書 管理表格管理示范文本 萬通示范文本-成本信息 季報 萬通示范文本-成本信息月 報表 VT-CB-WI001-項目前期估算編 制操作指導書 VT-CB-WI009-工程款支付操作指導書 VT-CB-WI007-工程變更及現場簽 證管理操作指導書 VT-CB-WI004-目標成本確定操 作指導書 VT-CB-QR000項目信息表 VT-CB-QR003目標成本估算表 VT-CB-QR020工程結算審批表 VT-CB-QR12、001目標成本估算條件 （規劃指標） VT-CB-QR002目標成本估算條件 （建造指標） 三階段成本控制建議 項目目標成本估算條件(規劃指標) 項目目標成本估算條件(建筑標準) VT-CB-QR005項目合約規劃及進場 計劃表 VT-CB-QR004目標成本確定審批 流程 VT-CB-QR016項目目標成本調整表 VT-CB-QR018供方履約情況評 估表 VT-CB-QR006動態成本月報表 VT-CB-QR007變更簽證匯總表 VT-CB-QR008工程聯系單 VT-CB-QR022付款會簽單 VT-CB-WI010-項目成本后期評估編制 操作指導書 相關表單 VT-CB-QR011設計13、變更確認單 VT-CB-QR010設計變更通知單 VT-CB-QR009設計變更審批單 VT-CB-QR012設計修改意向單 VT-CB-QR013現場簽證審批單 VT-CB-QR014現場簽證通知單 VT-CB-QR015現場簽證確認單 VT-CB-QR017項目成本細項超支 預警報批表 VT-CB-QR019成本差異分析表 VT-CB-QR021竣工結算協議 萬通示范文本-項目成本測算 表 管理規程 2.6.5 施工過程管理制度文件結構 施工過程管理制度框架圖 VT-GC-QP001 項目施工過程 管理規程 VT-GC-WI004安全文明施工管理操作指導書 VT-GC-WI009對監理單位14、的檢查考核控制操 作指導書 VT-GC-WI005對總承包商的協調、管理操作 指導書 VT-GC-WI012開發商內部例會、報告制度指 導書 VT-GC-WI001臨建三通一平施工操作指導書 VT-GC-WI011工程管理檢查、評比報告 操作指導書 管理表格 VT-GC-QR002工程材料、購配件 使用報審表 VT-GC-QR003設備材料驗收單 VT-GC-QR008監理工作質量檢查 評分表 VT-GC-QR007在建工程總包單位 工作質量檢查評分表 VT-GC-WI010高級工程經理現場巡查操作指 導書 VT-GC-WI006對指定分包商、供應商的協 調、管理操作指導書 VT-GC-WI015、13工程驗收與移交操作指導書 VT-GC-WI008對監理的協調、管理操作指導 書 VT-GC-WI003工程質量控制操作指導書 VT-GC-WI007對施工單位的檢查考核控制操 作指導書 VT-GC-WI002工程進度控制操作指導書 VT-GC-WI014項目工程管理總結操作指導書 VT-GC-QR006施工組織設計內部 審批表 VT-GC-QR001材料設備樣板目錄 VT-GC-QR005質量問題整改通知 單 VT-GC-QR004質量記錄表格一覽 表 VT-GC-QR009新建房屋驗收表 VT-GC-QR011小區公共設施及道 路設施驗收單 VT-GC-QR010細部檢查質量問題 整改通16、知單 VT-GC-QR013工程管理總結考察 表 VT-GC-QR012工程管理總結問卷 管理示范文本 VT-GC-QR014工程管 理策劃書 VT-GC-QR018項目工程 月報樣本 VT-GC-QR019總部工程 管理月報樣本 VT-GC-QR017項目工程 現場巡查報告格式 VT-GC-QR015工程質量 評估報告 VT-GC-QR016交付驗收 標準 管理規程 表示文件是管理規程類文件 部門或專業拼音縮寫 GC 代 表工程的意思 3. 文件控制文件控制 3.1. 對于管理規程、操作指導書、管理表單應做好標識、發放、修訂、回收的 管理，公司內部使用的上述文件必須處于受控狀態，所需的控制有17、： a) 文件發放前必須經過程序規定的授權人員的批準， 并有批準人的簽名 （或 蓋章） 。 b) 在對文件的評審之后，確有必要進行修改的，應由文件的原編寫部門進 行修改，經過再次批準后方可使用。 c) 文件上必須按照程序進行版本及修改狀態的標識，文件修改時，應在修 改文件上作相應的修訂標識。 d) 在文件的有效使用場合，均可清楚的得到文件的有效版本。 e) 文件管理必須使文件保持清晰， 每份文件都有編號確保易于識別和管理。 f) 技術文件在使用前也必須經授權人員按程序確認。 g) 作廢文件必須及時回收、標識、處理。有必要保留時，應當在文件上做 出標識。 3.2. 文件編號規則為： a) 項目管18、理手冊編號： VT/ XM/001， “XM”為中文項目拼音的第一個字 母，各類文件以數字流水編號。 b) 管理規程、操作指導書、管理表單和示范文本的編號由四部分組成： 公司代碼/專業代碼/文件類型代碼+數字流水號。 例： 項目施工過程管理規程編號 VT/GC/QP001 萬通公司的拼音縮寫 c) 文件類型代碼： 管理規程-QP； 操作指導書-WI； 表單和示范文本-QR 3.3. 項目管理手冊文件有效版本標識。 a) 所有文件均要標明版本及修訂狀態，即版本號。 b) 其編號規則為：文件每修訂一次，修訂狀態從0、1到9依次遞增，超 過10次時其版本由A、B到Z依次遞增。 3.4. 文件的評審和19、改進 3.4.1. 在下列情況下， 項目管理制度流程領導小組須組織相關部門對文件進行評 審，以確保文件的適宜性和充分性： a) 當公司運營體系或其過程需要發生變化時。 b) 管理評審時提出需要改進時（包括糾正預防措施） 。 c) 測量分析過程提出需要采取糾正預防措施時。 3.5. 項目管理手冊文件的利用規定 3.5.1. 項目管理手冊文件是公司經營管理和業務運作的保證， 僅供全體職員工作 時用，嚴禁復制傳播。 3.5.2. 總部各部門經理和項目公司總經理是項目管理手冊紙質版本的保管責任 人，所保管的文件只供本部門或本項目公司人員業務參考借閱，禁止復印 或外借。 3.5.3. 項目管理手冊文件一律不向集團以外單位提供閱覽。 附件一：房地產開發過程簡圖 產品策劃 項目論證 規劃及建筑方案設計 施工圖設計 施工過程管理 總體營銷方案 銷售實現過程 產品交付客戶 免費保修期內及期滿的客戶服務各系統業務總結 辦理結算 顧客滿意度測量、分析，持續改進 房產證辦理 3.6. 支持性文件支持性文件