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1、項目前期設計研究示范文本項目前期設計研究示范文本 文件編號: 修訂記錄 日日 期期 修訂修訂 狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 一、一、項目概況及用地分析項目概況及用地分析 1、用、用地自然條件概況及分析地自然條件概況及分析 1.1 宗地位置 應附文：簡述宗地位置 應附圖：宗地城市位置圖；宗地區域位置圖 1.2 宗地現狀 (1) 宗地四邊范圍 應附文：簡述宗地四邊范圍 應附圖：宗地紅線圖 (2) 宗地現狀地形地貌 應附文：簡述宗地現狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應展開 分析 應附圖：宗地現狀照片（標明拍攝點和目標點位置） ；宗地地形圖 (3) 綠化植被與2、水面 應附文：簡述宗地內綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與 水面，應說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習 性、擬保留水面的改造措施 應附圖：宗地綠化植被與水面分布圖 (4) 氣候氣象 應附文：簡述氣溫、主導風向、降雨量等指標。 (5) 水文地質 應附文：簡述地表水、地下水現狀及周圍建筑的基礎處理情況 應附: 宗地地質資料 （如： 初勘資料、 周邊建筑基礎處理資料等） (6) 特殊地下物 應附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用設施及管線、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 2 2、 宗地社會條件宗地社會條件概況及分析概況及分析 2.1 區域現狀與規劃 應附文：簡述用地所處區域的歷史沿革3、文化背景、地段或區域現狀 特征等， 對象征地段特點的景點設施附照片說明。 當地政府 對宗地所處區域的規劃設想和實施計劃的說明。 應附圖：區域現狀圖：區域總體規劃圖 2.2 規劃要求 應附文：說明規劃管理部門對宗地的規劃設計要點，或宗地建設用 地規劃許可證的內容，對用地主要設計指標的分析。 應附：規劃要點；容積率分析表 2.3 交通狀況 應附文： 簡述宗地交通情況； 地鐵、 輕軌、 公交流線與宗地附近站點； 私車赴宗地路線選擇； 應附圖：區域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖 2.3 公共設施 (1) 公共建筑 應附文：描述對設計存在影響的公共及商業建筑的名稱、類型、 面積、基本功能、4、形態及建成時間； (2) 對設計存在影響的設施與標志物 應附文：簡述以下有利與不利因素情況 有利因素：廣場、公園、城市雕塑等 不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、 其它構成噪音與污染的建筑物、構筑物與設施。 應附圖：周邊公共設施圖 2.5 市政管線 應附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接 口位置、 管徑、埋深、標高 應附圖：市政管線圖 二、二、開發目標、開發計劃與項目設計總體計劃開發目標、開發計劃與項目設計總體計劃 1 1 項目總體開發目標項目總體開發目標 1.1 項目總體定位 1.2 目標成本和目標利潤 2. 2. 項目總體開發計劃項目總體開發計劃 2.1 5、分期開發的規模和進度 2.2 分期開發的成本和利潤 應附表：分期開發規模、進度、成本和利潤表 2.3 項目設計總體計劃 應附表：項目設計總體計劃表 三、市場定位和產品建議三、市場定位和產品建議 1 1 項目總體定位項目總體定位 1.1 項目市場定位 1.2 項目競爭優勢（針對競爭樓盤） 2 2 項目目標市場項目目標市場 2.1 目標客戶構成 2.2 目標客戶行為特征 3 3 項目產品建議（市場營銷部門與設項目產品建議（市場營銷部門與設計部共同確定）計部共同確定） 3.1 產品類型及構成 (1)產品構成的種類 (2)各產品類型的比例 應附表：產品建議表，參見第四部分 表 2.3.3 （第 50 6、頁） 3.2 產品的戶型配比建議 應附表：戶型配比表，參見第四部分 表 2.3.4 （第 52 頁） 3.3 公建配套 (1)停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車， 立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。 (2)公交交通與班車系統：兩系統車輛停放與站點的要求；明確對于大 型社區，是否考慮區內巴士。 (3)商業：商業的形態（集中布置、分散布置、層數） 、功能（有無特 殊要求） 、面積、停車數量 (4)學校、幼兒園：占地、規模、功能 4 4 首期產品的建議（市場營銷部門與設計部共同確定）首期產品的建議（市場營銷部門與設計部共同確定） 4.1 首期產品的類型及構成 應附表：首期產品建7、議表， 4.2 首期產品的戶型配比建議 應附表：首期戶型配比表 4.3 首期公共配套要求 4.4 首期賣場安排 (1)銷售展示的內容選擇（商業、會所、樣板房） (2)銷售展示的賣場位置 (3)樣板間的搭建方式和位置的初步設想 5 5 銷售策略與銷售計劃銷售策略與銷售計劃 5.1 銷售推廣的策略 5.2 銷售計劃 應附：銷售計劃 四、四、成本控制因素與工程管理意見成本控制因素與工程管理意見 1 1 成本測算成本測算 1.1 根據市場營銷部門的結論、概念設計的結論、工程管理部門對于基礎 形式的意見完成總成本測算表格 1.2 各類型產品主體、配套、景觀的成本測算表格 應附表：總成本測算表；項目分類成8、本測算表 1.3 設計各階段的設計費用計劃 2 2 設計階段成本控制設計階段成本控制 2.1 方案設計階段成本控制目標 2.2 方案設計階段成本控制措施或建議 2.3 初步設計及施工圖階段成本控制措施或建議 3 3 工程管理相關工作及意見工程管理相關工作及意見 3.1 地質資料分析 3.2 基礎形式的初步意見 3.3 初步設計及施工圖階段，工程管理部門結構與設備專業的設計管 理措施 3.4 工程進度計劃與設計計劃的關系與重要節點 應附表：工程進度計劃 五、概念設計研究結論五、概念設計研究結論 1 1 概念設計研究各方案簡評概念設計研究各方案簡評 應附圖：各方案總平面，模型照片或表現圖 應附文：9、簡要分析各方案的優勢、劣勢；如有意向方案，應陳述選擇意 向方案的理由及深化調整方向。 2 2 設計目標設計目標 應附文：描述項目樓盤設計形象目標 3 3、經濟技術指標結論經濟技術指標結論 應附表：綜合經濟技術指標表 4 4、規劃方面的結論、規劃方面的結論 4.1 用地布局 (1) 功能分區與產品類型分布 應附文： 分析用地內外對項目開發的有利與不利因素， 明確住宅和 公建分區；確定產品類型、檔次的分布 應附圖：功能分區與產品分布圖 (2) 空間序列和層次 應附文：簡述主要公共空間的功能和特點 應附圖：相應的參考圖片 4.2 道路交通 應附圖：交通分析圖 (1) 主入口位置 (2) 人車關系 應10、附文：明確人車分流、局部合流或合流 (3) 停車方式和數量 應附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數量 (4) 公交場站 應附文：明確是否設置公交場站，如設置，明確面積或停車數量、 位置等 (5)班車車位 應附文：明確位置和數量 4.3 銷售分期 (1) 分期狀況 應附文：簡述分期期數、各期面積、各期位置 應附圖：分期開發示意圖 (2) 首期銷售賣場 應附文：簡述首期銷售賣場形態、功能、面積與大體位置要求 4.4 組團管理 (1) 物業管理模式 應附文：明確小區開放程度和物業管理的基本單元 (2) 低層、多層項目基本單元（組團、庭院、鄰里單元） 應附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉角、入口、11、流線關系的要 求 應附圖：組團基本單元分析圖 (3) 高層項目的標準層拼接意向 應附文：簡述戶型配置、朝向、核心體數量的要求 4.5 環境景觀 (1) 景觀現狀 應附文：明確保留、利用、改造及消除的因素 (2) 景觀視線豎向分析 應附圖：景觀視線分析圖 5 5、單體方面的結論、單體方面的結論 5.1 公建配套 應附文：明確公建規模、占地和內容；明確商業業態、經營模式；明 確重要或有特殊要求的公建分布要求 應附圖：配套分析圖 5.2 住宅設計 應附文： 明確內部功能空間設置要求 （例如是否設工人房、 私家車位， 入戶方式等） ；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景 要求、朝向、私家花園等） 應12、附圖：住宅單體意向平面圖 6 6、 技術方面的意見技術方面的意見 6.1 建筑研究中心的技術意見 6.2 土方平衡方案 應附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖 6.3 日照分析方案 應附圖：日照分析圖 6.4 技術配套的設置要求 應附文：明確煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、 物業管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等設置要求 六、方案設計需要解決的問題六、方案設計需要解決的問題 1 1 規劃方面的問題規劃方面的問題 1.1 用地布局 (1) 依據功能分區與產品類型分布結論，進行布局設計 (2) 依據主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設計 1.2 道路交通 (113、)滿足 5 類人回家流線的設計：公交人流、出租車人流、私車人流、 自行車人流、步行人流； (2)滿足人車關系要求與停車要求 (3)滿足公交車與班車停放要求 (4)滿足消防要求 (5)進行用地路網設計、道路分級模式設計、道路斷面設計 1.3 銷售分期 (1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造 (2)根據首期銷售賣場形態、功能、面積與大體位置要求深化設計 (3)分期設計應綜合考慮以下因素： a.滿足分期的期數、面積、位置要求 b.考慮每期設計上的吸引客戶的賣點 c.分期開發時物業管理模式的可行性 d.分期開發時施工組織的可行性 e.分期開發時道路系統的可行性 1.4 組團與管理 (1) 依據組團基本單元要14、求確定組團規模，按照規模進行組團設計 (2) 根據物業管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、 門衛數量、人車管理等 (3) 高層項目依據標準層拼接意向深化設計 1.5 環境景觀 (1)景觀設計具備明確的主題 (2)景觀結構設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地 的關系，步行景觀路線的組織 (3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性 (4)處理景觀與氣候的關系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區、落葉 樹的選用等 (5)現狀景觀的利用方式 (6)當地形出現高差時，應進行景觀視線的豎向分析 2 2 單體方面的問題單15、體方面的問題 2.1 會所單體方案設計 2.2 商業單體方案設計，商業與會所設計時應注意首期銷售時兩者的多功 能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業使 用 2.3 學校、幼兒園總圖布置 2.4 首期住宅單體方案設計 建筑形態、風格與戶型 3 3 技術方面的問題技術方面的問題 3.1 日照間距設計 3.2 土方平衡設計方案（針對復雜地形時） 3.3 技術配套設施形態與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、 水泵房、采暖用房、物業管理用房、空調機房、通風機房、污水處理 設備等 3.4 保溫、遮陽和降噪：要求方案設計階段考慮并解決，需要采取以上技 術措施的原因、區域或部位、具體技術措施、成效比較和實施成本 3.5 新技術新材料：要求設計單位在新技術新材料應用方面提供建議、技 術和成本的參考數據等 3.6 建筑研究中心的技術意見在規劃方案得到體現