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1、2023-11-24目標任務整體營銷思路營銷策略執行細節目錄2023-11-24目標任務總共剩余房源360套（不含車位）其中公寓320套，商鋪40套。公寓中A棟產權酒店8套，精裝公寓136套，B棟loft120套，C棟精裝部分44套，毛坯部分12套。4月9日數據樓棟產品全部貨量已售貨量未售貨量備注套數 面積 套數面積 套數面積A棟產權酒店208 11627 196 112198408 3、17-31層精裝公寓169 9565 331513 136 80524-16層棟底商12 2335 10 2258 2 78 B棟毛坯143 8942 231414 120 7528棟底商16 1336 0 2、0 16 1336 C棟精裝部分130 7787 865256 44 25312-11層毛坯部分169 10054 157 9479 12 446 12-24層棟底商12 585 0 0 10585 獨立商業獨立商業28 2116 0 0 28 2116 車位車位（個）443 0 254 189個不可售合計887 54348 482 19641 360 23080不含車位2023-11-24各月任務分解每月任務分解（280套）4月5月6月7月8月9月10月11月12月A棟71520253010855B棟6555515221818C棟1255555522合計252530354040352525以3、上任務為按照合同約定的套數方案計算。月份4月5月6月7月8月9月10月11月12月套數253035354540353025每月任務分解（300套）月份4月5月6月7月8月9月10月11月12月套數253040405040403025每月任務分解（320套）2023-11-24整體營銷思路解決精裝公寓投資回報問題解決Loft用途的問題前提通過前期客戶分析，我們面臨的核心問題：客戶買公寓干什么？引進眾籌型酒店運營平臺提升附加值，打造青年型社區2023-11-24什么是眾籌型酒店？酒店眾籌發起人以品牌、籌資、管理運營入股，占比20%，剩余80%的項目股權面向社會公開眾籌。西藏善行客投資有限公司“隱園4、”股權構成比特城邦青年旅舍峨眉山店收益10%三亞雅墨半島酒店收益15%2023-11-24眾籌渠道眾籌平臺眾多，眾籌家、人人天使、眾籌網、蘇寧眾籌、京東金融等。眾籌酒店項目眾多，成功率很高。2023-11-24我們需要做什么？龍祺資源保利項目組眾籌酒店品牌發起眾籌向客戶推介實現銷售接洽考察、選址酒店運營實現收益線下溝通解決收益眾籌酒店，直接跟客戶溝通租金收益，跟收益年限問題，保利集團不參與其中，不負連帶責任。Loft定位另做專題討論，此處不討論2023-11-24營銷策略PART 1：提升產品競爭力提升項目展示形象提升項目軟性服務PART 2：渠道精細化拓客立體化外展/團購老帶新跨界拓客PAR5、T 3：活動引導策略主題活動暖場活動強化自媒體l 本案是現房，導致昭示性有所欠缺，部分客戶以為本案已經售完，建議制作更為大氣、醒目的精神堡壘。l 強烈建議強化售樓部外圍燈光照明系統，避免天黑之后售樓部周圍一片漆黑的現狀，建議設置燈光導視帶，盡可能引導客戶到達售樓部看房。l售樓部外框LED屏幕：l成交業主生日及祝福；l銷售成果信息；l天氣預報及房產新聞；l 針對存貨較多的loft房源，增設樣板間，以提升客戶的現場體驗寧湖岸道旗 l寧湖是本案的一大賣點，可以充分利用這一資源提升項目展示形象入口處精神堡壘項目夜間亮化工程售樓部LEDLoft樣板房提升項目軟性服務置業顧問形象：1、形象、禮儀和流程的標6、準化和優化；2、專業技能的高標準化；物業服務形象：1、停車專員服務提升；2、門僮服務12強化自媒體龍祺3000人中介平臺，分布于昆明、大理、武定等地，每人按200個好友計算，每周3次推送項目信息，按瀏覽率50%計算，項目每月曝光360萬次。1.組建自媒體團隊，專門負責項目微信朋友圈及項目公眾號推廣，團隊由策劃、文案、設計組成；2.每周一制定自媒體推廣計劃，計劃分為創意微信圖片和公眾號推廣文章兩部分；3.考慮到朋友圈審美周期，每周發3次創意微信圖片，2次公眾號文章；4.創意微信內容為周二項目信息，周五項目信息，周日心靈雞湯；5.公眾號內容：周三項目推介，周六活動信息。拓客“立體化”全民經紀人職業7、化與專業化正統軍與地方軍 全民經紀人：依托于龍祺客立方3000人全名人平臺，通過凡是業主帶客上門均有獎勵的方式，實現最大化的經紀人合力；資料互享：通過在“保利會”，其他區域客戶資料共享，實現銷使跨區拓客 統一形象：統一制服統一裝束，打造具有鮮明標識的漢陽國際銷使團隊；統一培訓：銷使與職業顧問“一對一”相互監督、相互溝通，實現銷使團隊成員高度專業化；統一管理：強化銷使團隊內部管理，設置嚴厲的管理與處罰制度，確保銷使團隊工作能力 正規軍：通過商圈守點、售樓部攔截等方式帶客上門。地方軍：依托于外展點，招聘本區域內人士深入各大社區、拆遷區域等進行定點拓客 分待遇：地方軍拓客專員不享有底薪僅拿提成，如每8、帶客成交提成500元，待遇將不比銷使低1、拓客策略2、編制詳細客戶地圖3、人脈資源拓展根據寧湖壹號產品類型,鎖定目標客戶群所在區域為本市市區及昆明，而本市鄉鎮客戶也為下一步重點拓展區域。以項目為中心，在商業區、鄉鎮中心區域，布局外展點，以外展點為中心，覆蓋全部人群，通過陌拜、一對一拓客、看房車收客。具體到本市區中心區，寧湖區及溫泉鎮的每個行業及每個小區，具體數量、位置、規模等信息，拓客計劃方可準確開展。對于行業，尋找到最容易接觸有錢人的人和渠道清晰了解渠道的種類、數量！小區則是進行黃金業主拜訪、開展高密度圈層黃金業主拜訪、開展高密度圈層活動、整合編外經紀人渠道轉介客戶、深挖地緣性高端社區業活動9、整合編外經紀人渠道轉介客戶、深挖地緣性高端社區業主主拓客“立體化”商業配套金方購物中心、家樂福住宅興屯小區、金色半島、文苑雅居、盛世錦院、欣和雅苑、柳樹花園、富華佳園教育配套昆明工業職業技術學院、云南技師學院、本市中學、本市實驗學校主題公園百花公園、東湖公園休閑廣場金方商業廣場、金色時代廣場醫療鑫湖醫院、中醫院、鼎立醫院、滇大醫院汽車站本市客運站、八街客運站酒店彩云酒店、半島酒店建材市場得勝家居建材市場村委會八街街道辦事處、連然街道辦事處、草鋪村委會、小石橋村委會等企業昆鋼2023-11-24團隊激勵機制末位下鄉 每周對各小組進行考核，排名末位小組必須下鄉拓展一周。內場人員，連續兩周排名末位10、，則要進入外場拓客持證上崗 每周對各小組及個人進行四項數據統計考核排名，根據排名與項目駐場需求分配一定比例的駐場名額，內場人員“駐場工作證”團隊戰書 每周各小組組長必須報各組目標，確定目標后各小組均可向其余小組下達戰書（不論所報目標高低），一組最多可同時向三個小組下達戰書，戰敗組需接受勝利組的要求百團大戰 以每個政府部門、企業單位（如銀行、學校、醫院、通訊等）、大型商家形成各個獨立團，每個團都有相應的銷售人員跟進；如負責相應團的銷售人員無法在規定的時間內完成任務的，即管理層有權重新安排該團的跟進人。資源掠奪 根據各小組上交的統計表，進行統計，每周公布一次商家名稱及維護時間，若有超過一個月小組沒11、有進行維護的商家，則其余小組可申請掠奪該商家資源進行跟進。優勝劣汰 通過團隊與個人間的績效競爭，激勵優秀銷售團隊及個人提升銷售業績，對于業績連續三個月排名后10%的銷售人員則進行淘汰。本案團隊分為內場和外場，在加強外場的考核與管理的過程中，通過競爭內場崗位的形式，激發內外場的活力，形成內外合力，共同完成目標任務。考核標準為有效客戶、植入展點、合作商家、線下經紀人進行統計排名老帶新-新新相傳權益“明碼標價”：“老帶新”獎勵梯級分明，但容易實現；渠道“多種發聲”：業主QQ群、工地開放日等多種形式，提升老帶新活動宣傳力度和持續性；實現“糧草先行”：及時兌現準時交付，避免客戶對老帶新實現可能性的懷疑；12、方式“主題感恩”：周期降低，刺激感強烈，按月或季度實行；2023-11-24【巡展方式】：定崗服務 流線引導 全場協調準備工作：設置展點之前，拓客經理與各村委會溝通協調站點場地事宜，確定展點具體位置。所需物料：戶外遮陽篷 談判桌（2張）條桌（帶條幅2張）椅子 展架（活動信息+物業簡介）海報 茶歇 禮品 看房車 客戶調查表 客戶登記表等人員安排：每個展點置業顧問2人 拓展小組1組 物業服務2人 拓展流程：陌拜引導溝通看房填寫調查表贈送伴手禮有意向至展點看房車有、無意向無意向拓客專員拓客專員置業顧問、物業拓客專員拓客專員置業顧問、物業置業顧問、物業外展點深度挖掘團購持續進行精細化：大客戶分級，精力13、時間合理分配長態化：項目信息、節點和進度的及時披露，客戶疑惑及時解答；標準化：對于同樣能級大客戶標準動作進行拓展分類A：多次帶訪B：網絡活躍客戶C：大客戶單位D：其他活躍客戶節假日問候積分換禮品活動提前通知答謝宴高端專題活動專屬禮品贈送親，請吃切糕生日必備軟件生日通2023-11-24團購持續進行眾籌酒店資源團購由龍祺團隊牽頭，洽談眾籌酒店資源，依托保利昆明展廳，挖掘其背后龐大的客戶資源。通過眾籌酒店的考察，落戶，引進這批客戶，以團購優惠價集中出貨。接洽眾籌酒店酒店考察、落戶本案引進酒店客戶資源客戶考察，達成團購龍祺團隊整合資源保利項目組跨界拓客銀行跨界（邏輯：所有人都和銀行發生關系）：1、銀14、行客戶聯名禮品贈送+聯誼活動贊助2、銀行led屏廣告+網點資料架3、建立銀行經理轉介機制及獎勵制度二手房跨界（邏輯：目前看二手房的人是真實剛需）：1、建立二手房轉介機制及獎勵制度2、二手房業主資產重組（收舊房放款新房優惠）3、二手房門店展架+推薦欄草鋪回遷戶行銷地圖（邏輯：拆遷戶有錢且有需求）：1、回遷戶村民聯誼宴或演出2、草鋪各拆遷村委會短期臨時外展點3、草鋪13個村專場看房組織+定向直投大客戶行銷：1、擴大大客戶單位數量+關鍵人獎勵制度2、大客戶單位聯誼+專場推介3、昆鋼設置展點推介+本市中學專場推介+醫院聯合推介必須堅決地走出去！主題活動5個“主流文化盛宴”活動主題多維度聚攏人氣時間：415、月-5月主題：健身達人形式：現場活動廣場舉行瑜伽等時間：6月-7月主題：廣場舞形式：廣場舞大賽時間：8月-9月主題：夜場達人形式：夜間舉行老業主聚會時間：10月-11月主題：相親達人形式：大型相親活動時間：12月主題：休閑達人形式：圣誕、元旦節日主題暖場活動每周暖場，客戶邀約口徑，提升來訪，銷售氛圍提升，項目形象價值點傳遞復活節雞蛋彩繪仲夏納涼瑜伽體驗搶錢機水果派對手工藝DIY插花4月6月9月10月5月供貨節點利好節點7月8月12月11月A#B#C#主推A#C#，附帶B#主推B#附帶A#C#剩余房源 回遷戶首批選房眾籌酒店進駐青春社區、全新loft 面市龍祺動作展點、拓客接洽眾籌酒店、昆鋼團購16、客立方、拓客、展點團購（企事業單位、三人團）、客立方、拓客、展點投資養老讀書一步到位健身達人 廣場舞大賽相親大會營銷活動線上推廣線下推廣銷售物料經紀人招募夢想實現大禮包青年投資理財計劃首家眾籌酒店落戶本市我的夢想不一樣loft樣板房開放我的地盤2萬元做房東軟陶DIY回遷戶物料投資收益計劃新形象手冊、寧湖壹號生活手冊去年憧憬，今年現實，實景可見昆鋼團購 業主權益體驗季 夜場達人 國慶嘉年華圣誕嘉年華1、展點+一對一拓客區域：草鋪村、小石橋、白土村等區域所需物料所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：回遷戶2、競品攔截區域：金色17、理想、金色螳川商貿城、伊皇晶座、首領公館等競品攔截人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：競品來訪客戶攔截、留電，直擊競品意向客戶3、銷售現場活動主題：軟陶DIY 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等4、回遷戶2萬元做房東（本月拓展客戶上訪120批，完成成交25套）2023-11-244月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：草鋪、溫泉鎮、縣街街道辦所屬區域人員：10人，2人一組劃定區域 所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 針對目標：草鋪針對回遷戶，其他區域針對行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府機關部門進行地毯式搜索宣18、傳、拓展圈層2、昆鋼團購地點：昆鋼廠區 所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：拓客專員4人，置業顧問2人，現場推介時間：5月1日-5月20日3、銷售現場活動主題：搶錢機人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等4、昆鋼團購簽約、眾籌酒店接洽（本月拓展客戶上訪150批，完成成交保底30套，卓越40套）2023-11-245月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：草鋪、八街鎮；金方街道辦所屬區域 人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、19、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、龍祺團隊酒店洽談人員：龍祺團隊資源針對目標：花間堂、27度花漾主題客棧等眾籌酒店 3、銷售現場活動主題：瑜伽生活體驗活動 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等 4、兒童藝術匯演活動（本月拓展客戶上訪200批，完成成交保底30套，卓越40套）2023-11-246月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：太平鎮所屬區域、興屯小區、金色半島、文苑雅居、盛世錦院、欣和雅苑、柳樹花園、富華佳園 等小區人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府單位進行地毯式宣20、傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、眾籌酒店資源團購人員：龍祺團隊資源針對目標：眾籌酒店背后的客戶資源 3、銷售現場活動主題：廣場舞大賽人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等 4、眾籌酒店入駐（本月拓展客戶上訪200批，完成成交保底30套，卓越40套）2023-11-247月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：青龍鎮、連然街道辦所屬區域、金方商業廣場、金色時代廣場、百花公園、東湖公園 等區域人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府單位進行地毯21、式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、客立方資源三人成團區域：昆明、外省客戶人員：龍祺客立方團隊針對目標：客立方3000全民經紀人推薦的客戶，定向組建三人成團團購活動 3、銷售現場活動主題：夜場達人人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等 4、項目知識競答、砸金蛋活動（本月拓客上訪240批，完成成交保底40套，卓越50套）2023-11-248月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：金方、連然街道辦所屬區域 人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、22、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、教師團購月區域：昆明工業職業技術學院、云南技師學院、本市中學、本市實驗學校 等所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：拓客專員4人，置業顧問2人，現場推介針對目標：針對學校教師，組建三人成團團購活動，持續整個9月份 3、銷售現場活動主題：中秋活動 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等 4、教師特惠活動（本月拓客上訪200批，完成成交40套，卓越50套）2023-11-249月份執行細節1、展點+一對一拓23、客區域：溫泉鎮、祿脿鎮所屬區域 人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、事業單位團購區域：鑫湖醫院、中醫院、鼎立醫院、滇大醫院 等區域所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 人員：拓客專員4人，置業顧問2人，現場推介時間：10月1日-10月20日 3、銷售現場活動主題：國慶7天樂活動人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等 4、愛國宣傳、攝影展活動（本月拓客上訪24024、批，成交保底35套，卓越45套）2023-11-2410月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：八街鎮、太平鎮所有區域 人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、商業中心拓客區域：金方商業廣場、金色時代廣場、百花公園、東湖公園 等區域人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、具有投資意向客戶，發展全民經紀人，拓客、留電 3、銷售現場活動主題：雙11脫單活動 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布25、置、禮品、飲食等 4、電影節活動（本月拓客上訪電影節活動（本月拓客上訪200200批，完成成交批，完成成交保底保底2525，卓越，卓越3030套套）2023-11-2411月份執行細節1、展點+一對一拓客區域：八街鎮、太平鎮所有區域 人員：10人，2人一組劃定區域 針對目標：行人、沿街店鋪、小區住戶、車輛、企事業單位、政府單位進行地毯式宣傳、拓展圈層所需物料：帳篷1個、X展架、桌子1張、凳子4個、其他相關宣傳物料 時間：每個地點4天，輪流循環2、銷售現場活動主題：圣誕嘉年華 人員：銷售部所有人員 所需物料：活動方案、現場包裝布置、禮品、飲食等4、業主答謝活動（本月拓客上訪200批，完成成交2526、套）2023-11-2412月份執行細節營銷費用預算使用分類費用投放建議頻次預計單價預計總計備注 宣傳推廣費用 微運營及推廣微信托管運營每月持續12000元/月144000結合網網絡推廣其他本市微信公眾賬號結合節點使用預計3-5家 30000建立運營聯盟DM廣告物料制作及印刷全年未定200000 配合外拓及全年物料制作活動費用暖場活動每月一次5000元每次 60000減少場次，增加活動質量大型活動半年一次20萬 200000 配合節點進行大型活動安排客戶小規模定制式活動每月一次2000元 24000配合客戶拓展活動禮品每月一次每次5000元 60000 配合活動開展現場整改及展示LOFT樣板展示按照一個戶型每個10萬 100000 主要針對難去化的LOFT戶型 售樓部整改及全場布置按照方案建議進行 50000 主要提升接待氛圍外拓活動鄉鎮、社區展點 客戶接待及運營 100000 含客戶往返、接待費用合計968000謝謝謝謝THANKSTHANKS易居中國旗下子品牌上海克而瑞信息技術有限公司 旅游地產事業部