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1、開發商中鐵房地產集團四川有限公司項目地址成華東三環路一段外側（石室中學對面）用地面積393畝建筑面積973434平方米產品類別共分五期開發，一、二期剛需；三四期改善；五期商業在售戶型（）81-91容積率3.41得房率0.76贈送率約11%物業費2.5元/月車位配比1:1二、市場分析|競品|北湖國際城9#1#2#8#7#6#5#4#3#n整個項目采用圍合式布局點式修建，錯落式的修建形式，使戶戶都能享受景觀資源；n項目自帶15萬方商業配套，打造2個商業中心。項目園林景觀包含游泳池，私家鏡湖及全齡段藝術花園、800米樂活跑道。n一二期為精裝，精裝標準1500元/平米；二、市場分析|競品|北湖國際城32、7324336855219695677938310315210780311971444812519786111110供應套數(套),2014-05,0供應套數(套),2014-06,0供應套數(套),2014-07,0供應套數(套),2014-08,0供應套數(套),2014-09,0供應套數(套),2014-10,0供應套數(套),2014-11,0供應套數(套),2014-12,0供應套數(套),2015-01,0供應套數(套),2015-02,240供應套數(套),2015-03,0供應套數(套),2015-04,384供應套數(套),2015-05,0供應套數(套),2015-06,03、供應套數(套),2015-07,0供應套數(套),2015-08,384供應套數(套),2015-09,0供應套數(套),2015-10,0供應套數(套),2015-11,159供應套數(套),2015-12,0供應套數(套),2016-01,0供應套數(套),2016-02,0供應套數(套),2016-03,0供應套數(套),2016-04,0供應套數(套),2016-05,544供應套數(套),2016-06,0供應套數(套),2016-07,0供應套數(套),2016-08,240供應套數(套),2016-09,272供應套數(套),2016-10,2609445 942589658634、284818526 8550 85588512 8527846573907749733872437788 7813 7825 780577477884 79088006 8034797479017996 80328497855601000200030004000500060007000800090001000001002003004005006002014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-15、02015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102014.5-2016.10北湖國際城量價走勢成交套數(套)供應套數(套)成交價格(元)n近半年月均走量112套，11月份均價9500元/之間；n一期因市場影響，以價換量取得的效果較差，隨著15年市場的好轉以及項目價格的調整，后期銷售狀況較佳；一期2014年3月28日開盤二期2016年5月28日開盤以價換量銷售狀況較差價格企穩走量較佳量價齊升二、市場分析|競品|北湖國際城北湖國際城一期戶型配比A戶型B1戶型B2戶型C戶型合計76、27979851750套二套三套三套三705605605604%32%32%32%兩梯六戶A：72B1：79B2：79C：85n一期于2014年3月28日開盤，推出住宅6棟，共計1750戶，72-85平米套二、套三單衛精裝小戶，現已基本售罄，目前已交房；二、市場分析|競品|北湖國際城n項目二期5#、6#號樓于2016年5月28日開盤，開盤當天銷售195套，成交金額約13200萬元，成交均價7800元/。n精裝標準依舊為1500元/平米；北湖國際城二期戶型配比A1A2B1合計8183911632套三套三套三27095241023%80%34%三梯八戶A1：81A2：91二期共9棟樓，其中8#為47、F的商業，整體為32-35F的高層；4#為42F超高層；熱銷戶型為83三室，91三室；目前3#、5#、6#、7#剩于房源約30多套，2#、9#沒推，在售1#；二期目前在售房源樓棟房號合計12345678戶型A2A2B1B1A2A2A1A11棟35353325182824292273棟1311200084#11222600023二、市場分析|競品|北湖國際城8#9#2#3#5#6#7#4#1#商業售罄未推在售n目前二期主要在售1號樓4.5.6.7.8號位，剩余227套房源；n目前二期剩余房源258套；3期1棟戶型配比情況戶型91105108165戶91方兩房兩廳兩衛；105-108四房兩廳兩衛套8、數336666占比20%40%40%梯戶比33F兩梯5戶三期方案調整原則：根據來訪客戶需求分析及市調二期戶型產品太少，客戶選擇面不多，部分要買100以上的客戶需求無法滿足；三期產品配有頂躍，目前除1棟有配比，其它產品詳情沒出龍潭寺片區地緣性客群55%郊縣及省內二級2%八里莊-青龍場及繞城8%u 置業目的：客戶以首置為主，置業目的多為自住；u 客戶來源：工作及生活都在龍潭寺片區，朋友圈也在此，更愿意住在城東北，認同區域的生活方式和未來發展，改善自我居住環境及為子女購房客群；u 置業關注點：關注總價，注重項目配套、交通，關注環境和開發商品牌。u 置業目的：首置，自住或為子女購房客戶，對項目配套、環9、境、品質有一定要求；u 客戶來源：萬年場-建設路-崔家店-十里店-跳蹬河受價格擠壓外溢客戶群，以及周邊產業職工，熟悉當地生活環境，認同區域生活方式u 關注總價、周邊配套和項目品質，對區域價格的敏感度相對較高。本案目標客群本案目標客群本案目標客群u 置業目的：首置，對價格非常敏感，依賴交通；u 客戶來源：來自八里莊-青龍場及繞城客戶和通過交通牽引的客戶，對交通便利和配套較為依賴；u 置業關注點：配套、價格、交通。萬年場-建設路-崔家店-十里店-跳蹬河35%本案目標客群u 看好開發商品牌和項目品質以及城東發展潛力的客群；u 客戶來源：新都、新繁郊縣及二級城市以川北、川東為主；u 置業關注點：區域、10、未來發展、投資回報率。核心圈層重要客群第二圈層輔助客戶二、市場分析|競品|北湖國際城n主力客群為龍潭寺地緣客群，其次成華區東及東北2.5環到3環之間剛需地緣客群，再次為郊縣及二級城市補充客群。二、市場分析|競品|藍潤藍客城北湖國際城總結：1、區域價值認可度相對較高：北湖板塊為近年來熱點關注板塊，區域價值較高，板塊認可度較大；2、配套相對成熟：距離北湖600米，距離龍潭寺小學，石室小學，石室中學距離較近（400米左右），客戶認可其學區房價值；3、品牌開發商：央企開發商，品牌保證；精裝，客戶認可；4、性價比產品：近半年月均走量112套，整體均價8500左右，客戶接受度較高；5、客群基數較大：由于板塊原因，對剛需客群的吸附能力較強，能輻射成華2.5-繞城東及東北剛需客群；6、三四期改善客群：根據來訪客戶需求調查以及區域板塊市調發現該片區對100方以上的改善戶型需求較大，因此調整項目方案；板塊關注度較高，區域價值認可度較高對本案啟示：1、區域剛需客群有限，需擴大客群范圍，做大蛋糕擴充市場容量；2、在產品品質上做足文章，保證項目整體品質和項目內在環境，在外在區域硬傷暫時無法解決的情況下以產品品質和價格吸附板塊以外的剛需客群；2、學區房對剛需客群的吸引力較大，可與政府落實學校資源問題；用性價比吸附板塊外圍客群，擴大客群基數