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1、【熱盤分析】成都魯能城四川中原二級市場數據資源中心2016-51成交時間宗地位置凈用地面積（畝）可建面積（平方米）用地使用性質出讓方式樓面地價（元/平米）開發商2014.04.23 成華區跳蹬河槐樹店路26號140.78 276584 二類住宅用地、服務設施用地、服務設施用地(幼兒園)、中小學用地(小學)拍賣9350 魯能2014.12.24成華區槐樹店路26號（成華區跳蹬河槐樹店路26號）47.60116539.00二類住宅用地，商業服務業設施用地拍賣5077魯能【首秀】14年4月以超高地價步入成都城東市場 2014年4月23日，魯能以26億拿下成華區跳蹬河槐樹店路26號（即明達玻璃廠地塊）2、172.25畝的地塊，成交價9350元/的樓面地價，溢價率達83.69%；同年12月以5077元/的樓面地價拿下相連的47.59畝地塊。此舉被分析人士解讀為攤薄之前的土地成本；9350元/平方米的地價加上至少3000元/平方米的建設成本，魯能城的打造成本在12350元/平方米以上；用地指標的限制，要求該項目建筑面積90平方米以下的戶型必須達到70%以上，也就意味著該項目只能主打品質剛需群體。【首秀】受70/90政策影響20天排號900組，如何做到？【市場認可】售樓部亮相不久，蓄客量“驚人”2u發展歷程：集團有限公司成立于2002年，是國家電網公司全資子公司。近年來，公司調整產業結構，形成了以住3、宅地產、商業地產、清潔能源為主營業務的企業集團。u涉足產業：l魯能地產：在全國部分中心城市和優勢區域投資開發項目。至2015年底，已開發土地建筑面積約1227萬平米，在開發建筑面積約877萬平米。l魯能能源：參與風能、太陽能等清潔能源產業開發。目前運營風電裝機76萬千瓦，正在規劃建設一批優質清潔能源項目。l魯能體育：投資魯能泰山足球俱樂部、魯能乒乓球俱樂部。【開發商簡介】能源開發企業，全能選手開發項目分布全國十幾個省市和地區。但其在四川的房地產作品主要集中于宜賓、德陽等二級城市。魯能城是其在成都的第一個項目。成都魯能城【產業分布】以山東為核心，輻射全國3地址成華跳蹬河槐樹店路26號項目占地504、0畝（實際拿地190余畝）總建筑面積40萬共規劃期數5期（預計）自身配套幼兒園（十四）、小學（川師附小）、社區配套交通地鐵4、7號線（槐樹店站）【項目情況】東2.5環內，“500畝”大盤住宅+幼兒園+小學商業【項目產品】1期產品51-93，總價控制得當1期共計7棟住宅，總戶數為1488戶 1批次首推3棟樓，為2棟、6棟、7棟共計4個單元，2梯6戶，一樓挑高6米截止4月27日，共排號900余組，4月28晚內部認購。部認購。81 68 93 766151 2棟180m成洛路7棟1單元7棟2單元底商底商獨棟商業獨棟商業6棟N小區內側路段小區內側路段樓棟面積戶型供應套數占比2/6/7棟511-2-115、1418%611-2-19815%682-2-19815%763-2-111418%813-2-111418%933-2-29815%合計636100%川師附小、十四幼精品生活會館三大主題公園地鐵站點三大主題風情商業街【項目自身配套】學校、生活及休閑娛樂配套齊全【客戶】客戶認知途徑靠口碑傳播，地緣性客戶為主排號：交1萬抵3%（前期交1萬抵4%截止4月24日）意向產品：68的套2、93的套3城東區域，30左右的一家三口自住為主客戶來源：老帶新（無優惠）、自然來訪4【示范區】結合巴蜀元素，打造千畝示范區巴蜀風格的項目屏風觀光車載客到售樓部植被展示區兒童游樂區智能足球墻游戲彩虹觸摸羅盤【示范區-兒童6、娛樂區】進口兒童娛樂設施【示范區-開心農場】農作物展示區【售樓部外場】巴蜀系列，尊顯大氣【售樓部內場】燈光+石材，彰顯奢華電子顯示屏豪華吊燈洽談區超大沙盤5【項目節點】從拿地到項目亮相周期較長2014.4.23拿下第一塊地，同年12月拿下第二塊地12015年6月份項目開工22016年3月20號，舉辦魯能城巨星演唱會暨項目發布會，邀請到譚維維和李榮浩作為演唱嘉賓，為項目和品牌造勢32016年4月9號售樓部預亮相，同時開始排號。4月15日，售樓部正式亮相。預計4月底開盤。4【營銷節點】16.3.24線下擺展以項目形象為主，在SM廣場、萬達（錦華店）、新華公園開始擺展16.3.20演唱會+發布會訴求7、：成都魯能城項目正式亮相16.3.8廣告亮相以譚維維為首演唱會，為項目亮相做鋪墊16.4.9售樓部亮相售樓部正式對外開放，開始收誠意金16.4.11投放站臺廣告主要以城東、中、南為投放重點，點位為2環沿線、蜀都大道、成華大道、科華路16.4.15售樓部銀河玫瑰展成都首個玫瑰花燈展示16.4.28第一次內部認購基于前期大量排號客戶，今晚消化內部客戶【形象代言】貝克漢姆 開發商形象代言【線下營銷】擺展：3月14日左右，地點：SM廣場 萬達（錦華店）新華公園代理公司自已找行銷，配看房車【線上營銷】線上主要依托于站臺、自媒體、電臺及網頁投放為主站臺廣告主要分布2環沿線、蜀都大道、成華大道、科華路站臺廣8、告主要點位【陣地包裝】導視柱 圍墻廣告【活動】提高項目的知名度，開盤造勢，引發關注度3月20日：美麗成都看魯能巨星演唱會暨魯能發布盛典4月15日：銀河玫瑰首秀成都【銷售策略】首付分期加無理由退房6華潤24城信和御龍山明信鷺灣大東展中糧鴻云香山長島交大夢家項目主力面積主力產品成交總價（萬）華潤24城88、96套三單衛、套三雙衛92、103大東展77、119套三單衛、套四雙衛68、117明信鷺灣86套二單衛81中糧鴻云65、89套二單衛、套三雙衛69、98信和御龍山83/89套二單衛、套二雙衛86/92香山長島90套三單衛、套三雙衛72本案76/81/93套二單衛、套三雙衛79/85/99交大夢家9、待售【區域競品】區域以85產品為主力備注：房管局備案數據，16年數據截止5月10日【板塊產品段】剛需類產品顯減少趨勢，改善類產品顯上漲趨勢50以下,2013年,32350以下,2014年,16150以下,2015年,12550以下,2016年,850-60,2013年,31650-60,2014年,8350-60,2015年,5650-60,2016年,4360-70,2013年,23860-70,2014年,21160-70,2015年,37460-70,2016年,9170-80,2013年,95770-80,2014年,74370-80,2015年,59170-80,2016年,143810、0-90,2013年,164580-90,2014年,154180-90,2015年,122480-90,2016年,52790-100,2013年,69590-100,2014年,51890-100,2015年,85890-100,2016年,271100-110,2013年,112100-110,2014年,230100-110,2015年,357100-110,2016年,59110-120,2013年,141110-120,2014年,160110-120,2015年,58110-120,2016年,54120-130,2013年,273120-130,2014年,195120-13011、,2015年,188120-130,2016年,15130-140,2013年,197130-140,2014年,296130-140,2015年,154130-140,2016年,36140-150,2013年,286140-150,2014年,300140-150,2015年,71140-150,2016年,7150以上,2013年,147150以上,2014年,296150以上,2015年,395150以上,2016年,1580%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2013年 2014年 2015年 2016年 50以下50-6060-7070-8080-90912、0-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上板塊內50以下、70-80段產品逐步減少，60-70、90-100及100-110段產品逐年增加；魯能城項目主力面積段控制在76、93。7【內部認購情況】排號客戶來訪率67%排號情況：截至開盤累計排號930組；到訪客戶：4月28日當晚到訪約630組客戶，無臨時到訪；現場：現場餐點、水果、樂隊表演；首付分期政策解析：首付最長6個月分期，承諾在交房前可無理由退房；優惠細則：認籌優惠（4月24日前交10000誠意金，抵扣4%房款；4月24日后交10000誠意金，抵扣3%），24號開始魯能會入會登記優惠1%，開盤13、當日認購且按時簽約優惠2%，付款方式優惠（一次性2%，按揭1%）；開盤活動：排號客戶抽家電活動，一等獎電視機、二等獎智能機器人掃地機、三等獎小米空氣凈化器、幸運獎智能感應垃圾桶。【項目銷售概況】以套三去化為主，開盤去化過半成交客戶主要關注93套三雙衛為主，其次為81、76套三單衛；開盤當天共計銷售283套(截止開盤當晚11：00數據)，認購率為55%；整體成交均價10700元/；樓棟面積（）成交均價（元/平米）推出套數認購套數認購率成交總價（萬/套）預計首付2.5成（萬）第一次首付分期金額（萬）2棟、6棟、7棟1單元5111200601932%56-581446111100562748%67-14、69175689800563257%66-6817576105001165850%79-8120681111001166354%84-8621693107501108476%99-101258合計1070051428355%【熱銷戶型分析】優勢：u戶型方正，無空間浪費；廚房與衛生間集中設計，干濕分區。劣勢：u無景觀陽臺，景觀資源缺乏；戶型臨路，并且朝北，居住舒適度較低；餐廳空間利用率較低；該戶型均臨成洛大道，噪音粉塵污染嚴重。套二單衛 68優勢：u入戶玄關設計，增加私密性；橫廳設計，客廳尺寸寬綽；雙面采光。劣勢：u水線不集中；廚房空間較窄；臥室空間局限，采光面較窄；臥室過道及主臥過道存浪費面積。套三雙衛 93熱度1、高地價入駐，引發行業關注熱度2、規劃500畝大盤，自身配套完善熱度3、案場包裝大氣上檔次熱度4、借助演唱會、玫瑰銀河展造勢，提高項目的知名度熱度5、借用首付分期及無理由退房，合理保障客戶利益【總結】