午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、About us|0 Copyright Centaline Consulting,2014四川中原顧問項目部SiChuan.01.2015住宅案例研究永立龍邸項目About us|1 Copyright Centaline Consulting,2014關鍵字北改 剛需板塊 營銷三大件 營銷訴求 定位思考 綜合體發展模式 簡介本案例介紹了永立龍邸綜合體住宅物業項目剛入市，著重分析其所在北改區位的剛需環境，難以支撐項目高端定位；另外項目自身營銷力表現薄弱，訴求模糊，產品核心價值被埋沒；再從市場上類似項目分析為切入點，簡述項目產品定位不足之處；最后通過綜合體成功KPI結尾，概述其各類發展模式的核2、心理論。About us|2 Copyright Centaline Consulting,2014A.第一部分 開發商簡介B.第二部分 區位概述C.第三部分 項目信息D.第四部分 定位再思考E.第五部分 綜合體發展模式F.第六部分 小結報告內容報告內容About us|3 Copyright Centaline Consulting,2014 永立集團永立集團 經過十年發展的本土企業，卻立志成為房地產行業中的翹楚，經過十年發展的本土企業，卻立志成為房地產行業中的翹楚，但是戰略布局的排頭兵但是戰略布局的排頭兵龍邸系才布局伊始龍邸系才布局伊始目錄之開發商簡介目錄之開發商簡介自身定位自身定位：奢奢3、闊名邸，王者闊名邸，王者登場登場（高端居住社區）高端居住社區）2004.122004.12清溪瑞園清溪瑞園2005.08 2005.08 凱瑞花都凱瑞花都2006.11 2006.11 淺水半島淺水半島2014.12 2014.12 永立龍邸永立龍邸.2011.08 2011.08 月光湖月光湖About us|4 Copyright Centaline Consulting,2014【開發商介紹開發商介紹】通瑞地產隸屬于永立集團，本土開發商，項目數量少，目前通瑞地產隸屬于永立集團，本土開發商，項目數量少，目前正謀求布局西南，打造龍邸系產品線。正謀求布局西南，打造龍邸系產品線。通瑞地產于2004、4年7月成立，隸屬于永立集團，總部設在成都，是一家以房地產開發為核心，涉足風險投資、綜合服務等幾大版塊跨越式發展的集團化企業。企業發展至今，取得了良好的社會效益和行業口碑。目前，集團擁有通瑞地產、通瑞物業兩大品牌，開發項目遍布成都、西安、重慶等地。成都開發項目有通瑞月光湖和永立淺水半島。永立淺水半島永立淺水半島通瑞月光湖通瑞月光湖About us|5 Copyright Centaline Consulting,2014 北改還在路上，拿什么成就高大上？北改還在路上，拿什么成就高大上？區域無法支撐項目市場站位：區域無法支撐項目市場站位：1.1.北改還在路上，便車搭的太早；北改還在路上，便車搭的5、太早；2.2.周邊形象較差，檔次與現狀不匹配；周邊形象較差，檔次與現狀不匹配；3.3.區域配套不足，難以滿足中高端客群需求；區域配套不足，難以滿足中高端客群需求；4.4.市場剛需烙印，城北新貴定位突圍困難。市場剛需烙印，城北新貴定位突圍困難。目錄之區位概述目錄之區位概述About us|6 Copyright Centaline Consulting,20146【先說北改先說北改】項目位于北改起步區川陜文化經濟軸旁，項目位于北改起步區川陜文化經濟軸旁，被新成華總部商務片區、火車被新成華總部商務片區、火車北站商務商貿片區以及昭覺寺文化旅游商貿片區所環繞，區位未來發展優勢明顯北站商務商貿片區以及昭6、覺寺文化旅游商貿片區所環繞，區位未來發展優勢明顯。成都成都“北改北改”總體規劃圖總體規劃圖“北改”片區的總體定位是成都市中心城區北部副中心。其中的人北延線城市副中心、國際商貿城、熊貓國際文化旅游休閑區、人北商務中心、新成華大道中心這五個板塊是區域中心功能的主要承載區。項項目主要位于川陜文化經濟軸旁，新成華總目主要位于川陜文化經濟軸旁，新成華總部商務片區、火車北站商務商貿片區以及部商務片區、火車北站商務商貿片區以及昭覺寺文化旅游商貿片區之間昭覺寺文化旅游商貿片區之間。四軸四軸人民北路城市中軸線川陜路文化經濟軸川陜路文化經濟軸成華大道商業商務軸沙西線娛樂商務軸九片九片形成功能復合、配套完善的9大城7、市片區昭覺寺文化旅游昭覺寺文化旅游商貿片區商貿片區成華總部商務片成華總部商務片區區火車北站商務商火車北站商務商貿片區貿片區About us|7 Copyright Centaline Consulting,2014永立龍邸永立龍邸512512國際廣場國際廣場老舊廠房及批發市場老舊廠房及批發市場中小學規中小學規劃用地劃用地老舊居住區老舊居住區老舊居住區老舊居住區老舊居住區老舊居住區二二 環環 路路512國際廣場未來商業規劃一墻之隔的永立龍邸定位中高端項目未來規劃優勢明顯，但周項目未來規劃優勢明顯，但周邊形象難以短時間一改舊貌，邊形象難以短時間一改舊貌，另外另外512512國際廣場雖然轉型升國際廣8、場雖然轉型升級，但還是難掩專業市場的影級，但還是難掩專業市場的影子。子。【再言當下再言當下】項目周邊形象較差，臨近在建的項目周邊形象較差，臨近在建的512512國際廣場難以擺脫專業市場的影子，國際廣場難以擺脫專業市場的影子，另外，后邊老舊廠房及批發市場改造時間不定，中高端市場占位與區域形象不匹配。另外，后邊老舊廠房及批發市場改造時間不定，中高端市場占位與區域形象不匹配。About us|8 Copyright Centaline Consulting,2014n區域配套：區域配套：項目周邊一公里范圍內，配套主要依附駟馬橋片區和李家沱板塊，但駟馬橋片區本身配套欠成熟，且有鐵路線阻隔，通達性和便捷9、性欠佳；主要享有配套來至于李家沱板塊，但配套較為匱乏，且低端，難以支撐項目中高端客群需求。n區域交通：區域交通：通達性強，享有BRT和地鐵交通，但道路交通便捷性差，周邊路網開發不完善。人北實驗小學電子科大附屬小學李家沱商圈李家沱商圈416三乙醫院三洞古橋公園配套：配套較為匱乏，且配套低端，難以支撐項目中高端客群消費配套：配套較為匱乏，且配套低端，難以支撐項目中高端客群消費交通：通達性強，享有交通：通達性強，享有BRTBRT和地鐵，但路網交通便捷性差和地鐵，但路網交通便捷性差【區域配套區域配套】項目周邊配套檔次較低，形象較差，難以支撐項目中高端客群消費，另項目周邊配套檔次較低，形象較差，難以支撐10、項目中高端客群消費，另外交通通達性強，享有外交通通達性強，享有BRTBRT和地鐵，但路網交通便捷性差。和地鐵，但路網交通便捷性差。About us|9 Copyright Centaline Consulting,2014本案目前區域內在售項目較多，70-110為區域主力供應面積段，且均為剛需住宅，而永立龍邸是該區域內第一個改善性品質住宅,也是城北片區唯一的高端住宅，致使剛需市場對中高端客群難以形成區域吸納力。【區域市場區域市場】區域內均為剛需項目區域內均為剛需項目，其市場特性對中高端客群難形成聚集效應，其市場特性對中高端客群難形成聚集效應，而該項目定位于城北新貴，難以在剛需市場的烙印中突圍。11、而該項目定位于城北新貴，難以在剛需市場的烙印中突圍。項目 均價 （元）主力面積（）瑪塞城1040072、84、86瑞安城中匯790088、89匯融名城768485、108、137水畔經典910084、118、137馬克公館760076、88、106領地時代760060、70、79COCO國際750053、65、71香瀾半島860086、88、111永立龍邸1080097、108、137藍光藍光cocococo國際國際馬克公館馬克公館海納領地時代海納領地時代香瀾半島香瀾半島水畔經典水畔經典瑞安城中匯瑞安城中匯融匯名城融匯名城瑪塞城瑪塞城About us|10 Copyright Centalin12、e Consulting,2014定位奢闊名邸，是否是真的王者登場？定位奢闊名邸，是否是真的王者登場？產品三大核心價值表現力差：產品三大核心價值表現力差：1.1.主力戶型面積段偏大，市場去化表現差；主力戶型面積段偏大，市場去化表現差；2.2.建筑、園林品質感不強，難以獲得客群認可；建筑、園林品質感不強，難以獲得客群認可；3.3.綜合體配套優勢沒凸顯，項目核心價值被埋沒；綜合體配套優勢沒凸顯，項目核心價值被埋沒；4.4.營銷表現力薄弱，訴求模糊，難以在市場上爭得一席之營銷表現力薄弱，訴求模糊，難以在市場上爭得一席之地。地。目錄之項目信息目錄之項目信息。About us|11 Copyright 13、Centaline Consulting,201411開發商永立集團地址成華二環路與府青路交匯處物業形態住宅、（寫字樓、公寓、商業未開盤）樓層18F-31F容積率3.00綠化率30%棟數一期：共6棟，均為底商+住宅底商為兩層總戶數1300戶戶型區間79-137梯位比2T4戶園林風格現代園林建筑風格現代簡約占地（畝）170一期住宅占地（畝）45二期住宅占地（畝）55商業及配套占地（畝)70總建面（萬）70住宅開盤時間2014.12.28交房時間預計2016.12底項目意境圖【項目概況項目概況】永立龍邸占地永立龍邸占地170170畝，總建面畝，總建面7070萬方，是城北區域的大型綜合體項目，萬方，14、是城北區域的大型綜合體項目，20142014年年1212月月2828日住宅首批次開盤。日住宅首批次開盤。About us|12 Copyright Centaline Consulting,2014一期采用半圍合式布局，二期采用圍合式布局，一期與商業街，寫字樓，公寓相鄰。2 2棟與棟與3 3棟戶棟戶型相同，型相同，1 1棟與棟與6 6棟戶型相同，棟戶型相同，4 4棟與棟與5 5棟戶型相同。棟戶型相同。項目整體規劃住宅物業規劃【整體規劃整體規劃】項目是由甲級寫字樓、高端住宅區、商業街區、下沉式商業和項目是由甲級寫字樓、高端住宅區、商業街區、下沉式商業和SOHOSOHO公寓等高端物業組成的城市綜合15、體項目公寓等高端物業組成的城市綜合體項目。二環路二環路About us|13 Copyright Centaline Consulting,2014戶型戶型面積（）面積（）套數套數 占比占比2-2-179（實得87）11219%3-2-194（實得108）11219%3-2-297（實得107）6411%108（實得124）6411%4-2-2129（實得145）11219%137（實得155）11219%合計合計576576100%100%整體戶型是以90-140 套三套四為主，基本為大戶型房源，主要針對改善性客戶。【戶型配比戶型配比】一期住宅戶型面積區間一期住宅戶型面積區間79-1377916、-137，產品，產品線線豐富；以套三及套四改善戶豐富；以套三及套四改善戶型為供應主力，面積段集中于型為供應主力，面積段集中于94-13794-137。About us|14 Copyright Centaline Consulting,2014【開盤去化開盤去化】項目于項目于20142014年年1212月月2828號首次開盤，推出號首次開盤，推出3 3、4 4、5 5號樓，以套三為主力戶號樓，以套三為主力戶型，去化率約為型，去化率約為18%18%，開盤去化表現較差。，開盤去化表現較差。樓棟樓棟面積段（）面積段（）面積（）面積（）戶型戶型供應套數供應套數供應占比供應占比銷售套數銷售套數成交均價成17、交均價（元（元/）總價區間總價區間（萬元）（萬元）3棟4棟5棟70-80792-2-15623%45451050078-8590-100973-2-26427%98-105100-1101083-2-26427%110-118130-1401374-2-25623%138-146About us|15 Copyright Centaline Consulting,2014優勢：優勢：戶型方正緊湊，各功能區面積配比合理；主臥和衛生間大面積落地窗，采光較好。劣勢：劣勢：水線不集中，生活耗能高；與寫字樓相鄰，私密性差，與商業街相鄰，噪音較大，降低居住舒適度；廚房采光相對差。【典型戶型分析典型戶型分析18、】2-2-1 2-2-1，約，約7979，實得面積：，實得面積：8787，贈送率，贈送率1010%，方方正緊湊、正緊湊、落地窗大落地窗大采光。采光。262613131414采光面采光面臨商業街及寫字樓About us|16 Copyright Centaline Consulting,2014優勢：優勢：戶型方正緊湊，面積分布合理；空間利用率高，功能性強；朝中庭，采光好，動靜分區。劣勢：劣勢：水線不集中，生活耗能高。【典型戶型分析典型戶型分析】3-2-23-2-2，約，約 9797 ，實得面積：，實得面積：107107，贈送率，贈送率9 9%，方方正緊湊正緊湊 ，面積利用率高。面積利用率高。219、626121217171010About us|17 Copyright Centaline Consulting,2014優勢：優勢：落地窗大采光；功能分區明顯；贈送面積大，性價比高。劣勢：劣勢：水線不集中，生活耗能高；臨街，噪音污染大；無景觀陽臺，生活陽臺過小，生活不便。【戶型簡介戶型簡介】3-2-2 3-2-2，約，約 108108 ，實得面積：，實得面積：124124 ，贈送率，贈送率1313%，落地窗落地窗大采光大采光 ，生活陽臺生活陽臺過過小。小。30301313232311112.82.8沿街面About us|18 Copyright Centaline Consulting,20、2014優勢：優勢：橫廳設計，三面采光，戶型面積布局合理；朝中庭，落地窗采光好，客廳面積大。劣勢：劣勢：水線不集中，過道浪費大。廚房過于狹長，采光差。次臥與旁邊戶型對視，私密性差。【典型戶型分析典型戶型分析】4-2-2 4-2-2 ，約，約 137137 ，實得面積：，實得面積：155155 ，贈送率，贈送率1212%，落地窗落地窗大大采光，廚房狹長。采光，廚房狹長。41411111111112122626過道較長，浪費面積與79戶型對視廚房狹長About us|19 Copyright Centaline Consulting,2014【建筑建筑/園林風格園林風格】建筑立面為現代簡約風格，品21、質感不強；建筑立面為現代簡約風格，品質感不強；80008000園林無主題園林無主題設計，園林觀賞性和參與性欠佳。設計，園林觀賞性和參與性欠佳。1、住宅外立面采用面磚，現代簡約建筑風格，品質感不強。2、住宅采用半圍合式布局，中庭園林面積約8000，但無主題設計，僅是小品，水景存托，觀賞性和參與性不強。80008000中庭中庭現代簡約風格現代簡約風格園林意境圖園林意境圖住宅沙盤演示住宅沙盤演示About us|20 Copyright Centaline Consulting,2014【營銷三大件營銷三大件】從項目入口處樹陣設計，到高爾夫訓練場地作為園林展示區，再從項目入口處樹陣設計，到高爾夫訓練22、場地作為園林展示區，再到售樓部位置選擇，均有弄巧成拙之嫌。到售樓部位置選擇，均有弄巧成拙之嫌。售樓部售樓部園林展示區園林展示區項目入口樹陣項目入口樹陣項目售樓部包裝采用項目售樓部包裝采用LOW-ELOW-E玻璃玻璃設計，現代感極強，但設計，現代感極強，但售樓部位于售樓部位于項目內部，昭示性差，便捷度不夠項目內部，昭示性差，便捷度不夠；另外售樓部后期將用作會所，對項另外售樓部后期將用作會所，對項目品質有一定的展示作用。目品質有一定的展示作用。以高爾夫訓練場地為園林展示區，以高爾夫訓練場地為園林展示區，但但項目自身非豪宅定位，即使能項目自身非豪宅定位，即使能實現拔高項目檔次的作用，還是實現拔高項目23、檔次的作用，還是難以促進客群對項目園林認可，難以促進客群對項目園林認可，且后期場地將拆除，不能給銷售且后期場地將拆除，不能給銷售加分加分。入口處兩側采用樹陣設計，增強項入口處兩側采用樹陣設計，增強項目儀式感和品質感，但目儀式感和品質感，但數目品種選數目品種選擇細小銀杏，表現力不足：深秋一擇細小銀杏，表現力不足：深秋一過，樹葉盡落，凸顯蕭條，對品質過，樹葉盡落，凸顯蕭條，對品質展現有適得其反之嫌展現有適得其反之嫌。About us|21 Copyright Centaline Consulting,2014【營銷訴求營銷訴求】項目營銷訴求在核心價值，項目配套以及附加值三個層面表現力度項目營銷訴求24、在核心價值，項目配套以及附加值三個層面表現力度均不夠，致使訴求不清晰，營銷力薄弱。均不夠，致使訴求不清晰，營銷力薄弱。訴求點之一：地段訴求點之一：地段訴求點之四：地標建筑訴求點之四：地標建筑訴求點之三：稀缺性訴求點之三：稀缺性訴求點之二：低密品質訴求點之二：低密品質產品核產品核心價值心價值項目配項目配套價值套價值項目附項目附加價值加價值地段和低密品質為主力訴求，訴求點力度較弱，表現不足。配套訴求表現不足，該項目為區域大型綜合體，自身配套完善，但營銷訴求未表現。附加值層面強調了稀缺性和地標建筑，但稀缺性難以表現，地標與住宅關聯度不夠。About us|22 Copyright Centaline25、 Consulting,201422永立龍邸定位再思考？永立龍邸定位再思考？項目主力戶型面積段定位偏大：項目主力戶型面積段定位偏大：當下市場，北改區域，剛需板塊，高地塊價值如何定位高端？當下市場，北改區域，剛需板塊，高地塊價值如何定位高端？參考中原中水電西南建材城項目：壓縮主力戶型面積段參考中原中水電西南建材城項目：壓縮主力戶型面積段 當下市場，二環旁，高地塊價值，綜合體項目如何定位產品？當下市場，二環旁，高地塊價值，綜合體項目如何定位產品？參考綠地參考綠地GICGIC項目：縮小面積段，控制總價項目：縮小面積段，控制總價目錄之定位再思考目錄之定位再思考。About us|23 Copyrigh26、t Centaline Consulting,2014【定位再思考定位再思考】同為北改區域，相似區位，相近容積率和地塊規模的中水電西南同為北改區域，相似區位，相近容積率和地塊規模的中水電西南建材城項目建材城項目20152015年入市的主力產品面積段明顯小于本項目，且降低了項目檔次。年入市的主力產品面積段明顯小于本項目，且降低了項目檔次。參考中水電西南建材城項目產品定位：參考中水電西南建材城項目產品定位：項目屬性項目屬性20152015年入市產品配比年入市產品配比戶型戶型面積面積套數套數 占比占比2-2-17911219%3-2-19411219%3-2-2976411%1086411%4-2-27、212911219%13711219%合計合計576576100%100%本項目產品配比：本項目產品配比：中水電項目與本項目同位于北改區域，占地規模相似，容積率相似，區位相似，但本項目交通條件優于前者，而前者為住宅類用地，后者為商業兼容住宅類用地，就地塊屬性和居住條件而言，前者優于后者，但經過論證分析，中水電2015年入市的產品配比的主力戶型較本項目偏小。About us|24 Copyright Centaline Consulting,2014【定位再思考定位再思考】同為大型綜合體，相似區位同為大型綜合體，相似區位,相近地塊屬性以及相同入市時間的相近地塊屬性以及相同入市時間的綠地綠地GIC28、GIC與本項目相比，面積區間和主力面積段均小于本項目。與本項目相比，面積區間和主力面積段均小于本項目。參考綠地參考綠地GICGIC項目產品定位：項目產品定位：戶型戶型面積面積套數套數 占比占比2-2-17911219%3-2-19411219%3-2-2976411%1086411%4-2-212911219%13711219%合計合計576576100%100%本項目產品配比：本項目產品配比：綠地GIC與本項目有相似的區位條件以及地塊屬性，同為二環旁，大型綜合體項目；而前者在區位及品牌上優于本項目，但在產品定位方面，戶型面積區間82-117，主力戶型106-117套三雙衛，無論是戶型面積區間29、還是主力面積段均小于本項目。基礎信息基礎信息產品配比產品配比About us|25 Copyright Centaline Consulting,2014永立龍邸占地永立龍邸占地170170畝，其中畝，其中100100畝用于住宅類用地，畝用于住宅類用地，7070畝用于商業用地；畝用于商業用地；是以住宅驅動的大型綜合體項目；是以住宅驅動的大型綜合體項目；除去以住宅驅動的發展模式，除去以住宅驅動的發展模式，綜合體還有哪些驅動模式？綜合體還有哪些驅動模式？目錄之綜合體發展模式目錄之綜合體發展模式KPIKPIAbout us|26 Copyright Centaline Consulting,201430、【綜合體發展模式綜合體發展模式】五大發展模式五大發展模式發展模式發展模式酒店核心酒店核心模式模式商業核心商業核心模式模式住宅核心住宅核心模式模式寫字樓核心寫字樓核心模式模式均衡發展均衡發展模式模式深圳，華潤中心深圳，華潤中心日本，博多運河城日本，博多運河城廣州，中信廣場廣州，中信廣場深圳，信興廣場深圳，信興廣場香港，太古廣場香港，太古廣場深圳，星河深圳，星河國際國際本項目屬于此模式本項目屬于此模式上海，上海商城上海，上海商城About us|27 Copyright Centaline Consulting,2014功能種類功能種類商業核心模式商業核心模式酒店核心模式酒店核心模式寫字樓核心模式31、寫字樓核心模式均衡發展模式均衡發展模式酒店酒店外包經營外包經營-外包經營寫字樓寫字樓銷售/出租出租銷售/出租銷售/出租商場商場自行經營/出租自行經營/出租一般出租自行經營/出租公寓公寓銷售/出租一般出租銷售/出租銷售/出租特征特征各功能可自營、銷售、各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和出租，且互不依賴和影響影響全為出租或經營，寫字全為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大經營情況影響較大各功能可銷售或出租，公各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況寓收益受寫字樓租售情況的影響的影響各功能可自營、銷售、各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影出租，且互不依32、賴和影響響,可較好處理長期收益可較好處理長期收益和短期回現和短期回現【綜合體發展模式綜合體發展模式】其余發展模式下的各物業經營形式其余發展模式下的各物業經營形式About us|28 Copyright Centaline Consulting,2014外因外因內因內因明確定位明確定位大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/功能化體系功能化體系商業為主導，其他功能為輔一流的合作團隊一流的合作團隊地理位置地理位置城市核心區交通可達性交通可達性地鐵口/主干道沿線區域功能的缺乏、需求旺盛區域功能的缺乏、需求旺盛獨具特色獨具特色建筑形式/業態/服務內容/人流及商業氣氛人流及商業氣氛規劃設計經營管理【綜合體發33、展模式綜合體發展模式】商業核心模式成功商業核心模式成功KPIKPIAbout us|29 Copyright Centaline Consulting,2014外因外因內因內因功能化體系功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次配套設施配套設施頂級商場地理位置地理位置不遠離城市核心區交通可達性交通可達性主干道沿線客戶支持客戶支持商務客戶定位差異化定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位開發商有足夠的經濟實力開發商有足夠的經濟實力【綜合體發展模式綜合體發展模式】酒店核心模式成功酒店核心模式成功KPIKPIAbout us|30 Copyright Centali34、ne Consulting,2014客戶（產業）支撐客戶（產業）支撐已形成產業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區交通可達性交通可達性地鐵口/主干道沿線強制性的視覺沖擊強制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性寫字樓大堂昭示性功能化體系功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善配套完善商場、公寓外因外因內因內因【綜合體發展模式綜合體發展模式】寫字樓核心模式成功寫字樓核心模式成功KPIKPIAbout us|31 Copyright Centaline Consulting,2014外因外因內因內因優越的地理位置優越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件便利35、的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規模較大的規模 建筑面積20萬以上強制性的視覺沖擊強制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準規劃設計高水準規劃設計各功能共融不互擾功能化體系功能化體系五星級酒店甲級寫字樓頂級酒店式/服務式公寓高檔/中高檔購物中心專業的管理團隊專業的管理團隊物業管理/經營管理開發商強勁的實力和豐富的經驗開發商強勁的實力和豐富的經驗【綜合體發展模式綜合體發展模式】均衡發展模式成功均衡發展模式成功KPIKPIAbout us|32 Copyright Centaline Consulting,2014酒店酒店商務商務辦公辦公商業商業公寓公寓住宅住宅資源平臺資源平臺商務租客商務租客提升品質36、提升品質高消費人流高消費人流旅游租客旅游租客商務消費人流商務消費人流住家消費人流住家消費人流提升品質提升品質資源平臺資源平臺提升品質提升品質商務消費人流商務消費人流商旅消費人流商旅消費人流【綜合體發展模式綜合體發展模式】綜合體增值機制解析綜合體增值機制解析About us|33 Copyright Centaline Consulting,2014北改區域，剛需板塊北改區域，剛需板塊1產品高大上，營銷表現弱產品高大上，營銷表現弱2定位再思考，戶型面積偏大定位再思考，戶型面積偏大3案例總結案例總結u北改為城北房地產市場帶來重大利好規劃，但現目前項目周邊仍然擺脫不了剛需板塊的市場環境。u項目是占地37、170畝的大型綜合體，住宅物業定位高端，但營銷表現上未能凸顯項目核心價值，營銷訴求模糊。u參考類似區域和地塊屬性的西南建材城項目以及剛入市的綠地GIC項目，幾相比較，永立龍邸產品面積段偏大。綜合體五大發展模式總結綜合體五大發展模式總結4u綜合體發展模式主要分為住宅驅動、商業驅動、寫字樓驅動以及酒店驅動和均衡發展五大模式。舊改區域，剛需板塊，項目定位啟示舊改區域，剛需板塊，項目定位啟示：如火如荼的北改，給房地產市場帶來眾多利好消息，開發商紛紛借勢，謀求搭上政策優勢分得一杯羹，但在舊改初期，老舊的居住環境和剛需的市場屬性難以在一時間轉變，即使地塊屬性條件優越，在市場疲軟之下，首要是規避風險高端形象之下可謀求縮小面積段，控制總價的發展策略。啟啟 示示About us|34 Copyright Centaline Consulting,2014Thanks for your attentionWish you a good day!