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1、項目案例簡析T L E Y O R 保利天悅【保利天悅】區域位置地處南二環東湖板塊，項目定義為三公里內地標豪宅保利天悅位于高攀路與航空路交匯處，東臨錦江和東湖公園，整個區域較為成熟，豪宅聚集，同時還享有3公里黃金錦江資源與錦江公園185畝水域相依?！颈＠鞇偂扛吲事泛娇章范h路人民南路多條交通干線匯集，自駕及公共交通便利區域交通軌道交通：1號線桐梓林站、7號線三瓦窯站；公交路線：二環高架BRT（科華路站）；科華中路站（102路、298路、304路、49路、55路、6路）；航空路東站（112路）；高攀路北站（97路）；sitesite錦江東湖公園1.5km1.6km【保利天悅】學校：園川大幼兒園2、金蘋果幼兒園、中小學川大附小、棕北小學、錦官新城小學、川大十二中學、科華中路小學、成都十二中、大學四川大學，四川音樂學院；商超：王府井百貨、來福士廣場、萬達錦華店；醫院：省腫瘤醫院、成都中醫藥大學第二附屬醫院、成都市第一人民醫院；公園：185畝東湖公園 區域配套區域及周邊的景觀資源和商業配套為其有利溢價因素川大幼兒園川大附小來福士萬達錦華店成都中醫藥省腫瘤醫院四川大學來福士廣場東湖公園【保利天悅】區域市場土地項目所在版塊較為成熟，土地資源稀缺，高端豪宅項目聚集競爭激烈site 東湖公園板塊近年均無新增土地供應，目前新地塊僅人居項目（總占地53000，總建面42.9萬），處于動工狀態，開售時間3、待定；人居地塊人居地塊人居地塊人居地塊人居地塊【保利天悅】區域市場住宅項目2017年1月-2018年4月主力建面套數 套均面積()均價(元/)中港CCPARK（辦公）40-602124727000綠地GIC（住宅）90-1476112317000阿瑪尼（住宅）60-1700817842000望江名門（辦公）250-4002732645000阿瑪尼公寓望江名門中港CCpark綠地GIC區域住宅/公寓市場成交量偏低，多為豪宅項目項目屬于東湖公園板塊，片區在售項目稀少。但周邊項目都定位為高端豪宅，雖成交量偏低，但成交單價較高，其中望江名門成交單價達45000萬/；site【保利天悅】項目概況開發商成4、都保利天悅房地產開發有限公司項目地址航空路與高攀路交匯處占地面積63畝建筑面積42.3萬總棟數1棟五星級酒店+2棟公寓+3棟類住宅+5棟住宅樓層數39-42F總戶數公寓約1100戶+住宅約500戶容積率6.73綠化率15%梯戶比公寓5T12，類住宅3T3、住宅2T2/2T3物業公司保利物業（金鑰匙物業服務）物業費待定70年產權面積段270起40年產權面積段類住宅180-240，公寓50-95預計售價40年產權產品預計售價：3-4萬/（精裝）備注：精裝標準目前未定【保利天悅】效果圖示項目整體規劃項目大門入口（18m寬）項目外立面項目2#遠眺景觀圖【保利天悅】整體規劃1#1#2#2#3#3#4#45、#5#5#酒店酒店中央公園中央公園南區南區北區北區保利天悅項目定位地標都市豪宅，根據地塊性質分為公寓、類住宅、住宅三類產品。項目分南北兩個地塊，北區（40年產權，民用水電不通氣）規劃1棟酒店（洲際華邑酒店已簽約）+2棟公寓（4、5#）+3棟類住宅（1、2、3#），南區（70年產權）5棟大平層。此外南北地塊中間位將打造中央公園（共計2000市政公園一直連接到綠地GIC），北區1、2#還將打造獨立臨街底商。首開首開4#4#首開首開2#2#錦江錦江東湖公園東湖公園【保利天悅】戶型分布2#2#4#4#F-1建面1833房2衛F-2建面2433.5房3衛G-1建面942房單衛G-2建面671房單衛首開26、4#公寓產品，目前意向客戶300余組2#：3T3戶4#：5T12戶其中2#可直視東湖公園景觀南區南區酒店酒店【保利天悅】首開產品情況行政公館類住宅建面243 3.5房3衛客廳開間9.2m主臥開間5.8m3T3全落地玻璃，大開間直視錦江及東湖公園景觀【保利天悅】首開產品情況行政公館類住宅建面183 3房2衛客廳開間5m主臥開間4.05m3T3全落地玻璃直視錦江及東湖公園景觀【保利天悅】首開產品情況國際公寓公寓建面94 2房單衛客廳開間3.85m主臥開間3.85m全落地玻璃，客廳主臥相連，7.7m大開間享中庭及中央公園景觀【保利天悅】首開產品情況國際公寓公寓建面67 1房單衛客廳開間3.3m主臥7、開間3.1m全落地玻璃，客廳主臥相連，6.4m大開間享中庭及中央公園景觀【保利天悅】營銷展示項目外場包裝項目外圍營銷包裝展示【保利天悅】營銷展示“雋詠藝術館”整體案場包裝去售樓部化，采用石材、古銅鋼、皮革、木飾面、墻紙簡潔大氣，體現著項目“豪宅”定位?！颈＠鞇偂宽椖績r值點區域：人南區域：人南CBDCBD軸心，錦江黃金軸心，錦江黃金3 3公里公里人南CBD，坐望江樓，盡享繁盛九眼橋、錦江，國際酒店；臨東湖公園185畝水域及錦江；享萬達商圈及四川大學等資源；TOPTOP系：保利系：保利“悅系悅系”全國第全國第5 5座頂級豪宅項目座頂級豪宅項目至今全國僅有廣州、福州、南京、西安、成都五城布局；【保8、利天悅】國際知名大師高定國際知名大師高定邀請國際設計師梁景華（裝修風格設計），定制會所，代表作希爾頓酒店；香港CCD鄭中（公區設計），定制室內空間，代表作望江名門；項目價值點雙重物業雙重物業私人管家專屬定制私人管家專屬定制仲量聯行、保利金鑰匙；提供專屬悅卡服務“吃、住、行、游、購、娛、學、養、生”九重星級禮遇；洲際洲際華邑酒店華邑酒店僅為全球華人定制服務，提供接待、社交、聚餐等服務；【保利天悅】項目價值點會所會所香港梁景華精裝設計香港梁景華精裝設計1500地下會所，位于南區地下，享健身、游泳、SPA等奢華配置；精裝精裝知名設計公司知名設計公司外立面玻璃+進口石材，邀請天華、綠城設計；室內精裝大9、堂、智能中控、品牌新風地暖、凈水系統等；園林園林知名景觀設計公司知名景觀設計公司園林邀請奧雅景觀設計，新中式設計風格，北區為山、南區為水的主題設計，代表項目【泰禾院子】；【保利天悅】營銷推廣回顧3.10雋詠藝術館藝術展覽，邀請許燎源&譚云等8位知名藝術家，展覽其作品：雕塑、畫展為期1個月預告藝術展雋詠藝術館實景圖傳播雋詠藝術館許燎源&譚云藝術品鑒會活動現場華爾道夫答謝會暨瑪莎拉蒂試駕活動售樓部開放3.73.93.243.27 前期營銷推廣以雋詠藝術館開放為節點進行傳播，同時配合知名藝術家的藝術展覽活動為噱頭吸引客戶到訪并贏得市場關注?！颈＠鞇偂繝I銷推廣回顧第一階段：項目亮相期（售樓部開放前）10、覆蓋城南核心區域公交站臺廣告（桐梓林、科華路、高攀路、站南等板塊）主打項目當代藝術館開放以及知名藝術家聯合藝展。出街廣告畫面【保利天悅】第二階段：售樓部開放預熱期（3.7-3.9日）傳播途徑主要依靠自媒體進行傳播，使用微信稿、H5、視頻等傳播方式；3.7日：預告8位藝術家即將聯合展覽，并通過錄制視頻的方式借8位藝術家口吻邀請客戶參加藝術展；3.8日：對藝術展將展示的作品進行預告；3.9日：雋詠藝術館展示區實景圖傳播，并且線上對外僅限30個名額報名參加活動；營銷推廣回顧3.7日3.9日3.8日【保利天悅】營銷推廣回顧第二階段：售樓部開放當天（3.10日）開幕時間3.10日19:30，展覽時間2011、18年3月10日-4月10日，8位藝術家都到場參加；第一季：許燎源&譚云雙個展第二季：何多苓作品展第三季：羅發輝作品展第四季：王承云作品展第五季：鄧樂&鄧筱雙個展【保利天悅】第三階段：售樓部開放后（3.24日）在雋詠藝術館舉行許燎源&譚云藝術品鑒會；營銷推廣回顧【保利天悅】營銷推廣回顧第三階段：售樓部開放后（3.27日）在華爾道夫酒店攜手保利瑪莎拉蒂舉行答謝會及瑪莎拉蒂試駕活動，并邀請許燎源&譚云到場參加；【保利天悅】總結分析區位及定位：該項目因區域、配套、資源較好，整體定位為高端“悅系”豪宅項目；項目打造：改善產品，全落地玻璃、奢尺空間及寬尺景觀面設計，類住宅產品梯戶比3T3產品優勢明顯；同時園林、建筑、精裝等都邀請國際頂級設計公司和知名設計師打造設計，在服務上引入高端物業服務體系并提供一系列有償服務，為項目豪宅定位加分并有利于提升項目高溢價；營銷包裝：去售樓部化打造，區隔其他“豪宅”項目，從展示端給客戶以視覺沖擊；活動推廣：高端圈層活動，抓住目標客群的同時有利提升項目在市場上的知名度及豪宅形象；