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1、【華府幸福城】項目市場調研報告2016年8月目錄一宏觀政策研究二區域規劃研究三區域經濟研究四區域配套研究五區域競品研究Part 1、宏觀政策研究2016年房地產購房政策2016年2月出臺新政：首套房最低首付款比例為25%（各地可向下浮動5個百分點），對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%。激發潛在需求，改善高庫存壓力。1 2 套房首付比例下調至最低 4 成。2 首套房公積金貸款最低首付 2 成，二套房最低首付 3 成。3 個人購買普通商品房免營業稅的門檻，調整為滿2年。4 住房公積金存款利率上調至1.50%5 全面實施營改增6 下調房地產契稅，兩年以上住2、房免征營業稅7 提供預售門檻、限制供應新政總結總結：中央對于去庫存的強調，在當前房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈地政策信號。在國務院常務會上，國務院總理李克強也強調加快戶籍制度改革以帶動住房消費。這些利好有效刺激本項目周邊農村戶口改城鎮戶口、首置、投資需求的釋放Part 2、區域規劃研究區域規劃體系規劃：本區域位于龍泉城市規劃“一心兩翼兩帶”的核心位置。臨近洛帶旅游組團、龍泉山生態旅游區。是古鎮風情一日游、生態游的必經之地，也是休閑、養老好居所。交通規劃：成安渝高速成渝高速幸福大道成洛大道驛都大道陽光大道車城大道繞城高速地鐵二號線地鐵四號線地鐵十二號線用地規劃：陽光城片區為3、居住+教育+生態的宜居、宜投資城市，商業氛圍較好。天府新區的發展帶動龍泉經濟騰飛，項目升值潛力巨大天府新區的發展帶動龍泉經濟騰飛，項目升值潛力巨大Part 3、區域經濟研究GDPGDP首次突破千億大關首次突破千億大關去年，面對復雜的宏觀經濟形勢和交大的經濟下行壓力，龍泉驛區地區生產總值破龍泉驛區地區生產總值破千億元，增幅千億元，增幅5%5%，這是經濟總量首次突破千億元大關，站在了“新常態、千億級、大城市”的歷史發展新起點上。1111家整車企業造車近百萬輛家整車企業造車近百萬輛2015年龍泉驛區汽車整車（機）產量達89.8萬輛，汽車（工程機械）全產業鏈產值達1350億元，汽車產業連跨“三個千億”4、臺階，成為“十二五”時期全省、全市增長最快的千億特色優勢產業，躋身全國汽車產業集群第二方陣，全國十大汽車產業生產基地，一座世界級汽車城的實景圖正在徐徐呈現。固定資產投資高達固定資產投資高達483483億億元元龍泉驛最新制定出臺了穩增長“28條措施”，狠抓招商引資、項目促建等，全區全區完成固定資產投資完成固定資產投資483483億元、增長億元、增長19%19%！讓經濟運行總體呈現出主導產業穩中有升、規上工業止滑提升、項目投資穩中快增的態勢。城鄉居民人均城鄉居民人均GDPGDP增長近一增長近一成成龍泉驛區龍泉驛區20152015年城鄉居民人均可支配收入年城鄉居民人均可支配收入分別增長分別增長8.45、%8.4%、9.1%9.1%，一般公共預算收入增長13.3%，均高于GDP增速，經濟發展的質量效益穩步民生投入占比財政總支出的民生投入占比財政總支出的68%68%以上以上正所謂千方百計惠民生，龍泉驛堅持民生優先，扎實辦好“十大民生工程、60件惠民實事”，財政用于改善民生投入占財政財政用于改善民生投入占財政總支出的比重保持在總支出的比重保持在68%68%以上以上簽約引進簽約引進3131個重大項目個重大項目為深入落實“全域開放”戰略，簽約引進簽約引進東風佛吉亞、吾悅廣場等東風佛吉亞、吾悅廣場等3131個重大項目，個重大項目，實際到位省外內資、外商投資持續增長。“十二五”時期，龍泉驛在區委、區政府的6、正確領導下，認真落實市委“總體戰略”等一系列重大決策部署，經濟總量明顯提升，發展速度明顯加快，經濟結構明顯改善，榮獲全國科學發展百強區、全國投資潛力百強區、全省農民增收工作先進區等稱號，全區經濟發展交出滿意答卷。龍泉經濟重要支柱經開區總結：龍泉驛經濟依托于汽車工業園區、電子設備、醫藥食品等工廠的發展。龍泉驛住宅項目的去化部分客群也依托于這些工廠藍領。Part 4、區域配套研究交通三縱七橫公交：859、896自然資源自然資源4A級景區紫霞山級景區紫霞山龍泉湖龍泉湖蔚藍花海蔚藍花海學校學校成都中醫院大學附院針灸學校、成都信息工程大學成都中醫院大學附院針灸學校、成都信息工程大學陽光幼兒園、童樂幼兒園7、華康幼兒園陽光幼兒園、童樂幼兒園、華康幼兒園四川師大附屬第一實驗中學、四川省成都市同安初級中學四川師大附屬第一實驗中學、四川省成都市同安初級中學萬家小學萬家小學商業商業歐尚、紅旗超市、錦鴻超市、好鄰居便利店、陽光商城、維多利國歐尚、紅旗超市、錦鴻超市、好鄰居便利店、陽光商城、維多利國際電影城、果蔬交易市場際電影城、果蔬交易市場醫療醫療 成都市華大醫院成都市華大醫院 龍泉康雅醫院龍泉康雅醫院Part 5、區域競品研究板塊名稱范圍界定板塊概況區域發展題材高層成交均價（元/）典型項目大面板塊繞城高速以東、汽車城大道以西、成龍大道以北、驛都大道以南區域目前板塊已匯聚綠地、保利、鐵建、中水電、首創等品8、牌房企，市場認知度高且承接主城區客戶外溢第一站，升值空間大。“品牌房企云集”+“地鐵交通”(2號線)+“天鵝湖資源”5500-6000百悅天鵝湖、世茂城、華潤國際社區、海亮彩悅府世紀廣場板塊驛都大道和世紀大道兩側區域目前板塊正處快速發展階段，其中果殼里的城項目已成為區域地標項目和發展引擎。“品牌房企”+“地鐵交通”(2號線)5200-5800元/驛都城、皇冠湖壹號、新城吾悅廣場陽光城板塊（本案所處區域）陽光大道、忠北路、幸福路兩側區域板塊房產開發已進入二次熱潮，但區域價值洼地特征顯著，未來升值空間巨大。“教育資源”+“生態資源”（預計規劃2+4號線）3800-4200元/林溪康城、錦豐首席、天9、悅國際、成龍1號西河板塊繞城外成洛大道沿線兩側區域板塊在售項目少，住宅市場正處發展初期，但未來潛在供應量大，后續發展空間較大。“汽車產業”+“地鐵交通”(規劃4號線)4500-4800元/銀誠東方國際、招商依云上城西河板塊世紀城板塊大面板塊陽光城板塊本案從競爭格局上來看，陽光城板塊將直面與西河板塊項目的競爭；陽光城板塊區域價值洼地特征顯著，未來存在較大升值空間。大面板塊世紀城板塊陽光城板塊西河板塊外部競爭內部競爭板塊項目名稱2016上半年月均成交套數/面積（）近期成交均價（元/）存量套數/面積（）陽光城板塊金山御景藍灣 13/13174300190/19809錦豐首席 50/43104050510、9/5123林溪康城38/31373900580/49238成龍1號 14/11754900102/8676本案林溪康城錦豐首席 成龍1號金山御景藍灣 以上數據源于銳理數據庫備案口徑（存量套數為項目已拿預售證未售量，不含項目未推量）從陽光城板塊內部競爭來看，板塊內部目前在售項目有限；板塊高層主力成交均價維持在3900-4300元/，主力去化維持在40-50套/月，其中成龍1號4900元/為區域價格標桿。本案林溪康城錦豐首席 成龍1號金山御景藍灣 M i crosoft Excel 97-2004 競品分析表競品分析表案名案名證照情況證照情況在售面積在售面積開盤時間開盤時間開盤價格開盤價格開盤策11、略開盤策略目前價格目前價格銷售進度銷售進度林溪康城五證齊全60-90套二套三戶型2015.83700低開高走，集中開盤4.4k一期尾盤金山御錦藍灣-97-117套三20144600小部分集中開盤，現場訂購大優惠、禮包抽獎等4.2-4.3k三批次已開盤剩200套，4批次600套下月開錦豐首席-79-105套二、套三2015.84000+-4.8-4.9K一批次尾盤還剩300多套成龍1號-78-91平套二、套三2015.75100-5.8K 剩余數量不多銷售情況銷售情況案名案名推盤敘述推盤敘述銷售狀況銷售狀況按揭狀況按揭狀況折扣折扣價格分析價格分析月均月均來訪來訪林溪康城分兩期開發，二期目前正在蓄12、客，商業同步銷售平銷、一期開盤還剩300多套五大行可按揭，首付可分期，最低3萬全款優惠16%，按揭優惠15%最高4.8，最低4K600組金山御錦藍灣ABC三個地塊，分為4批次開發，D地塊為商業綜合體。今年6月底，三批次推售600套，剩200套，四批次（下月）開600套按揭5%，一次性8%團購交8千抵8%優惠可能受交房問題影響，有點下滑450組錦豐首席分兩期，一期平推，二期未開盤打算賣現房。今年3月搞2成0首付買房，賣了23百套。后來就全抵押出去了。-渠道帶訪價更高目前可能不打算賣，銷售接待熱情不高，價格較高，房源全都抵押出去了。應該打算等到賣現房-成龍1號-剩余高層房源不多全款優惠4%，按揭優13、惠2%-價格低開高走-銷售情況銷售情況案名案名推廣訴求推廣訴求售樓處售樓處樣板間樣板間形象包裝形象包裝客群分析客群分析賣點分析賣點分析林溪康城性價比、智能化幸福大道有1個，門禁體驗、VR日常場景體驗智能社區本地客戶、外地（西藏）智能化優勢在目標客群中優勢并不突出，性價比也還好金山御錦藍灣改善型資源型陽光大道-改善型資源+綜合體商業本地農民、藍領、個體戶改善型生態資源三房，對味目標客群較有優勢。錦豐首席龍泉首席公園社區陽光大道-公園品質社區南充外展客戶較多戶型建筑品質是有事，但公園這個概念有點虛，中間隔條大馬路。成龍1號生態型墅區高端社區陽光大道-中高端住宅對品質比較有要求、資金較寬裕的本地客戶14、小區環境、商業配套、雙陽臺戶型較好，但總體性價比不高推廣情況推廣情況案名案名項目總體評價項目總體評價不同類型產品不同類型產品銷售區別銷售區別現場包裝現場包裝線上媒介線上媒介網絡推廣網絡推廣推廣渠道推廣渠道林溪康城自身商業配套能滿足業主日常需求，自駕方便，公交不便。頂樓較大戶型自然銷售，二期推出110套四戶型小段圍墻。桁架。價值展板。DM等戶外、郵亭、官微、官網、門戶網外展、電商、中介、經紀人協會金山御錦藍灣受交房問題在本地客戶中影響較大。-同上同上同上同上+報紙+每周暖場活動錦豐首席建筑施工品質較高，現并無大動作，價格相對較高，對本項目不造成競爭威脅。-簡陋-電商、中介、經紀人協會等渠道帶訪成龍1號品質相對較高、對比本項目，目標客群不同。-推廣情況推廣情況