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1、保利198公園項目分析POLY REAL ESTATE POLY REAL ESTATE 20152015目 錄 PART.1 198區(qū)域解讀 PART.2 198項目解讀PART.1 198區(qū)域解讀1、區(qū)域規(guī)劃2、區(qū)域路網(wǎng)3、區(qū)域配套保利公園198項目位于“成都市環(huán)城生態(tài)區(qū)”（原名“198生態(tài)區(qū)”）的熊貓基地片區(qū)。北臨成都市植物園，西南臨成都市熊貓生態(tài)公園，屬政府規(guī)劃的“198”區(qū)域生態(tài)圈內(nèi)。保利城北項目分布圖本案198板塊規(guī)劃保利公園198為成都首個以198冠名的綜合性開發(fā)項目，對城北甚至成都的發(fā)展都有著標(biāo)志性的意義，建成后將成為成都大型高端休閑勝地之一。而目前，成華、新都、錦江、武侯的“2、198規(guī)劃”建設(shè)項目已陸續(xù)開建，198區(qū)域的綜合性配套服務(wù)開發(fā)將成為未來城市發(fā)展的一個必然趨勢。u區(qū)域：中心城區(qū)內(nèi)198平方公里的非建設(shè)用地。呈環(huán)狀分布于成都市中心城區(qū)的四周，主要位于三環(huán)路之外、外環(huán)路以內(nèi)（包括外環(huán)路外側(cè)的500米生態(tài)保護帶）;u定位：生態(tài)和旅游休閑；以文化創(chuàng)意、文博旅游、總部經(jīng)濟為主的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點；u趨勢：未來呈現(xiàn)一個將生態(tài)、綠地功能得到實質(zhì)性提升的“綠色成都”。同時發(fā)展和依靠現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能，實現(xiàn)城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。保利公園198區(qū)位項目地處198板塊，城北銜接新都的重要樞紐地帶，區(qū)域優(yōu)勢明顯本案處于198板塊內(nèi)，屬于成都城北方向三環(huán)路以外、繞城以內(nèi)新都區(qū)，為3、成都主城區(qū)銜接新都的主要區(qū)域，也是北出四川的主要交通門廊，可近距離享受成熟的城市配套，優(yōu)勢突出。環(huán)境環(huán)城生態(tài)區(qū)以城北的198生態(tài)區(qū)最大，198生態(tài)區(qū)是城北的得天獨厚的天然氧吧198區(qū)域推動城北生態(tài)居住!198區(qū)域是指環(huán)繞成都中心城區(qū)的198平方公里的非建設(shè)用地。p198區(qū)域規(guī)劃：位于“成都市環(huán)城生態(tài)區(qū)”（原名“198生態(tài)區(qū)”）的熊貓基地片區(qū)。北臨成都市植物園，西南臨成都市熊貓生態(tài)公園，屬政府規(guī)劃的“198”區(qū)域生態(tài)圈內(nèi)。p198生態(tài)區(qū)構(gòu)成：成都市最大城市公園住區(qū)，近萬畝主題公園【北湖公園541畝、熊貓小鎮(zhèn)900畝、植物園774畝、泥巴沱風(fēng)景區(qū)270畝、自身6500畝公園社區(qū)】p升級動工：萬畝城4、市公園，成都繞城內(nèi)首席規(guī)模；北湖熊貓濕地10月動工。198生態(tài)區(qū)交通項目日趨完善的交通是客戶圈層想內(nèi)、向外進一步擴大，同時是項目成為連接成都與新都的重要區(qū)域向內(nèi)：蜀龍路五期與建設(shè)北路無縫連接，進一步拉近區(qū)域與成都主城區(qū)商業(yè)中心板塊的距離，客戶圈層擴大向外：蓉都大道、蜀龍大道、地鐵3號線等完善的交通網(wǎng)絡(luò)，奠定了區(qū)域成為城北的交通門口地位注：建設(shè)北路北沿線（蜀龍路五期）起點：二仙橋建設(shè)北路口蜀龍路四期一期工程：物流大道至三環(huán)蜀龍路立交（已通車）二期工程：二仙橋建設(shè)北路至物流大道全程新都片區(qū)保利公園198紫荊花語成都建設(shè)路片區(qū)通車前-198輻射區(qū)域通車后-198輻射區(qū)域蜀龍路五期 三縱兩橫 立體交通5、 “三縱兩橫”的態(tài)勢，“三縱”為蓉都大道、成綿高速與蜀龍大道，“兩橫”為繞城高速與三環(huán)路 蜀龍路五期一期工程已通車蜀龍路的開通讓成都建設(shè)路商圈（第二春熙路）板塊與新都之間的距離更加緊密地鐵三號線地鐵三號線預(yù)計2015年初通車，車程5分鐘，距離項目最近站點熊貓大道站、銀杏園站交通便捷三縱兩橫一地鐵區(qū)域配套198板塊尚處于開發(fā)打造期，區(qū)域配套主要以本案打造的區(qū)域型及社區(qū)行配套為主。規(guī)劃名稱配套類型三環(huán)內(nèi)新都區(qū)域9洞高爾夫推桿練習(xí)場城市級配套 海濱公園/富森美家居毗河生態(tài)區(qū)（新都城區(qū)商業(yè)配套）郁金香公園18洞高爾夫球場皇冠五星級酒店保利國際會議中心（酒店內(nèi)）休閑運動公園金蘋果幼兒園區(qū)域型配套基本無配6、套佳樂國際集中商業(yè)重點中小學(xué)公交總站二臺子仿古商業(yè)街區(qū)社區(qū)底商社區(qū)型配套 區(qū)域住宅項目社區(qū)底商區(qū)域住宅項目社區(qū)底商蝴蝶谷會所（別墅區(qū)）大型農(nóng)貿(mào)市場社區(qū)超市社區(qū)集中商業(yè)網(wǎng)球中心/游泳池PART.2 198項目解讀保利公園198保利地產(chǎn)在成都第一個項目6500畝規(guī)模已落地建成，三大城市級配套已驅(qū)動五大功能板塊運營，建立城北五大中心地位超大規(guī)模運作、超前理念規(guī)劃、超越地產(chǎn)范疇整體定位于“國際生態(tài)文化低密住區(qū)”項目總平圖及規(guī)劃蝴蝶谷別墅郁金香公園蝴蝶谷會所玫瑰郡電梯百合郡電梯郁金香谷別墅皇冠五星級酒店金蘋果幼兒園公交總站休閑運動公園拉菲莊園別墅拉菲莊園會所二臺子仿古商業(yè)街區(qū)大型農(nóng)貿(mào)市場丁香郡電梯薔薇郡7、海棠郡重點小學(xué)、中學(xué)集中商業(yè)房源分布配套分布3000畝18洞PGA國際體育運動公園拉斐莊園頂級別墅住區(qū)中央商業(yè)街區(qū)蝴蝶谷九洞高爾夫球揮桿練習(xí)場城北唯一五星級酒店蝴蝶谷別墅區(qū)198高層及疊拼住宅區(qū)高尚別墅區(qū)西南首家金蘋果森林幼稚園生活配套區(qū)拉斐公館PGA景觀高層華宅區(qū)國際城北首席五星級皇冠假日酒店西南主城區(qū)唯一18洞標(biāo)準(zhǔn)PGA球場與小九洞揮桿練習(xí)場生態(tài)成都最大生態(tài)湖區(qū)9大公園環(huán)繞周邊文化依托亞洲青年歌唱每年固定舉辦“保利國際風(fēng)箏節(jié)”、“成都熱播音樂節(jié)”、“搖滾吧！成都音樂節(jié)”3大城市級配套驅(qū)動五大功能板塊酒店配套商務(wù)、球場配套休閑、公園配套文化、學(xué)校配套教育、商業(yè)配套生活五大功能板塊成就五大區(qū)域8、中心商務(wù)中心、休閑中心、文化中心、教育中心、商業(yè)中心亞洲青年歌場區(qū)域內(nèi)九年制中小學(xué)教育配套區(qū)域內(nèi)首座社區(qū)集中商業(yè)項目功能布局及大盤核心驅(qū)動力，6500畝低密國際生態(tài)居住區(qū)文化中心：以文化為載體，打造青年時尚目的地商務(wù)中心：打造城北商務(wù)會晤目的地休閑中心：以高爾夫球場為依托，打造城北高端圈層人士休閑中心。商業(yè)中心：集餐飲、服務(wù)、娛樂為一體的城北全能商業(yè)配套生態(tài)中心：依托周邊9大公園及項目自身公園超高綠化配比，建設(shè)成成都人周末近郊旅游目的地。5大板塊功能商務(wù)功能、休閑功能、文化功能、教育功能、商業(yè)功能合力搭建“休閑商務(wù)會晤平臺與青年時尚文化目的地”兩大城市功能成都保利皇冠假日酒店（城北第一座五星級9、酒店）2009年7月22日開工，2011年9月開業(yè)，建筑面積超過4萬平方米，彌補了城北無頂級酒店的缺憾。主城區(qū)唯一18洞標(biāo)準(zhǔn)PGA球場開業(yè)時間：2011年9月建筑規(guī)模：拉斐莊園3000畝18洞標(biāo)準(zhǔn)PGA球場優(yōu) 勢：西南最大國際級運動中心，搭建休閑商務(wù)會務(wù)平臺九洞PGA揮桿練習(xí)場開業(yè)時間：2011年9月建筑規(guī)模：蝴蝶谷小九洞高爾夫球揮桿練習(xí)場優(yōu) 勢：西南最大國際級運動中心，搭建休閑商務(wù)會務(wù)平臺2011年9月開園西南最大金蘋果幼稚園西南首家金蘋果森林幼稚園金蘋果幼兒園已開園成熟運營3年保利金蘋果森林旗艦幼稚園西南首家一流森林旗艦幼稚園九年制中小學(xué)14年招生完善198區(qū)域教育配套體系保利公園198依10、托自身打造的亞洲青年歌唱，制造文化事件全面影響成都制造文化文化資源引進讓城市配套更完美，5大城市級活動，改變成都人娛樂休閑方式。在絕大多數(shù)成都人眼中，保利已經(jīng)是成都最重要的多元城市元素之一，而保利公園198的售樓部及亞洲青年歌場無一例外的成為了保利的文化傳播窗口。保利公園198尊重土地，發(fā)展生態(tài) 保利地產(chǎn)利用天然的山地及淺丘特征，引入大型公園社區(qū)概念，形成高檔住宅、主題公園休閑景觀、高爾夫、網(wǎng)球等高尚運動配套、大型社區(qū)商業(yè)等相互融合的超級新型都市社區(qū)。保利公園198填補空白，搭建休閑娛樂平臺保利公園198通過自建酒店、球場、公園配套，填補了城市向北發(fā)展的空白，推進城市化發(fā)展的不平衡現(xiàn)象。通過自11、身品牌號召力整合多方優(yōu)質(zhì)資源，在自身配套成熟的基礎(chǔ)之上引進資源制造文化事件，打造成都近郊出行目的地。保利公園198宜人宜居，居住、休閑、教育、商業(yè)自成一體除了對城市板塊功能的補缺，對城市化發(fā)展不平衡的助推，保利公園198還自建幼稚園、中小學(xué)教育、集中商業(yè)，并與之公園主題社區(qū)進行融合，讓自然與生活自成一體，實現(xiàn)了宜人、宜居、宜未來。核心價值詳細(xì)分解“最大生態(tài)居住”198生態(tài)區(qū)構(gòu)成：成都市最大城市公園住區(qū)，近萬畝主題公園【北湖公園541畝、熊貓小鎮(zhèn)900畝、植物園774畝、泥巴沱風(fēng)景區(qū)270畝、198項目自身6500畝公園社區(qū)】；“最全成熟配套”198項目規(guī)劃有：“3大城市配套”“5大板塊功能”、12、“十大住宅組團”五大功能板塊：商務(wù)功能（超五星皇冠酒店）、休閑功能（3000畝高爾夫球場）、文化功能（亞洲青年歌場、國際體育運動公園）、教育功能（金蘋果幼稚園、蜀龍小學(xué)）、商業(yè)功能（198商業(yè)廣場）；“最優(yōu)景觀資源”1、景觀資源豐富:享3000畝高爾夫、30畝人工湖泊、五龍山原山山景、350米景觀大道絕佳資源;2、多公園多景點：周邊涵蓋保利獅子湖公園，198公園等多個景點；“絕佳產(chǎn)品”1、產(chǎn)品規(guī)劃：資源優(yōu)先：臨拉斐莊園5棟房源設(shè)置為98-144平米景觀大戶，臨街位置則較為嘈雜，設(shè)置為75-90中小戶型；樓層遞減：優(yōu)勢景觀觀賞位置樓棟樓層設(shè)計為34層，臨街位置樓棟則為18層；2、戶型設(shè)計及分布：13、項目整體面積區(qū)間為75-144，大陽臺、270度轉(zhuǎn)角飄窗、入戶玄關(guān)、橫廳設(shè)計、衣帽間等極致設(shè)計，樓棟整體以點式圍合布局，項目內(nèi)部并形成多個景觀組團，與外部景觀有機結(jié)合；保利198公園價值拉斐莊園保利公園198紫荊花語拉斐公館拉斐云邸組團定位占地面積段體量一期：拉斐莊園傳世莊園住區(qū)，385席純獨棟別墅3000畝400-600平米20萬方二期：紫荊花語城市高爾夫果嶺高層62畝70-120平米18萬方三期：拉斐公館全景巨幕莊園大宅55畝102-184平米15萬方四期：拉斐云邸青年頂配社區(qū)132畝76-144平米33萬方市政公園市政公園 保利拉斐國際社區(qū)位于保利公園198東區(qū)，總占地3260畝，30014、0畝拉斐莊園，260畝拉斐高層，分四期開發(fā)。總案名：保利拉斐國際社區(qū)一期：高爾夫別墅區(qū)拉斐莊園（在售）二期：城市青年社區(qū)紫荊花語（清盤）三期：城市公館華宅拉斐公館（在售）四期：青年頂配社區(qū)拉斐云邸（在售）198東區(qū)項目產(chǎn)品分布與規(guī)劃保利公園198東區(qū)高層電梯項目整體總平鳥瞰圖紫荊花語（電梯在售）拉斐公館（電梯在售）拉斐云拉斐云邸邸（電梯在售（電梯在售）保利紫荊花語項目概況占地：62畝建筑面積：18萬容積率：4.53建筑層數(shù)：高層住宅21，33層 地下室2層建筑風(fēng)格：新古典主義ART-DECO項目組成：高層住宅7棟、農(nóng)貿(mào)市場、2層地下室建筑密度：20%綠地率：30%住宅總戶數(shù)：2060戶機動車位15、：1868個 地上373個 地下1495個車位比：1:0.9裝修情況：清水項目基本信息保利拉斐公館項目概況占地：55畝建筑面積：15萬容積率：4.53建筑層數(shù)：高層住宅31，33層 地下室2層建筑風(fēng)格：新古典主義ART-DECO項目組成：高層住宅7棟、幼兒園、2層地下室建筑密度：20%綠地率：30%住宅總戶數(shù)：1151戶機動車位：1515個車位比：1:1.19裝修情況：清水項目基本信息項目于蜀龍路東面拉斐高層區(qū)域，該地塊東側(cè)為后續(xù)開發(fā)用地A地塊【拉斐云邸】，該地塊西側(cè)為目前在售的保利紫荊花語組團，該地塊北側(cè)直面【拉斐莊園】3000畝高爾夫球場，南側(cè)為一塊10余畝市政綠地，綠地由保利地產(chǎn)統(tǒng)一打造16、，未來作為拉斐公館項目中庭景觀園林。拉斐云邸是基于兩個“198”升級成熟后的資源性封頂之作！保利拉斐云邸項目概況占地：132畝建筑面積：33.7萬容積率：3.0建筑層數(shù)：高層住宅18，30-34層 地下室1層建筑風(fēng)格：新古典主義ART-DECO項目組成：高層住宅19棟、幼兒園、2層商業(yè)建筑密度：26%綠地率：30%住宅總戶數(shù)：2690戶機動車位：2088個裝修情況：清水項目基本信息優(yōu)勢：品牌開發(fā)商，有較好口碑，具有一定客戶吸附力。項目位于198重點旅游生態(tài)房地產(chǎn)板塊，享有規(guī)劃利好。項目緊鄰蜀龍大道，北依繞城，通達(dá)四方，干道物業(yè)交通優(yōu)勢凸顯區(qū)域大盤，成熟配套，居住氛圍及品質(zhì)有保障，深耕細(xì)作7年，奠定城北品質(zhì)大盤龍頭地位保利198板塊擁有較多項目，利于多盤聯(lián)動，拔升區(qū)域認(rèn)知度，增加項目客戶忠誠度以及吸引新客戶。保利拉斐國際社區(qū)優(yōu)劣勢分析保利拉斐國際社區(qū)優(yōu)劣勢分析劣勢：項目已交房區(qū)域呈現(xiàn)感較差，商業(yè)氛圍以及人氣尚未體現(xiàn)。項目周邊原住民區(qū)域商業(yè)品相較差，影響項目品質(zhì)感項目在售周期較長，銷售中心體驗感有一定不足品牌吸附力對項目高單價產(chǎn)品支撐稍顯不足。THE END