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1、南寧保利心語開盤前營銷執行細案（活動、包裝部分）世聯行保利心語項目組2015年7月23日保利心語二期營銷方案2報告內容3活動執行2推廣執行1任務目標及整體營銷策略4展示執行3保利心語二期營銷方案任務目標及整體營銷策略14保利心語二期營銷方案任務目標及貨量盤點根據2015年全年任務7億，現已完成約2.71億，還差4.29億任務下半年二期任務目標沖刺4.5億結合二期工程施工情況及初步溝通，按照均價7500元/計算，一標段工程4#5#6#9#貨值初步盤點約4.26億，工程需配合拿出二標段產品銷售，才能保證目標完成。保利心語二期營銷方案5首開貨值及目標研判2015年首次開盤推售6#、9#，目標任務2億2、開盤2億認籌437組來訪2622組按照60%的解籌率計算項目按照6進1的認籌比例計算首期總貨值約3.06億，開盤需完成去化達65.3%銷售262套按套均價76.4萬/套（電商中介完成100套指標）6保利心語二期營銷方案1、啟動預約到開盤，兩個多月時間，時長跨度長，如何在長預約期內抓住客戶；2、開盤達到65%去化率，如何在市場大競爭環境下實現高銷售率；3、如何讓項目在市場競爭中脫穎而出，讓客戶高度認知及接受。目標下解決什么樣的問題高銷售目標，高速蓄客，高價銷售7保利心語二期營銷方案重新樹立項目形象：線上高舉高打，制造符號化形象，占領區域有效廣告渠道，以新形象強勢打入市場，保證市場記憶點制造市場轟3、動熱議起勢活動、營銷炒作保持聲音：二期重新面市起勢活動，必須達到轟動效應，吸引市場聚焦關注點，配合持續性頻繁的營銷活動、事件炒作，保持項目曝光率，從而間接吸引需求購房客戶。線下廣泛拓展，深入執行：線下對項目附近片區客戶深入挖掘，反復掃蕩不留空白；充分發揮中介（房多多）二手經紀人力量，要求針對客戶來源重點區域嚴格管理考核指標，對客戶上門、預約、成交制定指標，考核完成，獎罰措施嚴明。現場包裝提升現場體驗：以極致的現場包裝體驗，將項目的價值深深滲入客戶心中，實現溢價和提升銷售速度1234核心策略：強推、深挖、大做項目起勢，引起轟動全線推廣，深入拓展二期營銷總策略8保利心語二期營銷方案如何實現銷售目標4、？如何挖掘符合目標需求的客戶資源？核心策略分解推廣策略線上高舉高打，制造符號化形象，占領區域有效廣告渠道，以新形象強勢打入市場，保證市場記憶點制造市場轟動熱議；兩次開盤前需多渠道大力推廣鋪開。活動策略二期首次開盤前先以產品發布會形式，讓中介及老業主對項目新產品的認識，為后期宣傳做鋪墊，之后以公益大型事件活動造勢、客戶活動增加客戶與現場互動性。銷售策略銷售人員自身形象的系統培訓，制定促進成交的銷售武器，低首付策略，給足客戶購買信心。拓客策略集中力量，針對客戶來源主要區域，深挖西鄉塘、青秀區、興寧區客戶，充分發揮中介作用，嚴格執行考核獎罰制度。同時挖掘一期老業主及保利業主圈層資源。展示策略現場以高5、標準打造高端、精致的展示面，在樣板房、售樓部展示上體現項目氣質，提升客戶認可度和信心，深化客戶感知，形成與競爭對手的展示差距。詳見：推廣執行 詳見：活動執行詳見：渠道執行詳見：銷售執行詳見：展示執行9保利心語二期營銷方案推廣執行210保利心語二期營銷方案按節點分階段推廣，配合當期活動、優惠政策進行釋放，長短效廣告配合，開盤前沖刺期加大推廣強度和渠道投放新品預約二期轟動入市，首次開盤助力推廣目標推廣及投放思路網絡微信電臺報紙電梯廣告、公交車身網絡微信Call客戶外大牌、道旗7.188.229.26“重心出發”保利心語二期“心愿”組團感恩再續“全城夜光跑”為愛奔跑活動信息釋放“圓夢心愿”免首付購房6、，9.26開盤“保利心語勁銷2億”樣板房開放全面推廣啟動預約啟動線上推廣方向9.5開盤出租車頂屏渠道配合現場道旗8.15開盤倒計時電臺報紙電梯廣告、公交車身網絡微信戶外大牌、道旗出租車頂屏11保利心語二期營銷方案媒體組合建議線上l戶外類媒體戶外大牌、公交車車身、公交站臺、路旗廣告、電梯廣告為主l主流媒體南國早報、南寧晚報，居周刊l補充媒體重要節點補充媒體投放出租車頂屏、電臺廣播、網絡等l自媒體：微信公眾號立體覆蓋樹立影響線下成交利器活動、派單、現場包裝配合線上媒體組織各種活動結合巡展、派單等直面客戶連接銷售12保利心語二期營銷方案戶外大牌1、商圈核心、城市主干道、車流常擁堵處，設置戶外，攔截客7、戶2、收費站附近設置高炮，攔截進出收費站私家車主選擇核心商圈、城市主干道、堵車干道等流量較大的點位投放，吸引更多客戶關注，增加來電來訪本案13保利心語二期營銷方案公交車車體路線建議：13路;16路;22路;44路;66路;67路;73路;75路;81路;90路;98路;212路;602路;606路;608路，經過項目周邊2公里范圍內的公交車線路公交車身廣告傳播范圍廣，昭示性強，可幫助項目實現全面引爆本案14保利心語二期營銷方案 以項目地為核心，覆蓋了項目周邊主要干道，輻射明秀路、北湖路、望州路、友愛路、中華路衡陽路等項目潛在客群集中區域。候車亭重點區域重點區域選擇核心商圈、交通樞紐以及經過項目8、周邊的多趟公交車點位投放，輻射最大范圍客戶本案15保利心語二期營銷方案l 投放形式：LCD廣告機媒體l 投放形式：鏡框媒體l 投放形式：道閘廣告社區媒體投放保利社區媒體，以及項目周邊老住宅社區，深入挖掘本區域客戶16保利心語二期營銷方案網絡渠道搜房網l主要選擇：騰訊網、住朋網、搜房網、搜狐焦點網等通欄位置進行廣告投放話題炒作、論壇維護l保利集團保利心語項目門戶主頁及時更新。主流房地產網絡媒體17保利心語二期營銷方案時間安排：2015年7月18日起宣傳內容：主要推送保利心語二期項目價值點輸出、最新銷售信息更新、活動信息釋放，通過線下的派單積累粉絲量，結合當下新聞熱點推送平臺內容，形成輿論熱議，同9、時在公眾號上設置與粉絲互動的環節，增加項目關注程度。公眾賬號線上微信平臺推送，線下活動配合增粉18保利心語二期營銷方案在南寧熱門公眾號進行宣傳造勢，進一步攔截目標客戶時間安排：2015年9月初至開盤主要選擇南寧圈、大南寧、廣西同城等粉絲量大、點擊率高、具有影響力的公眾號，植入項目廣告，并進行話題炒作。本地大微南寧熱門公眾帳號植入19保利心語二期營銷方案出租車頂屏時效性廣告，開盤前集中投放l投放時間：8月22日-28日（預約釋放），9月20日-9月26日（開盤倒計時）l渠道優勢：廣告同步性好，輻射范圍廣，l選擇規劃：出租車作為短時間集中推廣，有較好廣告效益，建議在開盤前期選擇性投放，沖刺預約任務10、。20保利心語二期營銷方案活動執行321保利心語二期營銷方案全面推廣啟動8.18.78月7日，中介產品推介會8.88.158.228.299.59.26活動安排樣板間開放日 預約升級 起勢活動樣板間開放，啟動預約升級起勢活動“保利心語TFboys來了”造勢加大項目影響力開盤預約有禮預約升級15日晚上老業主答謝活動暨新品推薦會當天線上微信游戲啟動，持續到起勢活動開始前暖場活動線下活動鋪排暖場活動22保利心語二期營銷方案活動時間：8月7日晚19：00-21：00活動主題：“心語有你 一路同行”二期新品發布會活動地點：售樓部活動目的：加強中介對項目價值點及銷售信息的了解，提高拓客帶客上門質量，促進成11、交。費用預算：3萬產品推介會中介新品推薦會23保利心語二期營銷方案活動時間：8月15日晚19：00-21：00活動主題：“一路有你”保利心語業主答謝會暨二期新品發布會活動地點：離售樓部較近的某大酒店活動目的：對老業主傳遞項目新品信息，回饋業主，釋放老帶新信息，度維護與銷售促進雙贏；對業主持續關注，提高業主滿意度及忠誠度。費用預算：8萬產品推介會老業主答謝活動暨新品推薦會24保利心語二期營銷方案活動時間：9月5日（19:00-21:30）活動目的：Tfboys的受眾群體年齡段廣泛，10-35歲客群較為喜愛且知名度較高，借助其人氣及話題性，以“保利心語TFboys來了”為話題聚集活動人氣，配合保利12、本期童子軍成員，為項目營銷起到全城造勢氛圍，樹立項目形象。活動地點：售樓部推廣配合：8月22日線上結合項目與其實活動的微信游戲配合，廣告投放、線下派單拓客，釋放活動信息，持續到起勢活動開始前費用預算：60-80萬節點活動（起勢活動+樣板間開放預約升級）：保利心語TFboys來了25保利心語二期營銷方案活動時間：9月5日（19:00-21:30）活動目的：甜馨的名字與項目關聯性強，受眾群體年齡段廣泛，20-35歲客群較為喜愛且話題性較高，借助其人氣，以“保利心語甜馨來襲”為話題聚集活動人氣，配合保利本期童子軍成員，為項目營銷起到全城的造勢氛圍，樹立項目形象。活動地點：售樓部推廣配合：8月22日線13、上結合項目與其實活動的微信游戲啟動，廣告投放、線下派單拓客，釋放活動信息，持續到起勢活動開始前費用預算：60-80萬起勢活動備選：保利心語甜馨來襲26保利心語二期營銷方案客戶活動浪漫心語夜 星空電影周時間安排：2015年9月11日、18日 周五晚上地點選擇：項目售樓部、園林、停車場活動目的：持續挖掘周邊客戶，形成口碑傳播，增強項目影響力活動內容：在項目停車場或園林搭建露天電影、每周以主題電影播放：愛情電影周、文藝電影、武俠電影周等。憑上門看房領券的活動券，可領取啤酒、燒烤一份觀影。活動配合：活動期間在微信、網絡等線上投放活動信息、線下派單拓客釋放活動信息活動要求：客戶必須上門看房，同時關注保利14、心語微信，領取活動券，即可參與此活動。活動預算：3萬元/每場看電影+喝啤酒+吃烤串27保利心語二期營銷方案時間安排：2015年8月15日-9月25日活動內容：周末在售樓部舉辦現場暖場DIY活動，增加客戶到場互動及參與性，及逗留時間，營銷良好的案場氛圍，為銷售創造更好的逼定環境。活動方式：體感游戲、親子DIY活動、游園活動暖場活動增加客戶互動性，良好的現場逼定氛圍營造28保利心語二期營銷方案目前預約送禮是項目前期活動剩余杯子，做為預約禮品，客戶對此禮品評價不高，為提高客戶滿意度及項目口碑形象，建議升級預約禮品，單件成本控制在30元左右。預約禮品升級29保利心語二期營銷方案包裝執行430保利心語二15、期營銷方案包裝展示現有硬裝全部重新檢查，破損陳舊處重新翻新；所有內外場氛圍更換最新二期調性與廣告，現場整體氛圍的配合更改；結合二期推廣形象，做成主題推頭或造型展示。售樓部展示提升31保利心語二期營銷方案包裝展示外場氛圍1、注水旗廣告內容更換，釋放二期新品面市幾預約信息；外場注水旗32保利心語二期營銷方案包裝展示外場氛圍2、現場VI調性顏色較暗，昭示性不強，建議配合二期設計調性更換；項目VI及導視系統33保利心語二期營銷方案包裝展示外場氛圍3、門口外圍樹上裝飾是圣誕球，已過期且陳舊，建議摘下；樹木34保利心語二期營銷方案包裝展示外場氛圍4、戶外花箱花色不夠艷麗，展示性不強，建議更換顏色鮮艷的花卉16、，增強昭示性及現場氛圍；綠植35保利心語二期營銷方案包裝展示外場氛圍5、大門入口處兩塊展示牌內容過期，建議更換成“心愿寶寶”系列包裝展示+項目信息；售樓部展示提升36保利心語二期營銷方案包裝展示內場氛圍6、場內的項目畫面更換與二期新品調性一致的內容與畫面；售樓部內部廣告畫面37保利心語二期營銷方案包裝展示內場氛圍7、禮品堆頭展示整體調整未氛圍感更強的展示；禮品堆頭38保利心語二期營銷方案包裝展示內場氛圍8、空間利用，設置一個體感游戲機，增強現場互動性，讓客戶的小朋友能夠逗留更久方便銷售進行講解；互動區39保利心語二期營銷方案包裝展示內場氛圍 9、室內燈箱內畫面顯示陳舊，建議更換新的畫面；室內燈17、箱40保利心語二期營銷方案包裝展示內場氛圍 10、地貼破損且設計不統一，建議配合二期調性重新設計；地貼41保利心語二期營銷方案品牌館改造，多樣化展示包裝展示11、針對現售樓部品牌館利用率不高問題，建議針對該區域重新改造撤銷精裝展示區。二期產品已沒有精裝修產品，不需展示；將品牌展示，重新留出一部分空間，進行改造。42保利心語二期營銷方案品牌館改造，多樣化展示包裝展示改造方向一：設置成為泛會所展示，分區展示剩余的泛會所，“運動匯”、”三真書社”、“心悅匯”、“一起玩吧”，最后一個分區設置體感互動。43保利心語二期營銷方案品牌館改造，多樣化展示包裝展示改造方向二：鏡子迷宮+體感機，客戶進入迷宮尋找禮18、盒（植入項目信息），禮盒設置房款抵用券（10000元/5000元/3000元）其他為小玩偶之類的獎品，增加客戶參與度及趣味性。44保利心語二期營銷方案包裝展示樣板間展示提升二期樣板間在盡可能的情況，將主題性和實用性更突出，規避戶型贈送小的劣勢，細節展示達到豪宅展示樣板要求；將樣板間實用性、收納功能做是更為生動、更能打動客戶。45保利心語二期營銷方案 保持及優化接待流程，提高服務標準，客戶體驗尊貴感客戶體驗停車場崗位：隨時微笑恭候，引導客戶停車；禮賓崗位：著統一服飾，保持微笑，迎送、應答及引導；客服：主動上前詢問客戶，致以禮貌用語后并給客戶2種以上茶飲選擇；茶點餐飲：水吧臺增加品質感較高茶水、咖19、啡、果汁等軟飲；保潔人員：注重細節,時刻為客戶展現細節的潔凈和整潔的；樣板房客戶接待：全程陪同樣板間參觀，體驗尊貴待遇。46保利心語二期營銷方案加強銷售接待規范性，定期進行銷售知識及形體培訓銷售管理銷售服裝更換；銷售發型、妝容統一。針對銷售自身專業知識進行定期培訓；培養銷售對整個銷售現場服務及完善接待流程的把控和管理，增強現場管理意識；良好的銷售習慣培養：每天的晨會激勵，發送團隊集體照，有利于幫助團隊進行易容儀表的監督，提升團隊一天的精神；銷售狼性的培養與提升；銷售技巧的突破與提升：針對在售戶型進行團隊辯論賽，提高銷售對產品的認識及解說能力。47保利心語二期營銷方案案場氛圍現場音樂偏向流行樂居20、多，部分曲目偏憂傷，不利于營造舒適的銷售氛圍營造，建議更換為英文輕音樂等意境比較悠揚大氣的樂曲。48保利心語二期營銷方案營銷費用預算首期整體營銷費用預算總計：首期整體營銷費用預算總計：101101萬元，按本次開盤銷售目標萬元，按本次開盤銷售目標2 2億元計，億元計，線下部分預算占營銷占比約線下部分預算占營銷占比約0.5%0.5%。49保利心語二期營銷方案線上推廣方向活動配合銷售安排營銷工作部署7.188.229.26樣板房開放全面推廣啟動預約啟動9.5開盤8.15電臺報紙電梯廣告、公交車身網絡微信戶外大牌、道旗“重心出發”保利心語二期“心愿”組團感恩再續“全城夜光跑”為愛奔跑活動信息釋放“圓夢心愿”免首付購房，9.26開盤“保利心語勁銷2億”出租車頂屏預約升級開盤優惠折扣釋放銷售市場跑盤說辭培訓考核誠意客戶意向預約新品說辭培訓考核樣板房說辭開盤前政策說辭渠道8月29日“全城熒光夜跑”為愛奔跑活動9月22日“浪漫心語夜 星空電影周”活動8月1日，中介、業主產品推介會9月5日“全城尋找南寧心上人”保利為你送婚房活動50保利心語二期營銷方案END.感謝各位的聆聽！