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1、 目錄 回顧一、政策篇 . 3 1、部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，樓市調(diào)控分化加劇 . 3 2、22 城施行土地兩集中政策，“三穩(wěn)”效果不及預(yù)期 . 4 3、針對(duì)學(xué)區(qū)房政策頻出，“城門立木”效應(yīng)將消退 . 5 二、銷售篇 . 6 1、住宅銷售持續(xù)超預(yù)期，商辦去化依舊艱難 . 6 2、三大城市群、西北、山東表現(xiàn)最佳，部分二線城市觸底回暖 . 7 3、總體呈現(xiàn)南熱北冷，長(zhǎng)三角與珠三角銷售最亮眼 . 13 三、資金篇 . 14 1、行業(yè)融資強(qiáng)監(jiān)管保持常態(tài)，銷售大超預(yù)期助力回款高增. 14 2、部分房企負(fù)債與毛利惡化，二季度海外發(fā)債規(guī)模環(huán)比大降 . 15 3、房企發(fā)債成本分化加劇，優(yōu)質(zhì)房企境外發(fā)債成本仍低 .2、 16 4、房地產(chǎn)信托存量規(guī)模持續(xù)壓降，上半年融資規(guī)模同環(huán)比均下降 . 17 四、土地篇 . 18 1、量跌價(jià)升，分化加劇 . 18 2、拿地?zé)岫葲_高回落，非核心城市群三四線流拍率仍處高位 . 19 3、長(zhǎng)三角與灣區(qū)最受追捧，高溢價(jià)率成交仍是常態(tài) . 20 4、輕量重質(zhì)提升拿地標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)有房企大步進(jìn)擊 . 21 展望一、宏觀篇 . 23 1、新冠變異病毒再侵襲，各國(guó)受沖擊影響顯著分化 . 23 2、國(guó)內(nèi)貨幣政策邊際改善，房地產(chǎn)融資仍難放松 . 24 3、拿地標(biāo)準(zhǔn)提高與降杠桿影響投資增速，多因素共振致使竣工迎來(lái)高增 . 25 二、庫(kù)存篇 . 26 1、供需兩端均將放緩，商辦去化仍舊乏力 . 26 3、2、整體庫(kù)存較為健康，北方片區(qū)去化壓力漸增 . 27 三、債務(wù)篇 . 29 1、償債規(guī)模高峰將過(guò)，房企資金壓力仍大 . 29 2、“三線四檔”融資管控顯威，房企債務(wù)優(yōu)化明顯 . 30 四、市場(chǎng)趨勢(shì)篇 . 32 1、行業(yè)進(jìn)入整合階段，部分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇 . 32 2、頭部房企集中度再上升，國(guó)企與低負(fù)債民企市占率將提升 . 33 3、市場(chǎng)降溫，后市隱憂猶在 . 34 總結(jié) 數(shù)據(jù)說(shuō)明 回顧 一、政策篇 1、部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，樓市調(diào)控分化加劇 今年上半年， “房住不炒”政策繼續(xù)保持定力，自去年“三道紅線” 、銀行房地產(chǎn)貸款管理?xiàng)l例后，上半年全國(guó)多數(shù)地區(qū)在房貸審批方面明顯收緊并多次上調(diào)房貸利率、嚴(yán)查首付流水來(lái)源，對(duì)于購(gòu)買力有一定壓制。 此外，從去年下半年開(kāi)始，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及西部多個(gè)熱點(diǎn)城市在持續(xù)高熱的情況下，地方政府陸續(xù)加碼調(diào)控，使得此前高熱的大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及西北地區(qū)的部分區(qū)域已有所降溫