上海華潤外灘九里項目豪宅營銷策略（77頁）.ppt
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上傳人：Le****97
編號：386877
2022-05-17
77頁
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1、華華潤潤外外灘灘九九里里該來的，終究躲不掉宏觀市場：市場低迷，成交量急劇萎縮上海市總價1000萬-2000萬高端公寓09年1月至今成交價量圖數據來源：同策數據庫宏觀市場：市場低迷，成交量急劇萎縮上海市總價2000萬以上高端公寓09年1月至今成交價量圖數據來源：同策數據庫中觀面：政策限制，場外游離客戶普遍存在濃郁的觀望情緒新政后同類高端項目遇到的共同問題自住客戶：物業是否物超所值投資客戶：抄底時機是否成熟受新政制約成功銷售受限大陸身份：貸款受限非大陸身份：置業受限微觀面：競爭激勵，直接分流競 爭 點成交價低20%左右豪宅市場的品牌影響力，無敵江景無敵江景高優惠，性價比價格相當，景觀優勢絕版地段、2、人文資源該干的，還得干年內銷售15億月均去化15套營銷目標我們的目標是非常目標！提到豪宅，第一反應是什么？提到豪宅，第一反應是什么？湯臣一品、星河灣、翠湖天地湯臣一品、星河灣、翠湖天地項目品牌影響力審視項目自身問題1“外灘九里”被人第一時間想起的概率有多高？項目的品牌影響力到現在都沒做出來(白白浪費了好地段和好牌子)核心問題未構未構客戶客戶: :你要賣我你要賣我十萬價格可以啊，可是十萬價格可以啊，可是你這里我你這里我看不到江啊。看不到江啊。 已購客戶：已購客戶：“買你這里買你這里, ,我看中的是這項目的我看中的是這項目的外灘地段、建筑風格、石材、外灘地段、建筑風格、石材、感覺。感覺。 價值不夠3、支撐第一梯隊 (核心價值不清晰，賣點不夠豐滿)目前上海10萬級俱樂部成員的核心賣點盤點:新政后我們都做過什么？中介公司合作新政后無成交數據庫客戶掃射最佳一次是投放五萬條短信，導入來電13通，來人2組，無成交介紹客居多需要放大介紹機會5月后付定金的客戶14組（浙江10組、上海2組、南通和臺灣各1組），簽約4組需要結合市場背景進行客戶群體掃盲項目自身問題2推廣效果審視保安、客服基本動作有了與六星級服務對比還有差距頂級價格形象與現場表現存在一定落差裝修直觀表現還需提升項目自身問題3現場表現審視來人留電率僅有5%，被動回籠被動銷售我們需要掌握“主動權”項目自身問題4銷售力審視我們的營銷突破口到底是啥?客戶必須選擇我們的理由是啥?我們陷入被江景泥濘中,如何脫身?項目品牌影響力 “低”推廣通路現場表現銷售力“有很大的提升空間”除了江景,我們到底能賣什么？支撐九里進入第一梯隊的,會是啥？不想賣給挑剔江景
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