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1、項目項目拓展與拓展與論證論證管理管理流程流程 編制編制 日期日期 審核審核 日期日期 批準批準 日期日期 修訂記錄修訂記錄 日期日期 修訂狀態修訂狀態 修訂修訂內容內容 修訂修訂人人 審核人審核人 批準人批準人 2008-12-26 B/0 CH-QR-LZ02公司土地儲備動態 計劃表增補信息欄，替換原表 高德洪 舒而桑 張廣志 增加5.8 CH-QR-LZ08.房地產項目 開發里程碑計劃表 1 1、流程概況流程概況 流程目的流程目的 為保持公司可持續發展，在尋找和確定房地產新項目前，對其可行性進 行科學論證，有效規避風險，提高項目決策的規范性和計劃性。 流程風險流程風險 項目可行性決策所需的2、信息不全面或不準確造成決策失誤帶來的投資 風險。 流程范圍流程范圍 公司總部房地產開發新項目論證工作，以及為之展開的相應研究工作。 定義定義 1、新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各 個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求 證。 2、房地產土地儲備：為保證公司未來項目開發的土地需求，而預先進 行的以控制土地開發權力為目的購入土地的行為。 3、可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產項目技術經濟上的論 證分析，并在此基礎上對項目的經濟效果進行預測，為投資決策提供依 據。 4、基礎研究：是為確定公司土地儲備動態計劃、提高房地產新項目可 行性分析技術水平所3、進行的持續性動態研究工作； 基礎研究包含土地市 場研究、宏觀及區域經濟研究、城市規劃動態研究、房地產宏觀市場研 究、房地產相關政策法規研究、競爭對手研究和公司戰略研究等分項研 究工作。 5、新項目：在本流程文件中指土地開發使用權獲得前的項目。 6、項目發展小組：由項目發展部、規劃設計部、營銷策劃部、工程管 理部、成本管理部、財務管理部、綜合管理部指定人員組成；組長由公 司總經理任命，負責領導具體工作。 項目發展小組負責項目的前期項目論證、項目策劃工作。 流程主導部門流程主導部門 項目發展部、項目發展小組 流程參與部門流程參與部門 營銷策劃部、規劃設計部、成本管理部、財務管理部、工程管理部、綜 4、合管理部 部門部門 流程中承擔職責流程中承擔職責 項目發展部 1. 負責土地信息收集、篩選和基礎研究工作； 2. 負責組織研究、初步確定重點地塊等前期工作； 3. 組織填報并提交項目建議書 ； 4. 組織并參與對項目建議書的初判審批； 5. 負責項目立項和組建項目發展小組； 6. 參與可行性研究和報告編制； 7. 組織項目可行性研究的聽證決策會， 協助公司領導組織項目商 務談判、確定項目的運作方式； 8. 負責取得項目開發權及合作條件。 項目發展小組 1. 組織市場調研； 2. 負責制定可行性研究計劃； 3. 組織開展項目可行性研究，并組織編制項目可行性研究報 告 。 規劃設計部 1. 負責項5、目概念規劃草案設計工作，負責編制規劃要求。 成本管理部/財務管 理部 1. 負責對論證項目提供財務經濟評價和分析； 2. 負責組織確定項目成本估算。 營銷策劃部 1. 負責實施市場調查，對論證項目提出銷售預測。 風險管理部 1. 負責相關法律事務處理。 公司領導 1. 負責項目可行性研究過程中分管職責內的工作督導和成果審 核； 2. 參與機會研究成果、項目可行性研究成果的審核； 3. 投資論證委員會負責對可行性研究成果進行聽證決策； 4. 總經理負責審批項目建議書 、 項目可行性研究報告 ； 5. 執行董事負責項目獲取前的立項審核； 董事長負責項目獲取前 的立項審批。 2 2、流程圖、流程圖 6、項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 CH CH- -OPOP- - LZLZ0101 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項項 項 項項 項 項項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項 Y Y 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項7、 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 Y 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 Y 項 項 項 項 項 N 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 8、項 項 項 項 項 項 N 項 項 項 項 項 CH-WI-LZ01-1 項 項 項 項 項 CH項 OP項 CH01 Y N N 項 項 N N 項 項 項 項 項 Y N 項 項 項 項 項 項 項 項 項 項 3、 工作程序工作程序 3.1.信息收集與甄別信息收集與甄別 3.1.1 由項目發展部負責土地信息的收集工作，負責土地信息的匯總、整理和總結等。除公 司確定單列項目外，一般信息渠道包括但不僅限于以下方面： 1) 政府公告類： 從相關報紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、 土 地儲備發展中心進行的企業轉讓土地信息招投標、拍賣、掛牌信息公告。 2) 其他被動收集信息類：土9、地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 3) 其他主動收集信息類：了解各行政區歷史用地、農村、工業、商業發展用地和舊城 改造的信息，根據公司發展戰略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉讓或合作意 向。 3.2.基礎研究階段基礎研究階段 3.2.1 項目發展部負責依據各類信息開展基礎研究，及時把握動態信息，填報基礎研究信 息分類表 ，做到及時收集、及時分析，其研究成果定期匯總，形成基礎研究信息庫。 3.2.2 項目發展部以基礎研究的成果指導土地儲備計劃工作的進行，編制公司土地儲備動 態計劃 。 3.2.3 項目發展部根據對土地信息的初步判斷， 篩選并提出“重點進入地塊”建議， 并編制 目 標地塊初步研10、究報告報項目發展分管領導初審。 3.3.目標地塊研究目標地塊研究 3.3.1 針對初審通過的目標地塊，由項目發展部牽頭、營銷策劃部等部門配合，開展實地勘 察和周邊市場調查，根據市場情況和項目特點進行初步研究和初步定位。 3.3.2 對于合作項目，項目發展部負責商務談判的前期準備、談判計劃、配合公司領導進行 談判工作，關于合作方式、土地價格、經濟指標等重要的談判需填寫商務談判記錄。 3.3.3 由項目發展部牽頭、財務管理部等部門配合，完成相應宗地狀況、經濟技術指標、合 作條件、投資收益預測等工作，形成項目建議書后進行初判審批。 3.4.項目初判審批項目初判審批及立項及立項 3.4.1 項目發展部11、負責組織對項目建議書進行初判審批。公司總經理批準后進入可行性 研究階段，未通過則進行調整或放棄后進入土地資料庫。 3.4.2項目建議書通過初判審批后，由項目發展部組織成立項目發展小組，開展可行性 研究工作。 3.5.項目項目可行性可行性研究研究及編制項目及編制項目可行性可行性研究報告研究報告 3.5.1 項目發展小組負責制定可行性研究計劃及可行性研究的整體工作。 1) 項目發展小組進一步完善項目背景調研，包括項目獲得方式的流程、土地方資信情 況、項目所在區域的環境和配套、區域規劃和未來發展趨勢等，進一步完善項目 建議書內容。 2) 規劃設計部根據項目建議書的產品初步定位，提出項目概念規劃草案，12、協助完 成項目可行性研究報告 。 3) 成本管理部負責根據項目概念規劃草案、成本數據庫信息提出工程成本估算。 4) 營銷策劃部負責提出項目初步定位、銷售預測等。 5) 財務管理部負責根據銷售預測、工程成本估算、土地及前期費用、期間費用等進行 項目投資經濟評價。 3.5.2 項目發展小組根據項目基本情況、市場調研、初步產品定位的規劃、銷售預測、工程 成本估算，匯總各項經濟指標并對項目總投資收益進行經濟評價。 3.5.3 項目發展小組負責匯總整合完成項目可行性研究報告 。 3.6.評審及聽證決策評審及聽證決策 3.6.1項目可行性研究報告完成后，由項目發展小組提交項目發展部分管領導審核后， 由項目13、發展部組織投資論證委員會進行聽證決策。 3.6.2 項目可行性研究成果由投資論證委員會聽證決策通過和總經理簽批，報執行董事、董 事長審批同意后方可立項。若投資論證委員會聽證決策未能通過，則調整可行性研究報告 或放棄后進入土地資料庫。 3.7.項目獲取項目獲取 3.7.1 項目開發決策通過后， 由項目發展部組織項目獲取工作， 項目獲取的方式通常有兩種： 1) 政府招拍掛，按政府相關規定辦理各項手續； 2) 二級市場，包括直接土地轉讓、股權轉讓、樓花轉讓三種。 3.7.2 無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發權力后，項目發展小組立即根據 可行性研究的情況，進入項目策劃流程 。 3.7.314、 項目發展部將項目拓展相關資料整理后移交綜合管理部存檔。 4、 支持性文件支持性文件 4.1. CH-WI-LZ01-1.目標地塊研究作業指引 4.2. CH-WI-LZ01-2.項目建議書編制作業指引 4.3. CH-WI-LZ01-3.項目可行性報告編制作業指引 5、相關記錄相關記錄 5.1. CH-QR-LZ01.基礎研究信息分類表 5.2. CH-QR-LZ02.公司土地儲備動態計劃表 5.3 .CH-QR-LZ03.新項目可行性研究測算表成本部分 5.4 .CH-QR-LZ04.新項目可行性研究測算表經濟指標部分 5.5 .CH-QR-LZ05.項目可行性研究報告 5.6 .CH-QR-LZ06.項目建議書 5.7 .CH-QR-LZ07.項目可行性研究（策劃）聽證會簽表 5.8. CH-QR-LZ08.房地產項目開發里程碑計劃表