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1、目錄 C O N T E N T 1同一利潤率下的不同定價方案引發的思考 2 3可沖抵成本與沉沒成本各業態的全口徑成本與保本售價同一利潤率下的不同定價方案引發的思考01指標背景性質具體業態建筑面積（）工程建面單方（元/）住宅高層200003600商辦底商100003100公建配套物業配套50003000地下建筑非人防可售車位6000（188個）4100人防車位（不可售）2000（57個）4600樓座地下18004100假設指標定價模式一：假設工程成本不變，同一個項目兩種不同的定價模式，套用投資測算模型計算銷售凈利率均為10%。銷售凈利率：10%性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層18000商2、辦底商24000公建配套物業配套地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下定價模式二：性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層21000商辦底商20000公建配套物業配套 地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下問題討論定價模式一：性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層18000商辦底商24000公建配套物業配套地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下定價模式二：性質具體業態無漲幅售價（元/）住宅高層21000商辦底商20000公建配套物業配套 地下建筑非人防可售車位10萬/個人防車位（不可售）樓座地下如何評判兩種定價模式下的項目的優劣性？如果3、跟投，你更愿意跟投哪個定價方案下的項目呢？問題延展高層定價18000，底商定價24000，銷售凈利率10%高層定價21000，底商定價20000，銷售凈利率10% 定價方案一： 定價方案二：相對高層，底商對利潤的貢獻更大，即預期利潤的實現很大程度上取決于底商的去化和價格支撐相對底商，高層對利潤的貢獻更大，即預期利潤的實現很大程度上取決于高層的去化和價格支撐相對高層，底商的去化周期較長，回款比例較低，抵抗市場下行的能力較低。相對底商，高層的去化周期較短，回款比例較高，抵抗市場下行的能力較高體現在投資測算表中，IRR較低。體現在投資測算表中，IRR較高。可沖抵成本與沉沒成本02各口徑下成本計算與涵義分析工程成本成本分析根據業態分布地上業態工程成本地下業態工程成本地上可售部分工程成本地上不可售部分工程成本地下可售部分工程成本地下不可售部分工程成本沉淀沉淀沖抵沖抵根據衡量口徑建面單方可售單方衡量成