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1、投資測(cè)算模型三稅專(zhuān)題PLUS 土增稅、增值稅、所得稅的預(yù)繳、清算和退補(bǔ)目錄 C O N T E N T 1投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的預(yù)繳 2 3投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的清算投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的退補(bǔ) 4實(shí)操案例稅費(fèi)的計(jì)算演示投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的預(yù)繳01投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的預(yù)繳NO1、預(yù)繳是什么？ 稅費(fèi)的預(yù)繳是指在實(shí)際清算前按照一定的規(guī)則繳納稅費(fèi)的行為，也是保證稅局稅款及時(shí)均衡入庫(kù)的一種制度安排。在投資測(cè)算階段，尤其是動(dòng)態(tài)投資測(cè)算時(shí)，需要將預(yù)繳的稅款體現(xiàn)在現(xiàn)金流量中。NO2、為什么要預(yù)繳？1除特殊政策要求外，房地產(chǎn)都是預(yù)售制，因此稅費(fèi)也是相應(yīng)預(yù)繳。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金回籠周期與開(kāi)發(fā)周期不完全匹配，保2、證稅款及時(shí)均衡入庫(kù)NO3、預(yù)繳稅種有哪些？在銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)投資測(cè)算階段，需要預(yù)繳的稅種有增值稅、土增稅和所得稅。NO4、預(yù)繳多了能退嗎？原則上會(huì)“多退少補(bǔ)”，即預(yù)繳的稅費(fèi)大于實(shí)際清算所需的稅費(fèi)時(shí)，原則上會(huì)退回差值部分（預(yù)繳-清算）的稅費(fèi)，但具體到實(shí)際中，在是否退稅、退稅稅金、退稅時(shí)間上存在“操作”空間。投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的預(yù)繳預(yù)繳增值稅增值稅預(yù)繳額 = 預(yù)收金額 增值稅預(yù)征率（一）計(jì)算公式：（二）注意事項(xiàng)：【1】預(yù)收金額為除稅口徑；即扣除當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅【2】增值率預(yù)征率為3%，全國(guó)統(tǒng)一；（三）數(shù)字舉例：假設(shè)：項(xiàng)目為一般計(jì)稅，當(dāng)期收到款項(xiàng)100萬(wàn)元，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票一張，發(fā)票列明進(jìn)項(xiàng)稅額5萬(wàn)元增值稅預(yù)3、繳金額：100萬(wàn)/（1+9%）*3%=2.75萬(wàn)元投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的預(yù)繳預(yù)繳土增稅（一）計(jì)算公式：（二）注意事項(xiàng)：【1】計(jì)算預(yù)繳土增稅的基數(shù)為扣除當(dāng)期增值稅后的金額（優(yōu)先選擇）；【2】如果直接采用除稅金額計(jì)算，實(shí)操中部門(mén)地區(qū)不認(rèn)可該算法，因此采用上述基數(shù)；【3】與增值率預(yù)征率不同，土增稅預(yù)征率各區(qū)域不一致，請(qǐng)落實(shí)好相關(guān)政策后計(jì)算；土增稅預(yù)繳額 = 扣除預(yù)繳增值稅的流入金額 土增稅預(yù)征率（三）土增稅預(yù)征率分類(lèi)確定：【1】按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型直接確定預(yù)征率：【2】按照預(yù)計(jì)增值率確定預(yù)征率：【3】其他方法確定預(yù)征率：投資測(cè)算中關(guān)于稅費(fèi)的預(yù)繳預(yù)繳所得稅（一）計(jì)算公式：（二）注意事項(xiàng)：所得稅預(yù)繳額 = （預(yù)收現(xiàn)金流（含稅） 計(jì)稅毛利率 期間費(fèi)用 預(yù)繳增值稅-預(yù)繳土增稅） 25%【1】計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入= （營(yíng)業(yè)收入-計(jì)稅成本）/ 預(yù)售收入【2】計(jì)稅毛利率根據(jù)國(guó)稅【2009】31號(hào)文，規(guī)定了