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1、投資測算培訓系列課進階專題測算的邏輯、融資方式對測算的影響、IRR一、測算邏輯l 課程實現了從點到線，進階PLUS幫你實現由線到面l 從全局去理解，測算是對房地產未來開發的模擬和預測l 預測具有具體性l 預測具有未來性l 預測具有近似性一、測算邏輯l 具體性測算要具體到某個地塊、某個項目公司、某個項目公司的股東層面，排除其他因素的干擾。【問】我們在做城中村改造項目，一二級聯動的，土地出讓金為170萬每畝，返還85%。有多少土地出讓金可以抵扣土地增值稅和增值稅？【答】針對稅費和交易的問題，第一步就是搞清楚，資金具體流向了哪個公司。此問題其實有兩個主體：一級整理公司；二級項目公司，其股東一般是一級2、整理公司或者一級整理公司的子公司。一、土地出讓金170萬/畝，返還85%（即約145萬/畝），這里面我們課程中講到過，如果返還給二級項目公司，則這145萬/畝不能土增稅和增值稅，真實能夠沖抵的只有25萬/畝。二、如果返還給一級整理公司（即二級項目公司的股東），則二級項目公司可以全額沖抵。一級整理公司可計入營業外收入；一般這種一二級聯動中，一級整理公司都是虧損的，所以也不會造成稅費大幅度增加。一、測算邏輯l 具體性測算要具體到某個地塊、某個項目公司、某個項目公司的股東層面，排除其他因素的干擾。【問】想問一下城市更新項目中在計稅時回遷房（視同銷售）怎么處理？【答】針對一些稅費和交易的問題，第一步就3、是搞清楚資金流向了具體哪個公司。此問題要拆解，追問回遷房到底是誰修建的？回遷房是開發商出資，由另外的企業（一般是國企）來修建，自然開發商這部分回遷房出資資金就直接沖抵土地成本。回遷房由開發商同一個項目公司來修建，一定是模擬真實的現金流，也就是回遷房的成本按照真實的情況分攤到每個月，然后回遷房的銷售在政府驗收通過后的節點作為銷售節點（視同銷售一般指的是按評估價銷售，但是這里的評估價測算時可以認為約等于成本價），來進行測算，而不能簡單的折算到土地成本中。一、測算邏輯l 具體性當交易復雜，項目現金流量和股東現金流量有差別時，建立項目公司股東的現金流量表。參照第六講第一小節“溢價測算”1、合作開發或者同股不同權是普遍現象2、新增股東現金流量表可以有效區分同股不同權問題，從而更加客觀的分析項目本身。一、測算邏輯l 未來性指對項目開發未來現金流的預測，過去的現金流在測算的這一刻全部折合成現時點現金流。