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1、回遷物業測算專題PLUS 視同銷售測算方法Christ2019.11目錄 C O N T E N T 1回遷房視同銷售的依據 2 3視同銷售的測算邏輯視同銷售測算特例回遷房視同銷售的依據01回遷房視同銷售的依據什么叫視同銷售？是指會計上不作為銷售核算，而在稅務計算上作為銷售，用以確認收入計繳稅金的產權轉移行為。為什么要進行視同銷售？增值稅根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。 土增稅l 保障房建成2、后無償移交政府部門，屬于向其他單位無償轉讓不動產，應做視同銷售處理。根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。l 配建保障房無償移交政府部門，屬于將開發產品用于換取非貨幣性資產的行為，應做視同銷售處理，按照規定確認視同銷售收入。回3、遷房視同銷售的依據所得稅根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）第七條企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；l 配建保障房無償移交政府部門，屬于將開發產品用于換取非貨幣性資產的行為，應做視同銷售處理。劃重點 回遷房采用視同銷售時往往會影響土增稅、增值稅、所得稅和契稅。1 衡量是否需要視同銷售的標準是產權是否轉移。2 視同銷售時的價格認定根據周邊市場價格或者評價估值確定。3視同銷售的測算邏輯02視同銷售的測算