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1、土地投資模式講解 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發 土地一級開發 經濟效益指標及成本構成 土地使用權轉讓 股權轉讓 投資相關知識分享 企業獲取土地模式 直接招拍掛 一級開發 過戶 股權收購 意向性拿地 三舊改造 其他衍生類型 1 常見買地模式 Add Your Title 簽約主體 尚未成立新的項目公司，用股東公司參與競買的，先簽訂成交確認書待項目公司成立后再簽署國有土地使用權出讓合同 (注意：涉及簽訂變更協議的，應在報名競買時說明清楚，以防涉及轉讓產生稅費的風險)。 土地閑置 在合同里需明確項目交地時間、動工時間、竣工時間，需特別防范因土地閑置造成的損失。 地價款支付時間 地價款的支付2、需與土地交付掛鉤，爭取地價款能分期支付（注意未交清地價款而先行動工的，需與政府談定未辦理國土證先行報建的手續）。 1 常見買地模式直接招拍掛 一級開發流程圖 政府公開選擇合作方 確定合作方后簽署土地儲備合同 甲方辦理征地農轉用手續及進行征地拆遷補償 乙方投入土地儲備資金 談定一級開發協議 項目研究評估 完成土地收儲后 將土地公開出讓 競買人報名競買，競得后繳納地價款 甲方返還乙方投資款 產生溢價的，對溢價進行分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲 實施 階段 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 1 常見買地模式土地一級開發 適用范圍 政府已經完成（或基本完成）了土地的一級開發，土地具備出讓條件，或3、土地的一級開發雖未完成，但政府無需企業投入資金完善該工作的，企業直接與政府簽署意向性的項目投資開發協議書，并交納一定數額的誠意金（或保證金）。 合作 政府：辦妥土地征地農轉用報批手續、完成征地拆遷工作、完善市政配套設施后，將土地在一定期限內分期招拍掛出讓 。 企業：以一定的價格條件報名參與土地競買，并在競得土地后進行項目的開發建設 企業繳納 保證金 保證金需要銀行托管。 1 常見買地模式意向性拿地 1 常見買地模式土地使用權轉讓 注意：成本、稅費、審查、用地條件 股權收購對價 股權轉讓價款 目標公司債務 土方等工程費用 拆遷補償費用 1 常見買地模式股權收購 重點關注：盡職審查、稅費、收購條件、價款支付 （1 1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益； 2、對方以土地作價入股，我司投入后期 開發費用，按約定 比例分配收益； 3、對方以土地入股，部分變現，合作開發. 1 常見買地模式