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1、 01 新增市場：2021 年一手商業、辦公市場 2021 年上海一手商辦物業市場整體表現穩中有降，疫情穩定后的市場回暖未能出現。在樓市持續調控的大背景下，開發商信貸難度加大，對于商辦項目的推盤節奏把控也更為謹慎，全年供應量同比近腰斬；而交易市場表現相對穩定，優質項目依然受到青睞，成交價格保持在較高水平。 02 商業物業 圖：近五年上海商業物業供求走勢 2021 年上海商業物業市場未能如愿恢復，整體表現依然冷清。在疫情反復和樓市調控的大背景下，開發商對于項目的開發建設更為謹慎，年內商業物業新增供 應僅為 53.6 萬平方米，同比上年度減少超過 45%。成交方面，依靠前三年的供應支撐，2021 2、年成交面積保持在 83.3 萬平方米，同比小幅下降 5.8%，降幅略有收窄。 從 2021 年各月上海商業物業可售存量看，整體走勢表現為先增后減， 總量在 1050-1070萬平方米小幅波動。供應量的再次回落使得商業物業全年供求比降至 0.6，年末可售總量定格 圖：上海商業物業可售庫存總量走勢 在 1053.1 萬平方米。以最近 12 個月平均 6.9 萬平方米的銷售量計算，目前的庫存去化周期攀升至 152 個月，商業物業庫存去化壓力較大。 03 全年高價熱門項目銷售表現良好，有效提振全市整體均價。2021 年上海商業物業成交均價增長至 34895 元/平方米、為近五年第二高，同比提升超兩成；3、在量跌價漲的情況下，全年 圖：近五年上海商業物業成交價格走勢 成交總金額增加至 290.6 億元，同比漲幅 14.5%。 根據全市各區商業物業市場的整體情況來看， 中心城區的閔行和遠郊區域的原南匯、 松江是2021 年商業物業交投相對活躍的行政區。 供應方面， 原南匯區領跑全市， 供應量約 8.7 萬平方米，區域內均瑤智勝商務中心、 太平洋中環廣場等項目起主要支撐作用； 松江區商業供應以社區配套商鋪為主，供應面積 6.8 萬平方米，位列各區第二。此外，本年度普陀和長寧兩區無商業物業新增供應。成交方面，閔行、原南匯、松江三區占據全市商業物業成交總量的五成以上。其中，閔行區表現亮眼，成交面積超過 18.2 萬平方米，在全年成交前十項目排行中占到四席；原南匯區和松江區成交面積接近、均超過 12 萬平方米，成交主體包括區域性商業綜合體和社區配套商鋪。成交均價 方面，中心城區包攬排名前列，黃浦區商業