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房地產公司如何處理項目并購中的債務與溢價問題培訓課件（14頁）.pdf

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培訓課件

上傳人：偷**** 編號：389108 2022-05-18 14頁 484.25KB

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1、如何處理項目并購中的債務與溢價問題投資策劃中心2016年1月26日化解主要矛盾項目并購兩個老大難!溢價債務債務處理方式債務數額往往接近或超過土地價值，需根據不同的債務類型制定相應的解決方案常見的債務類型工程款、地價款股東借款第三方借款：銀行、民間借貸為股東、第三方提供土地抵押擔保為股東、第三方提供保證、股權質押目標公司自身債務：目標公司擔保債務：債務處理方式處理方式一：轉股前，我方提供資金解決債務0102購買債權借款給合作方F項目，擬以項目土地作價出資至新公司，但項目土地已抵押給信托公司，擔保債務金額4.6億元，我方在作價出資前以借款方式代合作方解除項目土地抵押擔保，合作方提供其他合作項目股權2、作質押擔保Q項目，債權人達30人，其中，土地抵押及股權質押擔保債務合計5.8億、民間借貸1.24億、房產抵押擔保債務0.5億元，合作方已無法取得債權人信任，需由我方分別向債權人購買債權債務處理方式處理方式二：轉股后，我方提供資金解決債務0102承債式收購X項目，目標公司自有負債4.5億元，我方收購目標公司后以項目土地融資貸款償還該4.5億元債務支付股權對價并代合作方直接償還予債權人T項目，項目土地對外擔保債務6億元，我方將6億元股權轉讓款直接支付予銀行以解除項目土地抵押擔保債務處理方式操作原則：保障資金支付的安全010203以借款形式支出資金：需提供經我方認可的擔保物T項目，提供22000平米3、土地作為抵押擔保F項目，將項目土地抵押予我方，同時將項目公司股權質押予我方與債權人簽訂三方協議，確保債務全部清償F項目，與債權人XX信托公司簽訂三方協議，確定債務金額及支付方式款項直接支付予債權人T項目，在土地解押前，均只代合作方向債權人償還債務，全部土地解押后支付余款問題3問題2問題1常規手段：“開票”帶來遺留問題違法違規風險不被稅局認可的風險未來無法稅前列支的風險二手并購項目往往存在較高土地溢價土地溢價處理影響項目整體利潤溢價處理方式增加稅費負擔稅收征收管理法第六十三條：補交稅費；處50%以上5倍以下罰款；構成犯罪的，追究刑責。溢價處理方式模式一：模擬測算利潤案例：T項目，土地成本3億元，作價12億元合作股權比例BGY60%：合作方40%初始方案：合作方承諾開具3億元發票剩余6億元作為股權溢價方案調整存在問題：合作方提供的發票可能不被認可不按股權比例分配利潤以開具發票后的總成本6億元作

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