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1、房地房地產項產項目并目并購購與合作的相關法律與合作的相關法律實務實務投資策劃中心 風險控制部李 珍2015.11版權所有 集團 嚴禁外傳課課程目程目標標概念辨析？并概念辨析？并購購與合作與合作類類拿地模式的法律特點與差異拿地模式的法律特點與差異注意什么？并注意什么？并購購與合作與合作類類拿地模式的法律拿地模式的法律風險風險及防范措施及防范措施目目標標一一目目標標二二如何如何選擇選擇？各？各類類拿地模式的適用情形拿地模式的適用情形目目標標三三并并購購與合作與合作類類拿地模式拿地模式土地使用土地使用權轉讓權轉讓聯營聯營型合作開型合作開發發股股權類權類合作開合作開發發委托代建代管委托代建代管一、土地2、使用一、土地使用權轉讓權轉讓概念概念條件條件指直接從原土地使用權人手中通過國有土地使用權轉讓的方式獲取土地。（1）已經繳納土地出讓金、已經取得國有土地使用權證；（2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。【優點】轉讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權債務，可輕裝上陣直接開發優優缺點缺點【缺點】轉讓稅費高（營業稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導致拿地成本增加（1）目標公司債權債務過于復雜，不適用于股權收購時，可考慮土地轉讓；（2）目標公司除了目標土地外，有其他資產、物業或經營業務，不好剝離、或者對方不愿意轉讓目標公司股權時可考慮土地轉讓。適用情形適用情形一、土地使用一、土地使用權轉讓3、權轉讓（1）劃劃撥撥地地的土地的土地轉讓轉讓 除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉讓（需補辦出讓手續，補交出讓金）需需要要注注意意的的相相關關法法律律問問題題國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知：軍用空置劃撥地，報總后勤部批準后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲然后公開出讓；（二）部隊直接公開轉讓；（三）部隊與地方政府共同公開轉讓。（2）土地已抵押土地已抵押的的處處理理 擬受讓的土地已抵押不允許轉讓，同時也辦理不了過戶。 解決方案解決方案：解除抵押后再進行土地轉讓，解押的資金最好由對方解決，如對方沒有錢，在提供足額擔保的前提下，我司可提供借款處理。一、土地使用一、土地使用權轉讓權轉讓（3）未達到法定未達到法定轉讓轉讓條件條件的的處處理理根據 土地管理法規定，國有土地使用權轉讓必須達到開開發發投投資總額資總額需需要要注注意意的