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1、成本后評估操作指引成本后評估操作指引 (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂修訂狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 2017.6.14 完成 第一次編制 1.1.目的：目的： 為規范各開發項目成本后評估管理工作，根據成本制度管理規定，以項目目標成本、合 約規劃、合同文件、工程結算審定資料等相關資料為基礎，編制、審核、評估、提煉原始數 據， 總結項目開發經驗教訓及典型案例， 形成知識沉淀， 為后期開發項目成本管理提供經驗。 2.2.使用范圍：使用范圍： 適用于中南置地控股及操盤的項目。 3.3.職責與權限職責與權限 3.13.1 置地總部成本管理置2、地總部成本管理中心中心 3.1.1 負責工作指引的制訂、修訂、解釋。 3.1.2 負責總體組織協調、監督管理。 3.1.3 負責對成本后評估報告的審核。 3.3.2 2 城市公司成本管理部城市公司成本管理部 3.2.1 組織城市公司各專業的成本后評估配合工作。 3.2.2 對合約規劃管理、開發項目成本（報批報建驗收類、勘察設計類、主體建安類、除主 體建安類外）及結算情況進行分析、評估，對實際成本與目標成本的差異進行對比分 析，評估開發成本控制成效。 3.2.3 提煉各項技術經濟指標，總結項目開發經驗教訓及典型案例。 3.2.4 提交項目后評估報告及項目相關資料，審批通過后形成項目成本后評估資料3、存檔（存 檔按置地總部存檔制度要求執行） 。 3.3.3 3 城市公司城市公司前期管理部前期管理部 3.3.1 負責所簽訂配套合同/非合同相關內容的梳理和經驗教訓總結，配合成本核算部進行 成本后評估工作。 3.3.4 4 城市城市公司設計管理部公司設計管理部 3.4.1 負責設計部簽訂合同相關內容的梳理和經驗教訓總結。 3.4.2 配合成本核算部進行設計經濟性、設計變更相關內容的梳理及經驗教訓總結。 3.3.5 5 城市公司招標城市公司招標采購部采購部 3.5.1 負責招投標管理、合同管理相關內容的梳理及經驗和教訓總結，配合成本核算部進行 成本后評估工作。 3.63.6 城市公司城市公司工程管4、理部工程管理部 3.6.1 配合成本核算部進行工程方案、施工組織現場簽證相關內容的梳理及經驗教訓總結， 提供后評估相關工程數據。 3.73.7 城市公司總經理城市公司總經理 3.7.1 監督城市公司項目成本后評估的執行情況。 3.7.2 審批項目成本后評估報告及相關文件。 4.4.管理管理過程過程 4.14.1 成本后評估及數據庫成本后評估及數據庫工作計劃工作計劃 4.1.1 城市公司成本核算部在項目竣工一個月內，制定該項目的成本后評估工作計劃。 4.1.2 項目單個合同預結算時， 應同時啟動該合同的數據庫建立工作 （附件二、 三、 四、 五） ， 并作為預結算報告的組成部分，隨預結算審批權限5、審批。 4.1.3 項目總包結算完成后一周內， 啟動成本后評估工作。 如遇特殊情況需延長后評估工作， 應向置地總部成本管理中心申請延期。 4.24.2 成本后評估成本后評估資料體系資料體系 4.2.1 收集被評估項目的所有相關成本基礎資料，包括多版本目標成本及其執行合約規劃。 4.2.2 匯總項目完整的結算資料，包括所有合同及補充協議、工程預算書、工程結算書、工 程變更、現場簽證、認質認價、索賠文件、相關驗收證明等資料。 4.2.3 取得財務費用臺帳。 4.34.3 成本后評估成本后評估依據依據 4.3.1 已結算合同，按結算價計入。 4.3.2 未結算的合同，按預算+預估變更（預計結算值）計6、入。 4.3.3 非合同及零星支付的按照財務實際已付金額計入。 4.3.4 非合同預計必須支付的，按預估金額計入。 4.44.4 成本成本后評估的編制后評估的編制 4.4.1 后評估的成果文件由成本后評估報告 （附件一） 、 成本后評估表 （附件二） 、 成 本后評估臺賬 （附件三） 、 成本數據庫指標 （附件四、五、六、七）組成。 4.4.2成本后評估報告分為項目概況、各階段成本對比分析、過程成本管理評估、結論 共計四項主要內容。 4.4.2.1 項目概況：簡要說明項目所處位置、建筑面積、開竣工日期，附總平面圖。 4.4.2.2 各階段成本對比分析： （1）對比項目各階段目標成本的成本變化。7、 （2）對比項目后評估成本與方案階段目標成本，評價差異原因及可優化項目。 4.4.2.3 過程成本管理評估： （1）全程策劃后評估：綜合計劃牽頭，成本核算部按要求完成全程策劃后評估工作，相關 模板以綜合計劃提供模板為準。 （2）交房后評估：綜合計劃牽頭，成本核算部按要求完成交房后評估工作，相關模板以綜 合計劃提供模板為準。 （3）成本管理后評估：成本核算部負責就合約規劃執行、主要成本指標、變更簽證管理、 結算管理的編制，重點描述現場管理過程中的成本優化、變更簽證及結算管理中有待 加強的部分。 （4）單項工程的經驗及教訓總結：單項工程的分析必須包括該項工程對應方案目標成本與 結算金額的對比分析、8、指標分析、經驗總結、教訓總結四部分；總包工程還應對施工 圖預算核對過程進行分析和經驗總結。 （5）單項工程分析對應內容應配上圖表、圖紙截圖或照片。成本偏差較大項目應由成本核 算部召集相關部門，討論得出經驗教訓及改進措施，形成專項案例。 （6）以下工程必須進行單項工程分析： 總包工程、樁基及基坑圍護工程（若有） 、批量精裝修工程（若有） 、外立面裝飾工 程（包括外墻涂料、外墻面磚、外墻保溫、幕墻等） 、景觀工程； 單項工程結算金額200 萬且結算金額超過合同金額 20%的工程； 其他有借鑒意義的工程。 4.4.2.4 結論：總結本項目的成本控制情況，提煉值得推廣的優秀案例、經驗教訓案例、可 優化9、點分析等。 4.4.3成本后評估表由以下 7 個附表組成： 4.4.3.1 配套收費情況表： 按項目實際發生的配套收費項目進行填寫， 必須填寫內容包括 “費 項” 、 “計費基數” 、 “收費標準” 、 “收費依據” 、 “收費單位” 、 “規定繳納實際”和“實 際繳納實際” 。 4.4.3.2 基礎數據后評估表：在預結版目標成本中的基礎數據表的基礎上，根據實際情 況進行逐一核實修正。 4.4.3.3 產品配置標準后評估表：在預結版目標成本中的產品配置標準的基礎上，根據 實際情況進行逐一核實修正，并評價產品配置標準的準確性及落實情況。 4.4.3.4 關鍵指標后評估表：在預結版目標成本中的關鍵10、指標表的基礎上，根據實際情況進 行逐一核實修正填寫，并與預結版目標成本指標及限額指標進行對比。 4.4.3.5 成本后評估匯總表、成本后評估除建安外費用及各業態建安成本后評估表：在預結 版目標成本的基礎上，根據實際合同、結算情況逐一核實修正填寫，并與預結版目標 成本進行差異分析（重點項目需在表中嵌入案例分析） ，與基準成本進行差異分析（重 點分析是否需要對基準成本進行修訂及修訂的內容） 。 4.4.3.6 變更簽證后評估表：根據成本后評估臺賬中合同金額、結算金額、簽證變更份 數/金額等數據進行填寫，并分析單合同簽證變更的主要原因。 4.4.4成本后評估臺賬為成本管理系統中的（非）合同臺賬、變更11、簽證臺賬、預結算臺 賬。 4.4.5成本數據庫指標由以下四個附件組成： 4.4.5.1 報批報建驗收類指標：按項目實際發生的配套收費項目進行填寫。 4.4.5.2 勘察設計類指標：按項目實際發生的設計費用進行填寫。 4.4.5.3 主體建安類指標：按項目實際發生的價格、含量等進行填寫。 4.4.5.4 除主體建安類外指標：按項目實際發生的費用進行填寫。 4.54.5 成本成本后評估的后評估的審核審核 4.5.1 城市公司成本核算部在項目總包結算完成后，需在 30 日歷天內完成成本后評估，項 目審批（附件八）完成后，上報成本管理中心。 4.5.2 成本系統后評估功能開發完成后，以系統申報為準。 5.5.附件附件 附件 1： 成本后評估報告 附件 2： 成本后評估表 附件 3： 成本后評估臺賬 附件 4： 成本數據庫指標 （報批報建驗收類指標表） 附件 5： 成本數據庫指標 （勘察設計類指標表） 附件 6： 成本數據庫指標 （主體建安費指標表） 附件 7： 成本數據庫指標 （除主體外建安費指標表） 附件 8： 成本后評估審批表 6 6、附則、附則 本制度自正式發布之日起執行。