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1、成本核算管理制度成本核算管理制度 （管理口徑）（管理口徑） (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂修訂狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 2017.6.14 完成 第一次編制 第一章第一章 總總 則則 第第1 1條條 適用范圍適用范圍 本制度適用于中南置地總公司及所有項目的目標成本管理及動態管理數據核算應用。 第二章第二章 管理細則管理細則 第第2 2條條 部門職責部門職責 1、 開發成本二至九項由成本管理部負責核算、歸集及分攤； 2、 土地成本、開發費用（營銷費用、管理費用、財務費用）以及稅金的歸集與分攤由 財務管理部負責。 第第3 3條條 成2、本核算指導成本核算指導 1、 成本核算的基本程序 1） 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 2） 按成本科目核算與歸集各項開發成本與費用。 3） 按成本分攤原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4） 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 5） 依據目標成本測算模板編制目標成本，計算項目開發總成本和各成本核算對象 對應的開發成本，反映各成本核算對象的成本情況。 2、 成本核算對象的確定 1） 成本核算對象確定原則： A：可租售性原則：區分是否作為成本核算對象的基本原則。如果某一類開發產 品可以對外經營銷售，則應當作為3、獨立的成本核算對象進行成本核算。 B：產品明顯差異原則；指所開發的產品在建筑上存在明顯的差異從而可能導致 其相應成本差異較大時要分別作為成本核算對象。 C：功能區別原則：指開發產品在使用功能上有明顯區分，使其在定價銷售及建 設成本方面存在明顯差異。 D：便于成本費用的歸集：指確定成本對象時還要考慮成本費用歸集是否方便的 因素。 2） 成本核算對象的確定： 成本核算對象原則為三級設置， 一級核算對象為項目； 二 級核算對象為項目分期； 三級核算對象以可租售產品形態為界定原則； 各產品形 態 主要如下： 表表1 1 各產品主要業態各產品主要業態 產品業態 定義 住宅類 可租售業 態 獨棟別墅 每戶4、為單獨建筑，獨門獨院，私密性極強的單體別墅，一般總建筑高 10 米以下，包含類獨棟（合院等） 。 聯排別墅 包括雙拼別墅（兩個單元的別墅拼聯組成） ；聯排別墅（由三個或三個以 上的、有獨立院落的別墅拼接組成，一般總建筑高度 10 米以下） ；疊加 別墅（多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成，垂直方向上有 2 戶，當垂直方向上有 3 戶時，歸為花園洋房）三種形式。 花園洋房（多層） 層數 9 層（含 9 層）以下的住宅建筑 小高層住宅 層數為 10-18 層（含 10 層）住宅建筑 高層住宅 19 層及以上，總高小于 100 米的住宅建筑 超高層住宅 高度大于等于 100 米的住宅建筑 保5、障房 由政府以限定標準或限定價格進行回購的保障性用房如：經適房 其他可租售住宅 類產品 如儲藏室等。 非可租售 業態 自持型住宅 根據政府要求由開發商長期持有或進行經營性租賃的住宅產品 （形式參 考可租售部分） 。 其他非可租售住 宅類產品 商業類 自持可 租售 Shopping mall 是指按商圈確定其位置、規模， 將多種種類的經營性商業店鋪組合在一 起，作為一個整體來計劃、開發和經營 的大型單體或群體型建筑。 公寓 -SOHO/LOFT 包括公寓-SOHO（單元式小空間劃分的平層公寓）、 公寓-LOFT 兩種形式（單元式小空間劃分，可進行復式高度控制在 3.6 至 5.4 米左右可搭建為6、復式（根據各地規范要求） ） ，包含高層、超高 層、平層等。 寫字樓 指由開發商自持，用于租賃的商業辦公用樓（含獨棟總部辦公樓、超高 層、高層） ；包含可出售寫字樓。 街區式商業 街區式商業是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例 規律排列的商業街道， 由公共步道及各小單元商業建筑體組成。 包含住 宅底商等。 酒店 提供安全、 舒適， 令賓客得到短期的休息或睡眠空間的地方。 包含高層、 超高層。 自持型公寓 根據政府要求由開發商持有的公寓產品（產品形態同公寓產 品） 2）成本核算對象補充說明： A：公建配套以其產品形態作為獨立成本測算對象，但不作為成本核算對象。其成本須分 攤至可租7、售成本核算對象中； 公建配套包括： 獨立人防設施、 無產權的公建地上停車樓、 設備用房、儲藏室、物管/社區用房、社區大堂/會所、學校、幼兒園、車站、獨立環衛 設施、醫療機構、公建文化設施、不可租售或非經營性的安置房等； B：人防地庫不論其是否作為車庫，均應作為配套設施，非人防車庫成本全部攤入相應可 租售產品中。 住宅類：人防車庫全部攤入相應可售產品中，非人防車庫 40%（僅為建安部分）攤入至可 售產品中； 商業類：人防車庫、非人防車庫自持部分成本全部攤入相應可售產品中，可租售非人防 車庫成本的 40%（僅為建安部分）攤入可售產品中。 C：地下、半地下及架空層車位應根據當地政府法規、項目銷售承諾8、等具體情況確定是否 獨立核算。通常情況下，如當地政策法規規定其可以銷售，或明確其所有權歸中南所有 （可用于租售） ，則應作為獨立成本核算對象，預留相應成本。 D：會所的處理： 1） 按商業報建的會所、對外出售（含出售給物業公司）的會所、開發商保留產權且對外 經營的會所應作為成本對象獨立核算（不含土地成本） ； 2） 明確約定所有權歸全體業主的會所，則應視為公建配套設施，相應成本應該將全部攤 銷轉入相關的可租售型成本核算對象中。 3） 混合性質會所（部分可租售、部分為配套）應根據其可租售和不可租售部分建筑面積 分別按前述兩種方式處理。 E：教育及其他設施的處理： 1） 無償將產權移交政府的以及銷9、售合同中明確約定產權歸全體業主所有的教育 及其他設施應作為公共配套，成本全部攤入其它可租售產品中； 2） 有償移交政府的教育及其它配套設施，應作為核算對象單獨核算成本，移交 費用與實際成本（含土地費）的差額攤入其它可租售產品中； 3） 產權屬于開發商的教育配套，按以下方式分別處理（不含土地成本） ： 按出售方式的，應單獨作為成本核算對象，按可租售型產品核算對象處理； 教育配套設施按政府指導價收費的，則應單獨作為成本核算對象； 如果開發商或者開發商委托的教育機構有權自主定價收費的，則應單獨作為成本核算 對象。 F：精裝修項目的業態設置：對于同一期項目內同一業態（如高層住宅） ，如同時出現部分 為10、毛坯（含政府強制精裝）交付、部分為精裝修交付，以是否存在溢價為標準，將其劃 分為兩種不同的獨立核算對象進行成本核算； 若僅為當地政策法規規定強制配建部分精 裝，則作為同一獨立核算對象進行成本核算，不另行拆分。 G：自持業態的處理： 自持業態若具有經營性租賃性質，則應單獨作為成本核算對象； 3、 成本科目設置 1）項目大成本由開發成本、開發費用以及稅金組成。其中開發成本指用于項目開發建設 直接支出的成本以及期間發生各類費用；開發費用專指項目開發過程中發生的營銷費 用、管理費用、財務費用。 2）開發成本由如下成本： A：土地取得成本：指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，包含土地出讓金、土 地交11、易環節繳納的契稅、土地閑置費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地 價和相關稅費等； B：前期工程費：指在建筑主體建造之前的項目前期費用，包含向政府部門繳納的大市 政配套費、為項目服務的三通一平、臨時設施、勘察設計、報批報建費用等； C：基礎設施費：在建筑單體之外發生的基礎配套及市政配套設施費用，包括供配電、 給水、室外排水、供暖工程、燃氣配套、通訊、有線電視、弱電智能化、紅 線外市 政工程等。 D：建安工程費：指項目建筑主體建造費用，包含地基及基礎工程、土建工程、門窗欄 桿工程、外立面工程、精裝修工程、主體安裝工程及其他用于主體建造的建筑安裝費 用； F：非示范區景觀工程：包含紅線內、紅12、線外景觀、屋頂花園景觀及其他景觀專項（如 噴泉、山體擋墻）等費用； G:工程相關費：指項目開發過程中產生的監理、造價咨詢、工程保險、實測實 量等非 設計類第三方顧問費用及保險費用。 H:工程后續成本：用于項目后期維護管理，包含工程維修整改、物業管理需求、商業管 理需求、工程賠付成本、決策成本等。 I:開發間接費：包含資本化利息、銷售設施建造費等。 4、 成本歸集與分攤 A：成本歸集原則： 1） 按成本科目口徑進行成本測算歸集； 2） 以可租售原則、 功能受益原則進行各成本核算與測算對象的成本歸集測算， 即各成 本核算對象與成本測算對象均作為一個獨立成本測算單元，其建筑安裝類成本 按 各自所屬的13、產品形態進行劃分、歸集； 3） 人防設施（人防門、人防通風等）全部歸集入人防地庫中進行測算； 4） 地基及基礎工程（含土石方）費用，按科目項目歸集測算費用，其中：基礎 、工 程， 按照誰受益誰分攤成本的原則， 分別歸集計入各產品業態的建安工程費 （塔 樓 地上/地下按照相應建筑面積比例分攤） ； 土石方工程、基坑支護工程及其他在成本 測算表中按總建筑面積平均分攤； 滿堂式地庫滿堂式地庫：塔樓與地庫連接一起，則地庫作為整體獨立測算對象； 魚骨式地庫：魚骨式地庫：塔樓與地庫分開，則塔樓投影面積的土方、基坑支護及其他成本歸為 塔樓部分；其余歸集至地庫部分。 B：成本核算對象面積歸集： 1） 住宅類項14、目中，別墅、花園洋房、高層住宅、超高層住宅等成本歸集面積包括其地 上部分建筑面積、其地下建筑面積（包含住宅地下室、核心筒、樓梯間、電梯廳、 地庫連通道等建筑面積） ； 2） 可售車庫成本歸集面積范圍為全地下室面積扣除住宅地下室面積、 人防車庫面積后， 剩余用于產權車位的全部地下室面積（含地庫出入口） ；地下車庫范圍示 意如下： 圖 1 地下車庫范圍 注：填色區域的建筑面積之和即為地下車庫總建筑面積，人防停車區獨立測算。 3） 保障房、還建房如與地下車庫互相連通，則其成本面積歸集口徑與可租售類住宅產 品形態保持一致； 4） Shopping mall 與塔樓面積按誰受益誰承擔的原則劃分：寫字樓裙15、房中用于寫字樓 的部分應計入寫字樓商業建筑面積，如寫字樓大堂、核心筒等；塔樓核心筒在裙樓 區域的封閉面積和對應的成本歸集到塔樓。 地下室范圍的塔樓核心筒面積及成本歸 集到地下室。圖例如下： 圖 2 購物中心與塔樓的面積劃分 C：地上、地下部分的界面劃分原則以地下室頂板上表面結構標高為界劃分；無地下的按 建筑0.000 標高為界劃分。 D：成本分攤 1）按成本核算對象進行分攤： 分攤對象 2）基于成本科目口徑的成本分攤原則： a:住宅類項目： 表表 2 2 住宅類項目的成本分攤原則住宅類項目的成本分攤原則 分攤對象 分攤方 建安及裝修工程費 分攤至可租售型產品形態：別墅、 花園洋房、 高層、 超16、高層、 底商、 車庫（人防車庫、非人防車庫） 。 按各成本核算對象的成本歸 集 結果直接分攤 土地費 分攤至可租售型產品形態： 別墅、 花園洋房、 高層、 超高層等； 按可租售面積進行分攤 前期工程費 按各產品形態的可租售面積 （含非人防車庫的 40%）比值 進行分攤 基礎設施費 非示范區園林景觀工程費 工程相關費 工程后續成本 b :商業類項目 表表 3 3 商業商業類項目的成本分攤原則類項目的成本分攤原則 分攤對象 分攤方法 建安工程費 按各成本核算對象的成本歸集 結果直接分攤 土地取得成本 成本核算對象： 購物中心、 商業 街、 寫字樓、公寓、酒店 按可租售面積進行 分攤 前期工程費 按17、各產品形態的可租/售面積 比值（含非人防車庫的 40%）進 行分攤 基礎設施費 非示范區園林景觀工程費 工程相關費 工程后續成本 c: 營銷設施費財務口徑成本分攤原則 d:成本分攤補充說明 （1）成本分攤至產品業態時，最高優先級為受益準則（即誰受益、誰分攤） ，次級為 可租售面積比例分攤； （2） 開發成本二至九項成本跨期分攤： 當項目分期開發且分期核算時， 如前期工程 費、 配套費等出現跨期合同，則跨期成本的分攤原則為可租/售原則優先，即按各期的可租/ 售面積（含非人防車庫 40%）進行分攤。 第三章第三章 附附 則則 第 4 條.附則 1、本管理制度未涉及或未盡的成本核算事項，按國家相關法律法規和地產總部有關 成 本管理的規定執行。 2、本管理制度由地產總部財務管理部和成本管理部共同負責解釋和修訂。 附件 1:目標成本科目定義； 附件 2:中南置地業態說明； 附件 3:銷售設施建造費成本與分攤。