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1、金科大連雙 D 港項目概念方案設計 Jinke Dalian Double D Port Conceptual Scheme Design 區位分析 項目位于遼寧省大連市，是中國東部沿 海重要的經濟、貿易、港口、工業城市。 本案位于金州區的雙 D 港產業園區核心位 置， 近年發展迅猛， 吸引了眾多高素質人才， 且區域近 5 年無可供開發住宅土地。 SITE 莊河市 普蘭店 瓦房店 瓦房店 甘井子 丹東市 鞍山市 營口市 大連市 金州區 遼陽市 沈陽市 撫順市 錦州市 盤錦市 本 溪市 SITE 項目區位尚可，發展潛力巨大 上位規劃上位規劃 項目所在區域為雙 D 港產業園區核心區域，區內近幾年無2、居住土地供應， 后續土地供應有限。周邊企業均為高精尖人才，客戶多為剛需，以結婚和 就近上班居住為主，及部分旅游投資者。 項目用地 產業用地 產業用地 產業用地 項目周邊用地性質： 周邊以產業用地為主 住宅用地有限 項目周邊客群類型： 主要客群為周邊龐大的企業職工 1KM 9KM 2KM SITE 大連市金州區政府 育才小學 遼寧省中醫藥大學 雙 D 港站 小窯灣站 3 號線 第十高級中學 大連財經學院 大連理工大學 核心商圈 大連民族大學 大連開發區第九中學 金源醫院 金源商城 鶴大高速 淮河中路 淮河東路 黃海東路 地塊周邊 3km 內醫療資源、商業配套匱乏。 地塊北側為淮河東路，南臨遼河東3、路，道路通達性良好。 地塊距離金州區政府及核心商圈約 9KM。 海 港 大 道 大 窯 灣 疏 港 高 速 周邊交通及配套 交通通達性較好，其他配套還對欠缺 周邊現狀 13 2 1 2 北側臨近環河東路南側臨近數字三路 地塊整體較為平整 西側臨近大連機床 數字湖 英特爾 大連機床 蘇爾壽泵 3 4 淮河東路 4 SITE 地塊整體較為平整，南側毗鄰數字湖，景觀資源豐富 地塊特征 地段地處開發工業園區，具有很強的發展潛力 環境南側臨近雙 D 數字湖，景觀資源豐富 規劃稀缺住宅性質用地，龐大的企業職工客群 交通在建地鐵 3 號線，距離最近站點約 1.2KM 配套醫院、商業配套匱乏，待完善 地處大連4、市雙 D 港產業園核心，升值潛力巨大 項目定位 首置為主 首改為輔 以高品質 高性價比 高溢價為導向的 “三高”宜居社區 規劃設計條件 城市主干道 城市次干道 數字湖 商辦用地 商辦用地 大連機床 英特爾 杏樹底河 蘇爾壽泵 公園綠地 規劃路 規劃路 規劃路 本案可出現的產品業態有：洋房、小高層、高層 三個地塊 用地面積：186083 容積率 2.0 建筑密度： 25% 計容面積：372166 255M 310M 252M 350M 194M 170M 196M 用地價值分析 商辦用地對地塊南側 景觀視線有一定遮擋 level1level2level3level4 本案可出現的產品業態有：8F5、11F-18F、33F 大戶型 大戶型 大戶型 中戶型 中戶型 中戶型 中戶型 中戶型 中戶型 小戶型 小戶型 小戶型 小戶型 小戶型 小戶型 小戶型 城市主干道 城市次干道 數字湖 商辦用地 商辦用地 大連機床 英特爾 杏樹底河 蘇爾壽泵 公園綠地 規劃路 規劃路 規劃路 產業園區 幼兒園位置選擇 幼兒園位置：地塊 A 西側，留出完整土地給住宅用地幼兒園與水泵房結合，避免破壞其他地塊的完整性 城市主干道 城市次干道 數字湖 商辦用地 商辦用地 大連機床 英特爾 杏樹底河 蘇爾壽泵 公園綠地 規劃路 規劃路 規劃路 水泵房 幼兒園設置在最下面地塊東南角 與水泵房結合，避免破壞其他地塊的完整性6、 幼兒園 城市主干道 數字三路 數字湖 商辦用地 商辦用地 大連機床 英特爾 杏樹底河 蘇爾壽泵 公園綠地 規劃路 規劃路 規劃路 商業位置選擇 商業位置選擇：沿數字三路布置，與融創商業互動打造 商業位置選擇： 城市主干道為快速路不適宜設置商業 數字三路與公園綠地交叉處景觀最大化 臨近快速路，商業價值不高 出入口設置 不適合開口道路 主出入口設置： 主出入口設在兩地中間的規劃道路上 人車共用，具有一定的私密性 根據道路等級、便捷性以及規劃要求，合理設置出入口位置 城市主干道 城市次干道 數字湖 商辦用地 商辦用地 大連機床 英特爾 杏樹底河 蘇爾壽泵 公園綠地 規劃路 規劃路 規劃路 主出入口7、 主出入口 主出入口 主出入口 產品選擇 間距解讀 洋房產品層數選擇：8F，更省間距 8F 9F 8F H=38.25 H=42.84 H=42.5 H=(8X3+1)X1.7X0.9 H=(9X3+1)X1.7X0.9 15 15 偏 15 度更省間距更易出量 住宅間距圖示： H=(8X3+1)X1.7 10F H=47.43 H=(10X3+1)X1.7X0.9 15 11F H=52.02 H=(11X3+1)X1.7X0.9 15 產品選擇 消防及報審角度 小高層層數選擇：15F，得房率更高 常規 18F 住宅戶型平面 15F 住宅戶型平面 目前目前規范 18F 需外廊層層連通 偽南北8、通品質差、得房率低 根據以往當地項目經驗 15F 住宅仍 可做 1 樓梯 1 電梯戶型 方案測算之前 分析周邊競品 進行產品選型 根據以上分析得出本案的產品有： 8F 洋房、15F 小高層、33F 高層 79 89 95 110 2 房 2 廳 1 衛 3 房 2 廳 1 衛 3 房 2 廳 1 衛 3 房 2 廳 2 衛 30% 50% 10% 10% 周邊競品 SITE 金灣山城 淮河東路 2.3KM 1.6KM 3.5KM 黃海東路 聚美東灣 海 港 大 道 青國青城 康馨一品 容積率：2.0 產品：高層 / 小高層 / 洋房 面積段：78/80/88 售價：6500 元 / 容積率：29、.0 產品：小高層 / 高層 面積段：75/85/95 售價：7500 元 / 容積率：2.0 產品：小高層 / 高層 面積段：65/76/82 售價：7500 元 / 容積率：2.0 產品：小高層 / 高層 面積段：65/70/85/74 售價：7300 元 / 金灣山城 康馨壹品 聚美東灣 青國青城 競品分析 競品分析 金灣山城 占地面積：20 萬 總建面：40 萬 容積率：2.0 產品：小高層 / 高層 78 2 室 1 廳 1 衛 南向 1 面寬 缺點： 戶型冗長不方正 南北不通透 次臥朝北向 80 2 室 1 廳 1 衛 南向 2 面寬 缺點： 暗衛 戶型走道過多浪費 面積 88 210、 室 1 廳 1 衛 南向 2 面寬 缺點： 次臥朝北向 75 2 室 1 廳 1 衛 南向 1 面寬 缺點： 暗衛 戶型冗長不方正 南北不通透 次臥朝北向 結論：70 段戶型南向 1 面寬；80 段戶型 2 面寬。 競品分析 聚美東灣 占地面積：15 萬 總建面：30 萬 容積率：2.0 產品：小高層 / 高層 76 2 室 2 廳 1 衛 2 面寬 缺點： 次臥朝北向 82 2 室 2 廳 1 衛 2 面寬 缺點： 次臥朝北向 餐廳位置局促 結論：76 ，82 戶型 2 面寬。 競品分析 康馨壹品 95 3 室 2 廳 1 衛 3 面寬 85 2 室 2 廳 1 衛 2 面寬 缺點： 次臥11、朝北向 餐廳位置局促 缺點： 次臥朝北向 餐廳位置局促 占地面積：4.9 萬 總建面：10.6 萬 容積率：2.0 產品：洋房 / 小高層 / 高層 結論：85 戶型 2 面寬；95 戶型 3 面寬。 競品分析 青國青城 95 3 室 2 廳 1 衛 2.5 面寬 缺點： 次臥朝北向 85 3 室 2 廳 1 衛 2 面寬 缺點： 次臥朝北向 餐廳與廚房共用 占地面積：67400 萬 總建面：151200 萬 容積率：2.0 產品：小高層 / 高層 結論：85 戶型 2 面寬；95 戶型 2.5 面寬。 我們需與競品持平或超越，實現產品暢銷 79 2 面寬 89 2.5 面寬 95 2.5/312、 面寬 周邊競品 79 3 面寬 89 3 面寬 95 3/3.5 面寬 產品選型 我們的產品如何選型？ 高層占地最小化、景深最大化 洋房最大化 用足面寬及進深 產品分布與用地價值吻合 內部造景營造尊貴感 “榨干”土地價值 規劃設計原則 方向 1 全小高方向 全 15F 量不足，少 2W 方向 2 常規方向 - 洋房最大化 33F+8F 方向 3 高層最少化 33F+15F+8F 強排對比 結論：我們的產品組合方式 33F+8F 或 33F+15F+8F 方案一- 高層觀景戶數最大化 洋房戶數最大化 高層遮擋洋房日照和景觀，洋房通透性差東邊地塊長邊較長，能擺下更多的高層，保證 視野更開闊，且景13、觀能與西側綠地結合打造 洋房最大化可能性 1洋房最大化可能性 2 結論：高層沿東邊布置，洋房最大化 高層范圍 高層范圍 方案二- 洋房區域集中化 洋房獨立地塊可能性 1 高層范圍 高層范圍 洋房獨立地塊可能性 2 結論：高層放在東邊地塊最出量，可滿足有純洋房地塊 西側兩地塊較小，高層不出量高層集中到較大地塊更易出量 方案三- 提升產品品質，T2 產品最大化 33F 范圍 15F 范圍 33F+8F 方案 1 北高南低 高層觀景戶數最大化 洋房戶數最大化 方案一 總平面圖 景觀 規劃中軸對稱 布局中央大景觀 方案一 效果圖展示 方案一 效果圖展示 方案一 效果圖展示 方案一 技術經濟指標 方案一14、 產品分布圖 洋房 (8F)： 89 95 110 89 79 高層 (33F)： 圖例： 方案一 交通分析圖 圖例： 城市道路 小區主要車行道 次要車行道 商業人行流線 消防登高場地 小區出入口 地庫出入口 方案一 景觀分析圖 中央景觀軸 景觀軸 景觀節點 湖景 圖例： 方案一 日照分析圖 日照分析標準： 1、日照標準日：大寒日 有效日照時間帶：8:0016:00 2、計算高度：1.2米 3、最小連續日照時間：10分鐘 4、時間間隔：5分鐘 33F+8F 方案 2 高、多層分地塊排布 分期開發 資金回流最快 洋房區品質感高 方案二 總平面圖 景觀 規劃中軸對稱 布局中央大景觀 方案二 效果圖15、展示 方案二 效果圖展示 方案二 效果圖展示 方案二 技術經濟指標 方案二 產品分布圖 洋房 (8F)： 89 95 110 89 79 高層 (33F)： 圖例： 方案二 交通分析圖 圖例： 城市道路 小區主要車行道 次要車行道 商業人行流線 消防登高場地 小區出入口 地庫出入口 方案二 景觀分析圖 中央景觀軸 景觀軸 景觀節點 湖景 圖例： 方案二 日照分析圖 日照分析標準： 1、日照標準日：大寒日 有效日照時間帶：8:0016:00 2、計算高度：1.2米 3、最小連續日照時間：10分鐘 4、時間間隔：5分鐘 提升更多的產品品質的空間 方向 1： 33F+8F方向 3： 33F+15F+16、8F 還有更多可能性嗎？ 33F+15F+8F 方案 3 增加 15F 小高產品 進一步提升產品品質 貨值最大化 縮短建設周期 方案三 總平面圖 景觀 規劃高層景觀戶數最大化 布局組團景觀 方案三 效果圖展示 方案三 效果圖展示 方案三 效果圖展示 方案三 技術經濟指標 方案三 產品分布圖 洋房 (8F)： 89 95 110 89 89 79 79 高層 (33F)： 高層 (15F)： 圖例： 方案三 交通分析圖 城市道路 小區主要車行道 次要車行道 商業人行流線 消防登高場地 小區出入口 地庫出入口 圖例： 方案三 景觀分析圖 中央景觀軸 景觀軸 景觀節點 湖景 圖例： 方案三 日照分析17、圖 日照分析標準： 1、日照標準日：大寒日 有效日照時間帶：8:0016:00 2、計算高度：1.2米 3、最小連續日照時間：10分鐘 4、時間間隔：5分鐘 方案 1：北高南低 33F+8 F方案 2：高多層分地塊排布 33F+8F 方案 3：增加 15F 小高產品 33F+8F+15F 總建面37.20 萬 洋房面積11.94 萬 高層面積24.33 萬 總建面37.20 萬 洋房面積9.26 萬 高層面積27.03 萬 總建面37.20 萬 洋房面積9.58 萬 高層面積 (33F)17.74 萬 高層面積（15F）8.96 萬 總圖對比 總圖對比 方案 1方案 2 方案 3 Part 218、 產品篇 超大面寬 - 超越競品 規范解讀 - 戶型偷送方式利用 適應當地市場需求 - 獨立家政間 全明戶型設計 - 戶型結構上超越競品 產品設計策略 戶型偷送方式總結 1、沿街住宅不能偷送 ( 如房間偷一半陽臺面積，將來改造涉及到外立面的改動易 引起業主投訴）但封閉陽臺（客廳前）可不認為是偷送； 2、設備平臺可偷送，無面積要求，但目前項目溝通審批較難； 3、飄窗必須是真飄窗； 4、可附贈首層地下室（不計容） 結論：據以往項目經驗面積偷送困難。 戶型展示與分析 T2-110+110(8F) 戶型展示 南向 3.5 開間南向 3.5 開間 110戶型(8F-1T2) 四房兩廳兩衛 3.5 開間朝19、南 南向 3.5 開間 陽光、美景兼享 獨立家政間設計 符合當地市場需求 方廳理念 滿足多元生活模式 贈送可改造陽臺 極大提升附加值 主衛四件套 奢華升級 1 2 3 4 5 全贈送面積 半贈送面積 3 4 2 5 1 南向 3.5 開間，12.7 米面寬 T2-110+110(8F) 戶型展示 南向 3 開間南向 3 開間 三房兩廳兩衛 3 開間朝南 南向 3 開間 陽光、美景兼享 雙流線設計 凸顯尊貴氣質 南北通透 通風極佳 贈送可改造陽臺 極大提升附加值 主衛四件套 奢華升級 1 2 3 4 5 全贈送面積 半贈送面積 3 4 2 5 1 南向 3 開間，10.6 米面寬 110戶型(820、F-1T2) T2-95+95(8F) 戶型展示 南向 3.5 開間南向 3.5 開間 95 戶型 (8F-1T2) 三房兩廳兩衛 3.5 開間朝南 南向 3.5 開間 陽光、美景兼享 獨立家政間設計 符合當地市場需求 贈送可改造陽臺 極大提升附加值 1 2 3 全贈送面積 半贈送面積 3 2 1 南向 3.5 開間，11.8 米面寬 T2-95+95(8F) 戶型展示 南向 3 開間南向 3 開間 95 戶型 (8F-1T2) 三房兩廳兩衛 3 開間朝南 南向 3 開間 陽光、美景兼享 獨立家政間設計 符合當地市場需求 贈送可改造陽臺 極大提升附加值 主臥配獨立衣帽間 奢華升級 1 2 3 21、4 全贈送面積 半贈送面積 3 4 2 1 南向 3 開間，10.1 米面寬 T2-89+89(8F) 戶型展示 南向 3 開間南向 3 開間 89 戶型 (8F-1T2) 三房兩廳一衛 3 開間朝南 南向 3 開間 陽光、美景兼享 獨立家政間設計 符合當地市場需求 贈送可改造陽臺 極大提升附加值 1 2 3 全贈送面積 半贈送面積 3 3 2 1 南向 3 開間，10 米面寬 T2-89+79(15F) 戶型展示 南向 3 開間南向 3 開間 79戶型(15F-1T2) 二房兩廳一衛 3 開間朝南 南向 3 開間 陽光、美景兼享 獨立家政間設計 符合當地市場需求 贈送可改造陽臺 極大提升附加22、值 南北通透 通風極佳 1 2 3 4 全贈送面積 半贈送面積 3 4 2 1南向 3 開間，9.6 米面寬 2T4-89+79+79+89(33F) 戶型展示 南向 3 開間南向 3 開間南向 2 開間南向 2 開間 Part 4 立面篇 首開區探討 街角展示 彰顯品質 門庭禮序 簡約親和 氣質水苑 大氣純凈 禪意庭園 意境小景 親子樂園 趣味紛呈 花園劇場 悠閑自然 以精致景墻、 植被草花， 及昭示性強的精神堡壘 展示社區品質。 人行主入口旨在營造親 和感，給人門庭禮序的 感受，凸顯“禮”。 在售樓處前后場可以欣 賞水苑美景，進入充滿 禪意的鏡面水空間。 通過禪意庭院將售樓處 與樣板房連接23、，使得空 間更具有意境與品質感。 功能復合的趣味親子園， 彰顯社區未來生活方式。 現代時尚的花園劇場， 變化豐富的高差設計， 精致的喬灌木搭配，使 人身心放松， 享受自然。 花園劇場 悠閑自然 街角展示 彰顯品質 氣質水苑 大氣純凈 空間分析 售樓處 趣味樂園 樂趣紛呈 禪意庭院 意境小景 門廳禮序 氣勢門樓 售樓處 一重體驗 二重體驗 三重體驗 四重體驗 五重體驗 六重體驗 停車后或直接步入主入口空間，簡約現代風格 以親和力，空間體驗正式開始。 禪意庭院打破空間的單一屬性， 結合置石、 鋪裝、 綠植等元素讓空間更具可游性。 水苑空間充滿氣質與禪意，充滿詩意的造景樹、 富有藝術感的雕塑、別具匠24、心的下沉卡座，都 極富詩意。 功能復合的趣味親子園展示社區未來美好生活 愿景。 展示公園利用高差創造趣味游走空間，精致園 藝灌木結合設計感強烈的硬景設計，自然與現 代感相得益彰 樣板樓通道體驗 情景體驗分析 1 2 3 6 6 5 4 入口效果圖 售樓處后場空間效果圖 售樓處入口效果圖 趣味游走空間效果圖 樣板區效果圖 售樓處沿街效果圖一 售樓處沿街效果圖二 高層立面分析 大連印象 東北之窗北方明珠 浪漫之都 大連環境絕佳，氣候冬無嚴寒， 夏無酷暑，是中國東北對外開放 的窗口和最大的港口城市。 大連是中國著名的避暑勝地和 旅游熱點城市，依山傍海，氣 候宜人，環境優美，適于居住 大連是中國首批“25、優秀旅游城市”，不 僅有豐富的中國近代人文歷史旅游資源， 還有許多風景奇秀的自然旅游資源。 立面設計分析 現代 細節 自然 odern M D N etails atural 立面設計 延續大連印象，傳承文化稟賦，打造獨特的立面風格 現代典雅新新古典簡約法式 中式元素精髓的提煉，融合典雅現代 的元素，全新的建筑風格。 擯棄繁瑣中式細節，將現代簡約的形體， 材質與之融合，獨一無二的新風格。 借鑒傳統法式表現手法，結合現代風格， 發展出具有地域特征的簡約法式風格。 立面設計分析 立面風格 : 現代典雅 Modern Elegant Style 01 立面設計分析 立面設計分析 建筑材質以米白色系為26、主，深咖色為輔助，意在營造舒適，溫馨，典雅的體驗氛圍。 建筑材質總體可分 為三段： 頂部顏色豐富 中部米白色典雅 底部淺色鮮明大氣 材質色彩： 米白色 淺黃色 米白色 基座 中間段 頭部 深咖色 材質顏色營造溫馨典雅的色彩氛圍 立面效果展示 立面風格 : 新新古典 New classical style 02 立面設計分析 材質顏色營造沉靜，淡雅的色彩氛圍立面設計分析 米白色 米黃色 深咖色 深咖色 基座 中間段 頭部 建筑材質總體可分為三段： 頂部以深咖色為主，簡潔輕快 中部米白色為主，營造沉靜，淡雅的色彩氛圍 底部米黃色為主，沉穩溫馨 立面效果展示 立面風格 : 簡約法式 Simple French Style 03 深咖色鋁板 仿石涂料 米白色石材 黃色石材 立面設計分析 立面效果展示 感謝聆聽