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1、嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū) K2-01 地塊 建筑設(shè)計方案 2018.05 整體鳥瞰圖 沿街透視圖 1 沿街透視圖 2 主入口 下沉庭院 單體透視圖 次入口透視 風(fēng)雨連廊 宅間景觀 嘉定 印象 江橋是嘉定區(qū)第一重鎮(zhèn) 商業(yè)繁華、環(huán)境宜居、教育資源豐富 CONTENT 前期分析 規(guī)劃理念 規(guī)劃解讀 產(chǎn)品設(shè)計 示范區(qū)設(shè)計 地庫設(shè)計 技術(shù)圖紙 立面設(shè)計 PC 專篇 Part 1 前期分析 JIADING SHANGHAI 上海 嘉定 上海虹橋 國際機(jī)場 上海南站 13 號線 14 號線 ( 在建 ) 人民廣場 上海火車站 8.3 公里 16.5 公里 15.4 公里 13.2 公里 基地距離13 號線 3 公2、里，距離在建的14 號線僅 500 米，出行較方便 SITE 基地周邊 學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、公園 等 配套設(shè)施齊全 SITE 嘉濤路小學(xué) 江橋醫(yī)院 江橋人民政府 雙橋公園 海波公園 黃家花園 銀翔湖公園 未來島公園 普陀區(qū)體育公園 同翔醫(yī)院 海鶴醫(yī)院 海華醫(yī)院 婦科醫(yī)院 安國醫(yī)院 封浜小學(xué) 華江小學(xué) 華江中學(xué) 曹楊二中附屬江橋?qū)嶒炛袑W(xué) 楊柳初級中學(xué) 3.5 公里 江橋萬達(dá)廣場 1KM 2KM 3KM 5KM 13 號線 14 號線 ( 在建 ) 周邊環(huán)境 北側(cè)是回遷樓，周邊環(huán)境 差，日照對本地塊有影響， 外立面不完整，形象不佳 東側(cè)是醫(yī)院，周邊衛(wèi)生視線干擾 西側(cè)規(guī)劃路附近現(xiàn)狀臨時廠房 南側(cè)規(guī)劃路3、附近廠房南側(cè)規(guī)劃路附近私營企業(yè) 海波路中段北側(cè)為已建住宅海波路東側(cè)龍湖天璞海波路西側(cè) 黃家花園路東側(cè)在建醫(yī)院 規(guī)劃道路 規(guī)劃道路 已建道路 已建道路 基地周邊配套環(huán)境不佳 西側(cè)是未來學(xué)校，有噪音 干擾 南側(cè)是高壓走廊，對基地 的視線干擾影響較大 地塊特征 交通14 號線 11 號線地鐵在建中，預(yù)計 2020 年通車，交通便利 配套學(xué)校、醫(yī)院等配套齊全，生活便利 地段江橋鎮(zhèn)是嘉定區(qū)最靠近主城區(qū)的版塊，發(fā)展?jié)摿薮?環(huán)境靠近醫(yī)院、廠房、高壓線，周邊景觀資源稀缺 日照需考慮北側(cè)已建小區(qū)日照滿足要求，對本地塊規(guī)劃具有日照要求 靠近主城區(qū)，緊臨地鐵 14 號線，升值潛力巨大 龍湖天璞 開盤：2018 預(yù)4、估均價：41000 產(chǎn)品類型：純高層 周邊同質(zhì)項目 西郊金茂府 開盤：待定 預(yù)估均價：待定 產(chǎn)品類型：高層、疊墅 天空之城 開盤：2018 預(yù)估均價：58000 產(chǎn)品類型：小高層 , 高層 周邊競品分析 項目突破的幾大要素 規(guī)劃策略 產(chǎn)品策略 充分發(fā)掘土地價值 五重禮儀空間 中心景觀最大化 提升住戶資源實得率 全面超越周邊競品樓盤 滿足精裝硬件舒適尺度要求 接下來，我們將進(jìn)行 抽絲剝繭的理性推導(dǎo)與從心出發(fā)的感性演變 締造區(qū)域精品 Part 2 規(guī)劃解讀 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 用地解讀 項目江橋地塊 地塊面積38844.4 容積率1.8 計容面積69919.92 起始樓面價3055、00 元 / 建筑限高18-60 米 綠地率35%，集中綠地率 10% 中小戶型 80%（多層建筑面積不大于 90 ，小高層不大于 95 ，高層不大于 100 ） 住宅套數(shù) 659 套 保障房5%，15% 自持 項目定位 東至黃家花園路，南至海藍(lán)路，西至嘉峪關(guān)路，北至海 波路，距離在建軌交 14 號（金園五路站）線僅 500 米 其他 3884 公共空間，公共空間布置藝術(shù)作品，包括城 市雕塑，裝置藝術(shù)，藝術(shù)化處理的城市家具和公共設(shè)施 保障房面積： 總住宅建筑面積5%以上 （計3496以上） 自持建筑面積： 不低于 5%（計 9963.59 以上） 公共環(huán)境空間： 不低于用地面積的 10%（計 6、3884 以上） 限高層高住宅戶型配比（套數(shù)比） 18-60 米 3 米 面積段梯戶比產(chǎn)品類型戶型配比競爭優(yōu)勢 74-79 1 梯 2 戶 3 房 1 衛(wèi)，3 面寬20% 同樣面積多一房 89-94 1 梯 2 戶 3 房 2 衛(wèi)，4 面寬， 橫廳 60%橫廳，總價低 114-119 1 梯 2 戶 3+1 房 2 衛(wèi)，4 面 寬，橫廳 20%橫廳，可變套房 142m 276m 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 退界解讀 居住建筑（含第 30 條規(guī)定的建筑）非居住建筑 建筑物高度的倍數(shù) 最小距離（米）建 筑 物 高 度 的 倍數(shù) 最小距離（米） 浦西內(nèi)環(huán)線 以內(nèi) 其 他 地區(qū) 浦 西 內(nèi) 7、環(huán) 線以內(nèi) 其 他 地區(qū) 主要朝向 （見附錄三） 低層 0.50.6 63 多層95 高層0.2512150.212 次要朝向 （見附錄三） 低層 0.25 2按消防間距控制 多層4按消防間距控制 高層0.2126.5 建筑 類別 建筑 朝向 高 界 距 離 注：1. 建筑山墻寬度大于 16 米的，其離界距離按主要朝向離 界距離控制。 2. 低層獨立式住宅主要朝向離界距離按照 0.7 倍控制。 注： h- 建筑高度；D- 道路規(guī)劃紅線寬度 退紅線距離 后退西側(cè)金園一路道路紅線 （16 米）低多層不少于 5 米，高層 不少于 8 米，后退北側(cè)海波路 道路紅線（24 米）低多層不少 于 5 米，高8、層不少于 8 米。 退基地邊界距 離 符合技術(shù)規(guī)范 退藍(lán)線距離退綠線距離 后退東側(cè)黃家花園路道路 紅線（30 米）綠線（5 米） 不少于 5 米，后退南側(cè)綠 化帶（20 米）不少于 5 米。 D 24 米D 24 米 h 24 米35 24 h 60 米810 60 h 100 米1015 h 100 米1520 道路寬度 后退距離 建筑高度 問： 宗地南側(cè)高壓線塔為多少伏？距離地塊紅線多少距離？有無遷移 或入地計劃？對項目用地規(guī)劃退距等有無特殊要求？ 答： 地塊南側(cè)高壓線塔為 220KV，距離地塊紅線 24 米，無遷移或 入地計劃。220KV 高壓線退界要求為 20 米。 24m 高壓線 高9、壓線 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 124m 254m 退界解讀 第二十七條：高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距 , 在規(guī)定范圍內(nèi)保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿 窗日照的有效時間不少于連續(xù)兩小時 ; 與其他居住建筑的間 距 , 應(yīng)保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效 時間不少于連續(xù)一小時 ( 第二十七條、第三十條有關(guān)建筑日 照的計算規(guī)則由市城市規(guī)劃管理部門另行制定 ), 并應(yīng)符合下 列規(guī)定： ( 一 ) 高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距 : 1、南北向的 , 不小于南側(cè)高層建筑10、高度的 0.5 倍 , 且其最小 值浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為 24 米 , 其他地區(qū)為 30 米。 2、東西向的 , 不小于較高高層建筑的 0.4 倍 , 且其最小值為 24 米 根據(jù)規(guī)劃要求： 被遮擋建筑平行布置時，可退紅線最小間距為： 被遮擋建筑高度 X1.34/2 注：低層、多層、小高層住宅建筑日照間距，條式建 筑按 3.2.3 條計算確定。 高層住宅應(yīng)進(jìn)行日照影響分析。 住宅建筑非住宅建筑 被遮擋 遮擋非住 宅 遮 擋 住 宅 被遮擋 遮 擋 非 住宅 遮 擋 住 宅 主要朝向1/2L1/2L1/2L1/2L1/2L1/2L 次要朝向1/2L 最小 建筑類別 離界距離 表 3.4.3.1 11、各類建筑離界距離 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 30m 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 綠地廣場退讓 小 型 公 共 空間配置、 建 設(shè) 及 管 理要求。 控規(guī)中明確的要求 : 無 土地出讓前評估增加內(nèi)容 : 1、地塊內(nèi)增加附屬綠地 / 廣場面積不小于 3884 平方 米 , 沿海波路 , 金園一路布局 , 地塊短邊原則上不小于 12 米 , 喬木覆蓋率 50%. 附屬綠地 / 廣場不設(shè)置圍墻 , 滿足 24 小時對外開放。 2、住宅地塊的小型公共空間在建成后產(chǎn)權(quán)12、無償移交政 府 , 由政府負(fù)責(zé)運(yùn)營管理 3、除住宅以外的其它地塊的小型公共空問在建成后產(chǎn) 權(quán)歸土地受讓人 , 由土地受讓人負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。 4、公共開放空間中公共藝術(shù)作品的建設(shè)要求 , 建筑底 層架空要求 ( 規(guī)模、用途、凈空高度等 )，并明確使用 權(quán)及經(jīng)營管理權(quán)歸政府所有。 3884 附 屬 綠 地 規(guī)劃條件解讀 建筑用地： 38844.40 容積率：1.8 地上可建建筑面積：69919.2 采用裝配式住宅，容積率總共可贈送 3%， 實際容積率 1.8 1.85 規(guī)范如下： 四、裝配式建筑外墻采用預(yù)制夾心保溫墻體 的，其預(yù)制夾心保溫墻體面積可不計入容積 率， 但其建筑面積不應(yīng)超過總建筑面積的313、%。 銷售及辦理產(chǎn)證時，按照上海市房產(chǎn)面積 測算規(guī)范等現(xiàn)行房屋測繪規(guī)定執(zhí)行。 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 規(guī)劃指標(biāo)解讀 地上建筑面積： 71999.72 自持住宅： 9963.00 保障房： 3496.00 配套總面積 1905.00 其中 居委會200.00 物業(yè)管理 （含業(yè)委會）120.00 配電所675.00 增壓水泵房（機(jī)房）0.00 治安聯(lián)防站20.00 老年康體活動室320.00 文化活動室120.00 便利店100.00 餐飲120.00 物資回收站5014、.00 垃圾收集站60.00 服務(wù)站（家政服務(wù)）120.00 配套 用房： 商品房： 80 95 120 20% 60% 20% 戶數(shù)比 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 Part 3 規(guī)劃理念 限高又限低！如何將產(chǎn)品溢價最大化？ 嚴(yán)苛的規(guī)劃條件，如何通過設(shè)計破局 限高 60 米限低 18 米 80% 95 中小套 Q1 演 算 理 性 感 性 理 念 層高推導(dǎo) 江橋地塊定位簡報 20180503( 營銷部提供） 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議參考熙悅項目，裝修標(biāo)準(zhǔn)建議控制在 2000 元 15、/ ，配分戶式中央空調(diào) 、地暖 、前段末端凈水及軟水系統(tǒng) ，打造空 調(diào)、地暖、新風(fēng)、軟凈水、隔音防噪五大智慧環(huán)保系統(tǒng)。 2.65M 2.75M 2.55M 3M 3.1M 2.9M 0.25M 0.25M 0.25M 新風(fēng)新風(fēng)新風(fēng) 地暖地暖地暖 0.1M 0.1M 0.1M 室內(nèi)高度太壓抑 舒適感差 室內(nèi)高度適中 舒適感一般 室內(nèi)高度良好 舒適感優(yōu) 層數(shù)推導(dǎo) 建筑高度限制范圍為 18 米 -60 米，按照 3.1M/ 層測算出層數(shù)范圍為 6F-19F 3.1Mx6F 18M 建筑層數(shù) ？ 3.1Mx19F 60M 18-60M 測算 6F 最低層數(shù) 19F 最高層數(shù) 層數(shù)優(yōu)劣分析 3Mx6F=16、18M 6F 疊拼 中疊無附挑空等加值贈送 土地利用價值太低 3Mx8F=24M 8F 洋房 開敞式樓梯間減少公攤 適合做 T2 大面寬產(chǎn)品 上海市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) DGJ08-20-2013 中高層住宅，當(dāng)每套戶門至樓梯口的距離不大于 15m 時，可設(shè)一個敞開樓梯間，戶門應(yīng)為乙級防火門或樓梯間通至屋頂平臺。 上海市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) DGJ08-20-20135.3.3 注：每單元每層不超過兩套的十二層至十四層（不包括十四層躍十五層，且底部無 敞開空間）的單元式住宅，可直接在屋頂設(shè)置連廊。 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB 50016-20145.5.26 建筑高度大于 27m，但不大于 54m 的住宅建筑，每17、個單元設(shè)置一座疏散樓梯時，疏 散樓梯應(yīng)通至屋面，且單元之間的疏散樓梯應(yīng)能通過屋面連通，戶門應(yīng)采用乙級防火門。當(dāng)不能通至屋面或不能通過屋面連通時，應(yīng) 設(shè)置 2 個安全出口。 層數(shù)優(yōu)劣分析 3Mx14F=42M 14F 高層 規(guī)范要求 14F 可設(shè)一部疏散樓梯和 一部電梯，適合做 T2 大面寬產(chǎn)品 3Mx17F 54M 17F 高層 規(guī)范要求 54 米可設(shè)一部疏散樓梯和 兩部電梯，適合做 T4 大面寬產(chǎn)品 競品分析 對標(biāo)龍湖天璞為全 T2 產(chǎn)品，本項目產(chǎn)品不得低于此規(guī)格 龍湖天璞 產(chǎn)品選型 75 三面寬 周邊競品產(chǎn)品選型 80 三面寬 115 四面寬120 四面寬 95 三面寬 95 四面寬 我們18、需超越競品，實現(xiàn)產(chǎn)品暢銷 95 T2 得房率 :78.7% 4 面寬起 24M T2-95 3 面寬3 面寬 9595 80 T2 得房率 :76.9% 3 面寬起 20M T2-80 3 面寬3 面寬 8080 120 T2 得房率：80.4% 4 面寬起 27M T2-120 120 4 面寬4 面寬 120 戶型選型及組合分析 留足面寬，保證產(chǎn)品有足夠競爭力 戶型組合長度分析 80 4 面寬4 面寬 8080 4 面寬4 面寬 8080 40m 95 4 面寬4 面寬 9595 4 面寬4 面寬 9595 48m 120 120 4 面寬4 面寬 120120 4 面寬4 面寬 120 19、54m 在可控面寬范圍內(nèi)，用足面寬，最大化拼接單元 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 第五十條 建筑物的面寬，除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，按以下規(guī)定執(zhí)行： （二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米，其 最大連 續(xù)展開面寬的投影不大于 70 米； 建筑布局分析 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 在滿足間距要求的情況下，18F 高層住宅東西向可排 2 排雙拼產(chǎn)品，建設(shè)用地面寬用足 125M 13m 56m 56m 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 （六）高層居住建筑的山墻與高、多、低層居住建筑的山墻 間距不小于 20、13 米。 第五十條 建筑物的面寬，除經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，按以下規(guī)定執(zhí)行： （二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米， 其最大連 續(xù)展開面寬的投影不大于 70 米； 建筑布局分析 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 30M30M30M30M30M 在滿足間距要求的情況下，18F 高層住宅南北向可排 6 排，建設(shè)用地進(jìn)深用足 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 （二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距： 1、高層居住建筑與其北側(cè)多、低層居住建筑的間距不小于 高層建筑高 度的 0.5 倍，且其最小值浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為 24 米，其21、他地區(qū)為 30 米。 254M 產(chǎn)品類型可能性 6F 疊拼 8F 洋房 高層 根據(jù)層數(shù)推導(dǎo)，得出產(chǎn)品可能性為 6F 疊拼、8F 洋房、中高層、高層。 建筑層數(shù) 6F-19F 可能性組合 6F 疊拼 + 高層 8F 洋房 + 高層 11F+14F 高層 全 17F 高層 強(qiáng)排測算 6F 疊拼 +20F 高層8F 洋房 +17F 高層11F+14F 高層全 17F 高層 20F需配置2部疏散樓梯， 公攤大， 層高 2.8m，品質(zhì)低，6F 疊拼中 疊無贈送，溢價低 中央景觀小，8F 洋房 和 11F 高層同為一梯一戶 洋房溢價不高 中央景觀小 樓棟太緊湊 景觀最大化 樓間距最大 用地紅線 多層退界 22、高層退界 公共環(huán)境 20F 20F 20F 20F 20F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 20F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 17F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 14F 8F 11F14F 17F 8F 11F14F 17F 8F 11F14F 8F 11F14F 8F 11F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 11F14F 17F 6F 疊拼8F 洋房11F 高層 高層 高層 高層14F 高層 上海市嘉23、定區(qū)人民政府土地管理條件地塊沿金園一路一側(cè)的建筑高度建議控制在 24-36 米。 層數(shù)推導(dǎo) 建筑高度限制范圍為 24 米 -36 米，按照 3.1M/ 層測算出層數(shù)范圍為 8F-11F 3.1Mx8F 24M 建筑層數(shù) ？ 3.1Mx11F 36M 24-36M 測算 8F 最低層數(shù) 11F 最高層數(shù) 強(qiáng)排推導(dǎo) 產(chǎn)品面寬大，中央景觀小，能否出現(xiàn)板點結(jié)合？ 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 17F 高層 11F 高層 11F+17F 高層 17F 17F 17F 17F 17F 演算 點式錯位布置，應(yīng)遵循三角形法則 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定24、 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011第二十七條 高層居住建筑的邊線延長線與相鄰高、 多、 低層居住建筑不相交， 不構(gòu)成正面、 側(cè)面間距的， 最小距離規(guī)定。 同時符合本條規(guī)定的日照要求。 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 17F 17F 17F 17F 17F x 5 = x 2 +x 1 11F 17F11F T2 高層 T2 高層 13M 13M13M 30M 13M 17F 高層 11F 高層 測算 置換 打造五重禮儀空間，中心景觀最大化 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環(huán)境 17F25、 17F 17F 17F 17F 17F 125M 85M76M56M 17F 多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)與配套如何各就其位，土 地性價比最大化？ Q2 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 土地價值分析 地塊 東側(cè)為醫(yī)院， 地塊 南側(cè)有高壓線， 地塊 西側(cè)未來建設(shè)學(xué)校， 地塊 北側(cè)是現(xiàn)有已建住宅 因此： 土地價值最低的是東南角； 其次是西南角和東北角； 土地價值最高的是西北角和地塊中央 地帶 高 低 土地價值 高壓線 高壓線 龍湖天璞 居住區(qū) 醫(yī)院 學(xué)校 功能選址 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 售樓處選址 1. 規(guī)劃道路界面可控，可打造良好的形象展 示面， 2. 結(jié)合市政綠化廣場，打造社區(qū)客廳，突26、顯 尊貴禮儀感 商品房選址 功能選址 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 自持住宅和保障房 1. 東南角布置，無日照影響 2. 后期可與商品房劃分獨立分區(qū) 3. 最大化減少南側(cè)高壓線對商品房的影響 綜合多種因素，自持住宅和保障房 的占地最小，確保商品房用地最大 化以及資源最優(yōu)化。 開閉所、配電站 設(shè)置地下，不計容，減小對商品房的影響 保障房， 自持房選址 高壓線 高壓線 功能選址 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 小戶型面積段 樓棟選址 1. 西南側(cè)布置，最大化減少南側(cè)高壓線對大 戶型面積段商品房的影響 2. 北側(cè)布置，面寬小，受北側(cè)隔壁地塊的日 照影響小 小戶型面 積段選址 小戶型面 27、積段選址 高壓線 高壓線 從兩邊豁口獲得日照 從兩側(cè)豁口獲取日照，中間建筑面寬 連續(xù)過長，邊角用地?zé)o法用足 從中間豁口獲取日照，建筑占足用地 兩端，項目內(nèi)部留足大空間 從中間豁口獲得日照 日照棒影分析 可建范圍可建范圍可建范圍 策略一 土地價值最大化 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍(lán)路 地塊 東側(cè)為醫(yī)院， 地塊 南側(cè)有高壓線， 地塊 西側(cè)未來建設(shè)學(xué)校， 地塊 北側(cè)是現(xiàn)有已建住宅 因此： 土地價值最低的是東南角； 其次是西南角和東北角； 將土地價值高的地方全給商品房，保 證土地價值最大化 高壓線 高壓線 龍湖天璞 居住區(qū) 醫(yī)院 學(xué)校 高 低 土地價值 周邊高層林立，水泥森林該如何突破？ 如何將28、有利資源導(dǎo)入，并有效規(guī)避不利因素 Q3 策略四 中央景觀最大化 植入 打造小區(qū)綠肺，中央景觀最大化 中央景觀 總面積約為 1 萬平米 策略五 核心景觀極致化 面積段分布，大面積在公園里，小面積在公園邊 公園里 公園邊 策略六 軸線禮序尊享化 中軸規(guī)劃，五重禮序空間營造 植入 2 3 4 5 1 總平面圖 一、用地面積：38844.37 二、總建筑面積：103081.14 （一）地上計容面積：69901.31 其中：商品房住宅：55202.91 自持住宅：9673.59 保障房：3495 配套面積：1530 （二）地上不計容面積：2060.83 夾心保溫：1955.83 保障房陽臺：105 （三29、） 地下建筑面積：31119.00 三、容積率：1.8 四、綠地率：35.27% 五、總戶數(shù)：800 戶 商品房戶數(shù)：578 戶 自持住宅戶數(shù)：180 戶 保障房戶數(shù)：42 戶 六、機(jī)動車停車數(shù)：813 輛 地上停車：80 輛 地下停車：733 輛 七、非機(jī)動車停車數(shù)：870 輛 N 戶型分布圖 80 戶型：94 戶 占商品房戶數(shù)比：16.26% 95 戶型：383 戶 占商品房戶數(shù)比：66.26% 120 戶型：101 戶 占商品房戶數(shù)比：17.47% 保障房：42 戶 自持用房：180 戶 中央廣場 4225 主題廣場 2000 下沉廣場 2595 景觀最大化 禮序五 入戶大堂 禮序一 城30、市界面 禮序二 社區(qū)入口 禮序三 下沉?xí)?禮序四 中央公園 禮序一 城市界面 禮序二 社區(qū)入口 禮序三 下沉?xí)?禮序四 中央公園 禮序五 入戶大堂 高房價市場情況下，控制總價， 產(chǎn)品定位該何去何從？ Q4 樓盤名稱龍湖天璞 樓盤地址嘉定江橋 建筑形式純高層 對周邊競品進(jìn)行全方位分析，找到競品缺陷針對性完善，完善對手 | 競品對標(biāo) | 樓盤名稱西郊金茂府 樓盤地址嘉定新城 建筑形式疊墅、高層 樓盤名稱天空之城 樓盤地址青浦徐涇商圈 建筑形式小高層 , 高層 | 面寬為王 | 三面寬起步 四面寬占比 80% 95 、120 戶型均為 4 面寬 | 極致贈送 | 送陽臺送設(shè)備平臺送飄窗送電梯廳 31、挖掘規(guī)范空隙：陽臺、設(shè)備平臺、飄窗、電梯廳 | 全生命周期 | 二人世界小孩出生二胎家庭三代同堂 戶型針對家庭結(jié)構(gòu)變化，靈活布局，力求打造全生命周期居所 | 產(chǎn)品精裝修設(shè)計邏輯 | 精細(xì)推敲細(xì)節(jié)尺度，僅僅抓住目標(biāo)客戶需求 打造品牌輕奢產(chǎn)品新標(biāo)桿 儀式感生活 全生命周期 壹宅一生 闊景生活 輕奢格調(diào) 魔法空間 無限可變 細(xì)節(jié)關(guān)懷 量身定做 Part 4 產(chǎn)品設(shè)計 五大產(chǎn)品設(shè)計策略 DESIGN METHODS 緊抓目標(biāo)客戶痛點，產(chǎn)品最大溢價解決買房 N+ 痛點 1. 競 品 對 標(biāo) 2. 面 寬 為 王 3. 極 致 贈 送 4. 全生命周期 5. 精裝修思維 樓盤名稱龍湖天璞 樓盤地址嘉定江橋32、 建筑形式純高層 對周邊競品進(jìn)行全方位分析，找到競品缺陷針對性完善，完善對手 | 競品對標(biāo) | 樓盤名稱西郊金茂府 樓盤地址嘉定新城 建筑形式疊墅、高層 樓盤名稱天空之城 樓盤地址青浦徐涇商圈 建筑形式小高層 , 高層 | 面寬為王 | 三面寬起步 四面寬占比 80% 95 、120 戶型均為 4 面寬 | 極致贈送 | 送陽臺送設(shè)備平臺送飄窗送電梯廳 挖掘規(guī)范空隙：陽臺、設(shè)備平臺、飄窗、電梯廳 | 全生命周期 | 二人世界小孩出生二胎家庭三代同堂 戶型針對家庭結(jié)構(gòu)變化，靈活布局，力求打造全生命周期居所 | 產(chǎn)品精裝修設(shè)計邏輯 | 精細(xì)推敲細(xì)節(jié)尺度，僅僅抓住目標(biāo)客戶需求 四大專項研究 DESI33、GN METHODS 緊抓目標(biāo)客戶痛點，產(chǎn)品最大溢價解決買房 N+ 痛點 極致贈送研究 剛需客戶的敏感點研究 剛需產(chǎn)品的禮儀感研究 四大專項研究極致贈送研究 設(shè)備層指建筑物中專為設(shè)置暖通、 空調(diào)、 給水排水和配變電等設(shè)備和管道且供維修人員 進(jìn)入操作使用的樓層。 避難層指建筑高度超過 100 米的高層建筑， 為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓 層。 高度在 2.2 米以下（含 2.2 米）的設(shè)備層，其建筑面積不計入容積率；高度在 2.2 米以 上的設(shè)備層，其建筑面積應(yīng)計入容積率。對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬，但超 過該建筑標(biāo)準(zhǔn)層高度的， 其建筑面積應(yīng)計入容積率； 設(shè)備層兼作避難層中34、存在其他非避難空 間的 （如樓梯間、 電梯井、 其他功能性用房） ， 該部分非避難空間的建筑面積應(yīng)計入容積率。 設(shè)備管道夾層指建筑物內(nèi)單層空間中僅為安排設(shè)備管道的樓層。 設(shè)備管道夾層， 高度在 2.2 米以下（含 2.2 米）的，不計算建筑面積；高度在 2.2 米以上的，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水 平面積計算建筑面積并計入容積率。 （二）地下室 地下室符合以下條件的，其建筑面積不計入容積率，否則其建筑面積應(yīng)計入容積率： 房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2，地下室在室外地面以上部分 的高度不超過 1 米，且除地下車庫的情形外只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進(jìn)入室內(nèi)。 建筑物的室外地面35、標(biāo)高， 應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求。 控制性詳細(xì)規(guī)劃中未明確規(guī) 定的， 基地內(nèi)又無法采用統(tǒng)一的室外地面標(biāo)高以及其他確需構(gòu)筑地形的， 應(yīng)綜合考慮該地區(qū) 城市排水設(shè)施情況和附近道路、 建筑物標(biāo)高， 通過編制修建性詳細(xì)規(guī)劃確定室外地面標(biāo)高。 控制性詳細(xì)規(guī)劃、 修建性詳細(xì)規(guī)劃均未明確規(guī)定的， 建筑物的室外地面標(biāo)高一般以周邊 相鄰的城市道路中心線標(biāo)高為基準(zhǔn)加上 0.3 米。 建筑物室外地面標(biāo)高不一致的，以較低的標(biāo)高作為該建筑物的室外地面標(biāo)高。 地下室設(shè)置通風(fēng)采光井以改善地下室室內(nèi)環(huán)境的， 通風(fēng)采光井寬度 （取采光井圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍至地下室外墻面的最大垂直距離）不宜超過 1.8 米（含 1.8 米）。超過36、 1.8 米的，采光 井地坪標(biāo)高視作該建筑的室外地坪標(biāo)高。 （三）商業(yè)、辦公建筑的層高 商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜超過 4.5 米。標(biāo)準(zhǔn)層層高超出 4.5 米 的，按每 2.8 米為 一層、余數(shù)進(jìn)一的方法折算該層建筑面積，并按折算的建筑面積計入容積率。 商業(yè)、辦公建筑的門廳、大廳、回廊、走廊等公共部分，影院、劇場、體育館、博物館、 展覽館等公共建筑，大型商業(yè)建筑的層高不受本項前款規(guī)定限制。 （四）陽臺 陽臺符合以下條件的，陽臺面積按其水平投影面積的 1/2 計入容積率；否則，應(yīng)按其水 平投影面積的全面積計入容積率： 陽臺的設(shè)計進(jìn)深 （取陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離） 不超過 1.837、 米 （含 1.8 米），且其水平投影面積小于或者等于 8 平方米的。 保障性住房陽臺的計算按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不受本項前款規(guī)定限制。 （六）裝飾性陽臺、花池、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）等 裝飾性陽臺是指設(shè)置在建筑外墻外， 與建筑內(nèi)部空間及陽臺不相連通的， 采用陽臺形式 的裝飾性構(gòu)件。進(jìn)深小于或者等于 0.6 米的裝飾性陽臺，不計算建筑面積；否則，應(yīng)按照本 條第（四）項關(guān)于陽臺的規(guī)定執(zhí)行。 花池、空調(diào)外掛機(jī)擱板、結(jié)構(gòu)板等突出建筑外墻、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)且進(jìn)深小于或者等于 0.6 米的，不計算建筑面積。花池、空調(diào)外掛機(jī)擱板、結(jié)構(gòu)板等如有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或位于房屋建筑結(jié) 構(gòu)圍合范圍以內(nèi)或進(jìn)深大于 0.6 米的， 則應(yīng)38、按其水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。 （五）飄窗 飄窗符合以下條件的，不計算建筑面積；否則，應(yīng)按挑出外墻部分的投影面積計算建筑 面積并計入容積率： 飄窗臺面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)不小于 0.5 米，飄窗高度應(yīng)不超過 2.2 米，且自外墻墻體 結(jié)構(gòu)外邊線至飄窗外邊線距離不超過 0.6 米。 陽臺做足 8 平方米 設(shè)備平臺進(jìn)深 0.6 米 飄窗進(jìn)深 0.6 米，高度不超過 2.2 米 陽臺贈送 飄窗贈送 設(shè)備平臺贈送 電梯廳贈送 飄窗贈送 飄窗贈送飄窗贈送 飄窗贈送 設(shè)備平臺贈送 陽臺贈送 電梯廳贈送 四大專項研究剛需客戶敏感點研究 進(jìn)深和面寬 同樣重要 滿足舒適度的前 提下，更重視功 能和房間39、數(shù) 剛需客戶禮儀感研究四大專項研究 獨立玄關(guān)廳房聯(lián)動干濕分離衛(wèi)生間U 型廚房 80 平米 -3 面寬 2+1 房 全面超越競品絕對化 三面寬 75 320028003000 我們的產(chǎn)品 三面寬 80 320031002900 餐廳餐廳 臥室 臥室 書房 臥室 臥室 廚 廚 衛(wèi) 衛(wèi) 客廳客廳 陽臺陽臺 龍湖江橋 極致的面寬決定產(chǎn)品的成敗 WIN! PK 我們的 80 產(chǎn)品 80 平米戶型 龍湖天璞 居室：兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：80 平米 分析： 1. 陽臺進(jìn)深小 2. 房間面寬小 3. 公攤大，得房率低 競品對標(biāo) 2+1 房 極致贈送 陽臺進(jìn)深大 房間面寬大 80 平米戶型大面寬三開間 客餐廳40、聯(lián)動形成的放大空間尊貴感 U 型廚房 一體式客餐廳 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設(shè)備平臺電梯廳總贈送面積 80 三開間83.80 2+1 房 2 廳 1 衛(wèi)4.10 2.76 1.04 3.80 11.70 80 平米戶型大面寬三開間 80 平米戶型占全部戶型的 20% 干濕分離衛(wèi)生間 大進(jìn)深次臥 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設(shè)備平臺電梯廳總贈送面積 80 三開間83.80 2+1 房 2 廳 1 衛(wèi)4.10 2.76 1.04 3.80 11.70 80 平米戶型極致贈送 80 三開間實際贈送 陽臺4.10 設(shè)備平臺1.04 飄窗2.76 電梯廳3.8 陽臺贈41、送 飄窗贈送 設(shè)備平臺贈送 電梯廳贈送 4m 80 平米戶型進(jìn)深分析 3.5m 1.5X2m 1.8X2m 所有臥室進(jìn)深克服困難做到充足： 1. 主臥室：1.8m 雙人床 +0.5m 床頭柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精 裝預(yù)留 =3.5m 進(jìn)深 2. 次臥室：1.5m 床 +0.5m 床頭 柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精裝預(yù) 留 =3.2m 進(jìn)深 95 平米 -3.5 面寬 3 房 全面超越競品絕對化 三面寬 95 340029003100 我們的產(chǎn)品 四面寬 95 3400320024002900 餐廳 餐廳 臥室 臥室 書房 臥室 臥室 廚衛(wèi) 廚 衛(wèi) 客廳 客廳 陽臺陽42、臺 龍湖江橋 極致的面寬決定產(chǎn)品的成敗 衛(wèi) 衛(wèi) 書房 WIN! PK 95 平米戶型競品對標(biāo) 我們的 95 產(chǎn)品 龍湖天璞 居室：三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：100 平米 分析： 1. 陽臺進(jìn)深小 2. 房間面寬小 3. 公攤大，得房率低 大橫廳 極致贈送 陽臺進(jìn)深大 房間面寬大 95 平米戶型大面寬四開間 客餐廳聯(lián)動形成的放大空間尊貴感 大橫廳 豪華主臥套 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設(shè)備平臺電梯廳總贈送面積 95 四開間95 3 房 2 廳 2 衛(wèi)4.68 4.14 0.9 3.80 13.52 95 平米戶型大面寬四開間 95 平米戶型占全部戶型的 60% 干濕分離衛(wèi)生間 戶43、型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設(shè)備平臺電梯廳總贈送面積 95 四開間95 3 房 2 廳 2 衛(wèi)4.68 4.14 0.9 3.80 13.52 大進(jìn)深次臥 極致贈送95 平米戶型 95 四開間實際贈送 陽臺4.68 設(shè)備平臺0.9 飄窗4.14 電梯廳3.8 陽臺贈送 飄窗贈送 設(shè)備平臺贈送 電梯廳贈送 95 平米戶型進(jìn)深分析 3.7m 4m 1.5X2m 1.8X2m 所有臥室進(jìn)深克服困難做到充足： 1. 主臥室：1.8m 雙人床 +0.5m 床頭柜 *2+0.6m 衣柜 +0.2m 精 裝預(yù)留 =3.6m 進(jìn)深 2. 次臥室：1.5m 床 +0.5m 床頭 柜 *2+0.6m44、 衣柜 +0.1m 精裝預(yù) 留 =3.2m 進(jìn)深 120 平米 -4 面寬 3+1 房 全面超越競品絕對化 四面寬 115 我們的產(chǎn)品 四面寬 120 28002800350036003600380030503000 龍湖江橋 極致的面寬決定產(chǎn)品的成敗 餐廳 餐廳 臥室臥室 臥室 臥室 臥室臥室 客廳客廳 陽臺陽臺 衛(wèi) 衛(wèi) 衛(wèi) 廚廚衛(wèi) 臥室 WIN! PK 我們的 120 產(chǎn)品 龍湖天璞 居室：三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：117 平米 分析： 1. 陽臺進(jìn)深小 2. 房間面寬小 3. 公攤大，得房率低 3+1 房 極致贈送 陽臺進(jìn)深大 房間面寬大 120 平米戶型競品對標(biāo) 120 平米戶型大面寬四45、開間 客餐廳聯(lián)動形成的放大空間尊貴感 U 型廚房 南北通透豎廳 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設(shè)備平臺電梯廳總贈送面積 125 四開間121.70 3+1 房 2 廳 2 衛(wèi)4.81 6.48 0.78 3.80 16.98 120 平米戶型大面寬四開間 120 平米戶型占全部戶型的 20% 干濕分離衛(wèi)生間 大進(jìn)深次臥 豪華主臥套 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設(shè)備平臺電梯廳總贈送面積 125 四開間121.70 3+1 房 2 廳 2 衛(wèi)4.81 6.48 0.78 3.80 16.98 120 平米戶型極致贈送 125 四開間實際贈送 陽臺4.81 設(shè)備平臺0.46、78 飄窗6.48 電梯廳3.8 陽臺贈送 飄窗贈送 設(shè)備平臺贈送 電梯廳贈送 進(jìn)深分析120 平米戶型 4m 2.9m 3.4m 1.5X2m 1.5X2m 1.8X2m 所有臥室進(jìn)深克服困難做到充足： 1. 主臥室：1.8m 雙人床 +0.5m 床頭柜 *2+0.6m 衣柜 +0.2m 精 裝預(yù)留 =3.6m 進(jìn)深 2. 次臥室：1.5m 床 +0.5m 床頭 柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精裝預(yù) 留 =3.2m 進(jìn)深 精裝修設(shè)計 DESIGN METHODS 玄關(guān)系統(tǒng) 廚房系統(tǒng) 衛(wèi)浴系統(tǒng) 客廳系統(tǒng) 臥室系統(tǒng) 書房系統(tǒng) 精裝修設(shè)計玄關(guān)系統(tǒng) 玄關(guān)意向圖 1.2m 1.0m 1.15m47、 1 1 1.2m 鞋柜 玄關(guān)柜2 2 0.3m 1.15m 精裝修設(shè)計廚房系統(tǒng) U 型廚房意向圖 0.9m 1.8m 1.2m 2.0m 0.6m 0.65m 0.6m 0.65m 0.9m 1 2 3 3 操作臺 冰箱 早餐臺 1.7m 1.4m 1 2 精裝修設(shè)計衛(wèi)浴系統(tǒng) 衛(wèi)生間意向圖 2.0m 0.75m 0.9m 1.3m 1.1m 0.8m 1 2 3 淋浴 馬桶 洗手臺 1.3m 0.6m 0.8m 1.1m 0.9m 1.6m 3 1 2 精裝修設(shè)計客廳系統(tǒng) 客餐廳一體示意 1.2m 1.2m 0.6m 0.6m 0.4m 1.9m 2.0m 2m 3.5m 0.6m 鞋柜 餐48、桌 餐椅 沙發(fā) 電視柜 1 2 3 4 5 5 0.6m 0.65m 0.4m 0.9m 2.0m 1.9m 2.0m 3.5m 2.4m 3.5m 2.7m 3.6m 3 4 1 2 精裝修設(shè)計臥室系統(tǒng) 臥室意向圖 0.4m 0.4m 1.8m 1.8m 1.8m 1.1m 電視柜 床 衣柜 3 2 1 0.6m 2.0m 1.6m 1.8m 1.8m 3.4m 1.4m 3.4m 3 1 2 精裝修設(shè)計書房系統(tǒng) 書房意向圖 椅子 書柜 書桌 3 2 1 0.4m 2.0m 0.75m 0.6m 2.5m 1.4m 0.4m 0.4m 2.3m 2.5m 1.4m 2.9m 2.9m 3 149、 2 | 全生命周期 | 全生命周期 利用戶型可變性，根據(jù)不同階段家庭生活需求，調(diào)整室內(nèi)空間布局，打造滿足全生命周期的住宅空間 二人世界 第二個小孩出生 第一個小孩出生 三代同堂 全生命周期 二人世界 第二個小孩出生 第一個小孩出生 三代同堂 12 3 4 利用戶型可變性，根據(jù)不同階段家庭生活需求，調(diào)整室內(nèi)空間布局，打造滿足全生命周期的住宅空間 全生命周期 二人世界 二人世界是一個適合小夫妻浪漫獨處的超級豪居。空間開放，功能完善，滿足年輕人個性、舒適、社 交等多樣化生活需求，展現(xiàn)輕奢個性。 豪華主臥套房，滿足舒適居住需求 大豎廳，打破原有格局，家庭社交空間 多功能室，滿足多樣生活需求 1 1 2 2 3 3 全生命周期 第一個小孩出生 寶貝出生，成為家庭的重心，需要準(zhǔn)備更多空間滿足寶貝的成長需求 爸爸能安靜休息 兒童娛樂空間，給孩子自己的王國寶貝睡覺時離媽媽更近 一家人和樂融融 1 1 2 2 3 3 4 4 做飯也能監(jiān)督孩子的學(xué)習(xí) 全生命周期 第二個小孩出生 家庭結(jié)構(gòu)變?yōu)槔先恕⒎蚱蕖珊⒆蛹颖Ｄ罚块g合理分配，空間利用更高效。 小寶寶能得到更好的照顧 客廳成為家庭生活的中心大寶寶有自己的生活空間 12 34 1 2 3 4 全生命周期 三代同堂 這是一個四居戶型，滿足老人，父母，大孩子、小孩子在一個屋檐下共同生活，給孩子獨立生活空間， 室內(nèi)設(shè)計上也更加強(qiáng)調(diào)多種生活習(xí)慣的融