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1、嘉定區嘉定區江橋江橋鎮北社區鎮北社區K2K2- -0101地塊項目地塊項目建筑規劃設計建筑規劃設計 JIANGQIAO BEISHEQU K2K2- -0101 Planning and Architectural Design 上海上海嘉定嘉定 K2K2- -0101地塊地塊 團隊在嘉定 東方安高御府綠地江橋酒店嘉定金茂府 鳥瞰圖 目錄目錄 前期分析 設計策略 技術圖紙 1、前期分析 A review of progress 區位分析區位分析 13.2km13.2km 虹橋機場虹橋機場 上海南站上海南站 人民廣場人民廣場 上海火車站上海火車站 長風商務區長風商務區 虹橋商務區虹橋商務區 真如2、商務區真如商務區 結論：虹虹橋機場橋機場8 8. .3 3KmKm，上海火車站上海火車站1313. .2 2KmKm，人民廣場人民廣場1515. .4 4KmKm，距離距離虹橋虹橋、長風長風、真如真如三大商務區直三大商務區直 線距離皆在線距離皆在1010kmkm以內以內。區位區位優勢明顯優勢明顯！ 基 地 金元五路站金元五路站 在建的在建的1414號地鐵號地鐵 嘉閔高架路嘉閔高架路 外環線外環線 地塊 虹橋商務區虹橋商務區 結論結論：距規劃中距規劃中1414號線金圓五路站近號線金圓五路站近500m500m，預計，預計20202020年年1414號線號線通車，到通車，到虹橋商務區虹橋商務區僅僅23、020分鐘分鐘車程車程, ,距距外外 環環4km4km交通可達性交通可達性高！高！ 交通分析交通分析 基地基地 古猗園 南翔醫院 綠茵商業廣場 銀翔湖公園 南翔北站 建設銀行 中國郵政 幼兒園 上海海華醫院 鎮衛生服務中心 公交站 中學 永和生活廣場 萬達廣場 地塊 名稱名稱距離距離 商業商業 萬達廣場（江橋店）3.0km 永和生活廣場2.1km 學校學校 嘉定區黃家花園幼兒園0.4km 盧灣一中心實驗小學1.0km 曹楊二中附屬江橋實驗中學1.2km 醫院醫院 上海海華醫院1.9km 鎮衛生服務中心0.8km 南翔醫院2.7km 交通交通在建14號線金五園路0.5km 銀行銀行 上海市農村商4、業銀行ATM1.2km 北京銀行ATM1.5km 景點景點 古猗園2.9km 銀翔湖公園1.8km 結論：結論：基地基地緊鄰緊鄰學校學校，周邊商業周邊商業、銀行、銀行、醫療醫療配套資源成熟！配套資源成熟！ 配套分析配套分析 東面為在建嘉定江橋醫院（二甲），預計東面為在建嘉定江橋醫院（二甲），預計20182018年營業年營業 基地基地 周邊現狀周邊現狀 西面現狀空地，為規劃教育用地（西面現狀空地，為規劃教育用地（ 初中初中2424班班 ） 基地基地 周邊現狀周邊現狀 基地基地 148m148m 周邊現狀周邊現狀 南側建材市場和高壓走廊南側建材市場和高壓走廊 高壓走廊寬高壓走廊寬148148米，高5、米，高4040米，米，無法移地無法移地 高壓線離紅線高壓線離紅線2525米米 高壓走廊高壓走廊 北北臨嘉海雅臨嘉海雅苑（已建小區）苑（已建小區） 周邊現狀周邊現狀 東北緊鄰龍湖天璞東北緊鄰龍湖天璞( (一期在售，二期在建一期在售，二期在建) ) 周邊現狀周邊現狀 龍湖天璞是本項目最大的競爭對手龍湖天璞是本項目最大的競爭對手 同期銷售、單價低同期銷售、單價低 龍湖天璞詳析龍湖天璞詳析 規劃分析規劃分析 區域區域/ /板塊板塊嘉定/江橋 環線環線外郊環 開發商開發商龍湖 項目地址項目地址嘉濤路與海波路交叉口 土地面積土地面積95000 容積率容積率1.8 建筑面積建筑面積240000 摘牌日期摘牌6、日期2015年12月 樓板價樓板價27084元/ 產品類型產品類型27棟14-17層精裝小高層 戶型戶型802房，100/1173房 規劃戶數規劃戶數1626 銷售代理銷售代理/ 物業管理物業管理龍湖物業 5.60元/月 首開時間首開時間/ 上市套數上市套數/ 簽約套數簽約套數/ 成交金額成交金額/ 預計價格預計價格 項目期望價格65000元/，當前預估 53000元/ 優質河道景觀，空間優質河道景觀，空間形態排布自然形態排布自然 首開區分析首開區分析 1 2 3 5 4 1 2 3 4 5 景觀前廳景觀前廳 樣板房樣板房 景觀河道景觀河道 售樓處售樓處 景觀入口景觀入口 4 23 首開區參觀7、路線層次豐富，環境好首開區參觀路線層次豐富，環境好 1173室2廳2衛 802室2廳1衛1003室2廳2衛 三面寬三面寬 產品分析產品分析 三面寬三面寬四面寬四面寬 造型分析造型分析 新古典主義新古典主義 外立面外立面 分析總結分析總結 規劃：規劃：優質景觀，空間形態排布自然優質景觀，空間形態排布自然 產品：產品：8080、100100、117117戶型，三三四面寬戶型，三三四面寬 形象：形象：立面采用新古典風格立面采用新古典風格 首開區參觀路線豐富，環境好首開區參觀路線豐富，環境好 怎么打敗龍湖？怎么打敗龍湖？ 2 2、設計策略、設計策略 A review of progress 拼拼產品產8、品 拼拼規劃規劃 拼拼格局格局 拼拼產品產品 更多房間，更多面寬 二房 80802 2室室2 2廳廳1 1衛衛 戶型解讀：戶型解讀：衛生間衛生間:2:2個衛生個衛生 間設計間設計 方便生活。方便生活。 玄關玄關: :入入 門設置玄關門設置玄關 空間利用率高。空間利用率高。 客廳客廳: :客廳朝南客廳朝南 通風采光效通風采光效 果好果好。 7979 3 3室室2 2廳廳1 1衛衛 8080 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 VSVS 多多1 1房間房間 三房 80802 2室室2 2廳廳1 1衛衛 戶型解讀：戶型解讀：衛生間衛生間:2:2個衛生個衛生 間設計間設計 方便生活。方便生活。 玄關玄關:9、 :入入 門設置玄關門設置玄關 空間利用率高。空間利用率高。 客廳客廳: :客廳朝南客廳朝南 通風采光效通風采光效 果好果好。 9494 3 3室室2 2廳廳1 1衛衛 100100 3 3室室2 2廳廳1 1衛衛 VSVS 多多1 1面寬面寬 三開間四開間 80802 2室室2 2廳廳1 1衛衛 戶型解讀：戶型解讀：衛生間衛生間:2:2個衛生個衛生 間設計間設計 方便生活。方便生活。 玄關玄關: :入入 門設置玄關門設置玄關 空間利用率高。空間利用率高。 客廳客廳: :客廳朝南客廳朝南 通風采光效通風采光效 果好果好。 119119 4+14+1室室2 2廳廳1 1衛衛 117117 3 310、室室2 2廳廳1 1衛衛 多多1 1面寬面寬+ +多多2 2房間房間 4房4面寬 4+1房5面寬 VSVS 拼拼規劃規劃 因地制宜，揚長避短 占地面積占地面積38844.40 容積率容積率1.8 計容面積計容面積69919.92 限高限高 60米-18米） 西側24-36米 綠地率綠地率35% 保障保障房房5% 自持自持15% 中小中小套套80% 控規條件控規條件 基地對比分析基地對比分析 優勢優勢：面積：面積大，景觀資源好大，景觀資源好 劣勢劣勢：實際：實際使用面積使用面積不連續不連續 結論結論： 自然感自然感休閑休閑空間空間 龍湖天龍湖天璞璞 優勢優勢：地塊連續：地塊連續，規整，規整 劣勢11、劣勢：面積：面積小，景觀小，景觀資源貧瘠資源貧瘠 結論結論： 儀式感儀式感秩序空間秩序空間 項目用地項目用地 VSVS 儀式感儀式感空間空間 品質品質象征象征 豪宅血統豪宅血統 儀式感儀式感空間是豪宅的標配空間是豪宅的標配 儀式感空間提供儀式感空間提供更高品質的更高品質的居住體驗居住體驗 規劃推導規劃推導 中軸空間 院落空間 儀式感空間 限制限制條件條件 地塊限高1860米 金元一路限高2436米 南側高壓走廊 西側規劃學校 東側在建醫院 1 2 3 4 5 大面寬產品 6 北側與西側12米寬共3884平米 開放空間 7 5 61 7 2 4 3 適適建建度分析度分析 4 2 3 1 5 適適12、建建度：度： 54321 中軸方案中軸方案 23m 1 1、產品面寬限制，空間出不來、產品面寬限制，空間出不來 23m 7979戶型戶型9494戶型戶型119119戶型戶型 2 2、產品分布與場地適建度不、產品分布與場地適建度不匹配匹配 4 2 3 1 5 適適建建度：度： 54321 院落院落方案方案 1 1、空間層次豐富、空間層次豐富 公共開放空間 入口儀式空間 開放式院落空間 私密式院落空間 2 2、產品分布與場地適建度相、產品分布與場地適建度相吻合吻合 7979戶型戶型9494戶型戶型119119戶型戶型 4 2 3 1 5 適適建建度：度： 54321 院落方案院落方案 還可以還可以13、優化優化 得房率、形象得房率、形象 院落院落方案優化方案優化 優化前 1 1、更優質的、更優質的形象形象 東側由17層將為11層，同時拔高西北側塔樓， 對稱處理，形象儀式感更強 優化后 1 1、更優質的、更優質的形象形象 東側由17層將為11層，同時拔高西北側塔樓， 對稱處理，形象儀式感更強 優化東側小戶型由優化東側小戶型由1717層降為層降為1111層，標準層減少一部電梯層，標準層減少一部電梯, , 小戶型更高得房率小戶型更高得房率 2 2、更好的得房、更好的得房率率 核心筒面積：30.9730.97,得房率：82.00%82.00%核心筒面積：42.5242.52,得房率：76.37%7614、.37% 調整前調整前調整后調整后 院落方案優化院落方案優化 拼拼格局格局 文化，國學社區 發揮文化優勢 結合藝術空間與學區規劃 打造國學主題社區 規劃學校 開放藝術空間 文化產業 文化傳統是貫穿于民族和國家各個歷史階段的各類文化的核心精神。 國學是文化傳統的精華集合 人文人文傳統傳統國學國學 傳統禮序居住體系傳統禮序居住體系 1.中國傳統禮儀空間 2.生成坊 3.引入院落 空間引入空間引入 文化文化國學社區國學社區 藝公館藝公館 關于自持與保障房關于自持與保障房 改造前改造前 自持房自持房 套間單間 自持房自持房 改造后改造后 可分可合，提升租金可分可合，提升租金 保障房保障房 采用政府認可15、的成熟采用政府認可的成熟戶型戶型 降低降低被置換風險被置換風險 還有還有溢溢價空間？價空間？ 3%3% 采用夾心保溫層，容積率可做到1.8*1.03=1.854 增加2097平米可售面積 3 3、技術圖紙技術圖紙 A review of progress 總平面圖 主要經濟技術指標主要經濟技術指標 總用地面積38844.4 38844.4 總建筑面積104560 104560 地上建筑面積72310 72310 ( (含含0.030.03) ) 其中 住宅面積70920 70920 配套面積1390 1390 地下建筑面積31800 31800 其中 住宅地下室5200 5200 機動車庫2616、600 26600 容積率1.861.86( (含含0.030.03) ) 建筑密度15 %15 % 綠地率35 %35 % 總戶數746 746 戶戶 機動車數793 793 輛輛 其中 地上停車0 0 地下停車793 793 輛輛 非機動車數661 661 輛輛 戶型戶型戶數戶數 商品房戶數比商品房戶數比 % 商品房面積比商品房面積比 % 79791222117 94943706262 1191191021721 商品房戶數面積配比 戶型戶型戶數戶數 商品房戶數比商品房戶數比 % 商品房面積比商品房面積比 % 保障保障4465 自持自持1081415 保障、自持住房戶數面積配比 空間分析 17、公共開放空間 入口空間 開放式院落空間 私密式院落空間 公共綠化帶 產品分布 79戶型 94戶型 119戶型 自持 保障房 流線分析 出入口 機動車流線 人行流線 人行流線（連廊） 地下車庫出入口 景觀分析 次要景觀軸線 城市開放空間 組團景觀 主要景觀軸線 公共綠化帶 地下車庫地下車庫 ( (地下室地下室3.183.18萬方萬方,793,793輛輛) ) 地下車庫嚴格按照標準設置地下車庫嚴格按照標準設置 1 1、全地下停車、全地下停車 2 2、輪廓輪廓規整規整 3 3、柱柱網網經濟經濟 設計原則設計原則 陽光車庫: 設采光井，提升品質設采光井，提升品質 采光井 橫剖面橫剖面 對稱、平衡對稱、平衡 11F 79+79+79+79 91.83% 17F94+79+94 86.74% 11F 94+94 92.95% 17F 119+94+94+119 93.73% 11F 保障86.59% 18F 18F 自持改造前自持改造前82.71% 18F 18F 自持改造后自持改造后82.71% 總平面圖 THANKSTHANKS