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1、鳳陽明中都文化旅游城鳳陽明中都文化旅游城（19#19#地塊）地塊）商業定位調整方案.7.31報告結構2第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析第二部分 項目發展方向研判第三部分 市場機會挖掘與項目定位第四部分 規劃調整建議3項目屬性界定問題結構化分析第一部分第一部分 項目屬性界定與目屬性界定與問題結構化分析構化分析城市屬性區域屬性項目屬性近幾年鳳陽的經濟增長較快，在滁州各縣排名處于中上水平，但與發達縣城相比差距較近幾年鳳陽的經濟增長較快，在滁州各縣排名處于中上水平，但與發達縣城相比差距較大。其中社會消費品零售總額以每年以大。其中社會消費品零售總額以每年以5 5個億速度遞增，人均收入屬于中等偏下。2、個億速度遞增，人均收入屬于中等偏下。4城市區域項目核心層擴散層輻射層根據鳳陽市商業網點規劃，項目目前處于城市商圈擴散層邊緣。未來屬新城區商業核心地帶。城市區域項目項目周邊項目周邊區域配套區域配套不完善，消費者認知程度低，不完善，消費者認知程度低，心理距離遠。心理距離遠。6城市區域項目明明中中都都文文旅旅城城城市中心城市中心從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業街，其輻射區域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。城市城市區3、域區域項目目項目是項目是6060萬規模大盤，分為萬規模大盤，分為2 2個大組團，個大組團，20#20#地塊組地塊組團大型集中商業將在項目末期開發，團大型集中商業將在項目末期開發，19#19#地塊地塊1#1#、2#2#樓商業目前對外招商。樓商業目前對外招商。 從項目來看，項目缺乏體驗式觀賞，以功利的商業為主，自身體量從項目來看，項目缺乏體驗式觀賞，以功利的商業為主，自身體量大，且體塊長南北跨度大，不利于商業縱深發展。大，且體塊長南北跨度大，不利于商業縱深發展。項目緊鄰新縣政府，周邊項目緊鄰新縣政府，周邊開發樓盤多為中高檔住宅區，未來居開發樓盤多為中高檔住宅區，未來居住人群的消費能力很住人群的消費能力很強。強。周邊開發樓盤為中高檔項目，隨著入住率不斷提高，潛在消費能力強。周邊開發樓盤為中高檔項目，隨著入住率不斷提高，潛在消費能力強。項目周邊配套不完善。缺乏市政設施。商業配套的建設有望改