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1、商業物業銷售返租模式報告提綱為什么要銷售銷售的標的物（物權、非物權）商業物業的幾種銷售方式（概念特點）不同銷售方式的優劣勢及其適用物業不同銷售方式的定價策略帶租約銷售與售后返租回報率與利率、租金的關系及對銷售的影響不同返租模式的現金流售與不售招商與銷售的關系先租后售租售并舉先售后租只租不售只售不租特點適用物業先租后售營造商業氛圍，提升商業價值，利于后期銷售（帶租約銷售）社區商業、小型集中商業租售并舉操作靈活，利于資金的回籠；租金與售價不對等先售后租快速回籠資金，以統一租賃方式確保商業后期經營；買高了vs賣低了（產權式銷售）社區商業、集中商業只租不售遵循商業客觀規律的最佳處理方式；資金大、回收周2、期長，運營風險大大型MALL只售不租快速回籠資金；經營不統一，影響商業整體價值及開發商品牌形象（直接銷售、整體銷售）小型社區底商，非集中商業為什么要銷售開發商直接的現金壓力未來預期不良退出機制銷售的標的物（物權）商業物業的物權屬性包含所有權、使用權、轉讓權、收益權、抵押權、擔保權、退出（轉讓），現實中的商業物業銷售多種多樣，圍繞6大屬性，不同的銷售方式所銷售的標的物也不同。商業物業的幾種銷售方式商業物業的幾種銷售方式直接銷售帶租約銷售產權式銷售（售后返租）整體銷售房地產信托直接銷售直接銷售開發商購買方（業主）經營方是否具有所有權是否具有使用權是否具有轉讓（退出）權是否具有收益權是否具有抵押權是3、否具有擔保權完全的物權轉移商業運營之前直接銷售帶租約銷售帶租約銷售開發商購買方（業主）經營方是否具有所有權在約定期限內是否具有使用權是否具有轉讓（退出）權是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權帶條件的物權轉移產權式銷售產權式銷售（售后返租）開發商購買方（業主）經營方是否具有所有權在約定期限內是否具有使用權在約定期限內是否具有轉讓（退出）權在約定期限內是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權不完全的物權轉移產權式銷售也稱為“返租銷售”，通常是對整體商鋪進行分割后對外發售，為確保統一經營，一般采用返租形式收回商鋪一定期限的經營權，給予投資者一定比例的租金回報。是最具爭議的商業銷售模式。經營權銷售經營權銷售（只租不售）開發商購買方（經營方）是否具有所有權在約定期限內是否具有使用權是否具有轉讓（退出）權是否具有收益權是否具有抵押權是否具有擔保權非物權轉移銷售經營權（經營收益權）銷售：對于投資